2007年8月16日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》日前发布。《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。专家表示，《意见》是自1994年住房体制改革启动以来，以国务院名义直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件，与前两次国务院颁布的相关文件一起，勾勒了中国市场经济体制下住房制度的总体框架。 中新社发 井韦 摄
近几年,全国大部分城市房价上涨较快,为此国家出台了一系列宏观调控政策。不少人包括一些专家认为,房价上涨应该会受到遏制。然而,从去年下半年到今年上半年,全国房价上涨之势依旧强劲。当前的房价到底高不高?房价还会不会一直涨?如何保障广大中低收入者的住房问题?对这些问题,处在不同位置的人明显有不同的看法。打开电视,翻开报纸,往往会看见一些针锋相对的观点,似乎让人无所适从。正确认识这些问题,更有针对性地加强调控,对症下药、加大力度,遏制房价上涨势头,这既是广大群众的强烈呼声,也是关乎国民经济又好又快发展的重大问题。
当前的房价到底高不高?
据国家发展和改革委员会、国家统计局调查显示,2007年7月全国70个大中城市房屋销售价格同比(与2006年同月相比)上涨7.5%,继6月份创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平后,7月份再创新高。新房售价涨幅最大的城市依次为:北海18.6%、深圳16.1%、南宁和乌鲁木齐12.0%、北京11.6%。另据新华社报道,2007年一季度北京市最贵楼盘成交单价高达49215元/平方米,五环以内住宅期房均价没有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均价已达15487元/平方米。
目前的房价到底高不高呢?一方面,社会上关于房价高的议论比比皆是;另一方面,也有人讲与发达国家相比,中国房价还不算高,中小城市与大城市比,仍有“正常上升的空间”;还有的说目前房价上涨幅度尚属合理。
那么,房价高或不高,到底谁说了算?住房作为一种商品,其价格高低有没有一个公认的客观标准?
按国际上通行的衡量标准,房价的高低主要是相对于住房购买力而言。购买力也有大小之分,但最有代表性与说服力的应该是普通居民的购买力,超出普通居民购买力水平的房价就是过高。最常用的衡量购买力的指标是房价收入比,发达国家一般为3-4倍,即一个中等收入的家庭用三四年的全部收入可以购买一套中等档次的住房。美国目前的房价收入比为3倍多,日本的房价收入比为5-6倍。通常认为这一比值在3-6倍之间都是合理的,超过6倍即说明房价偏高。1998年国务院在有关房改的文件中明确提出,房价收入比超过4倍的,应当获得住房补贴,这说明我们也是基本认可这一指标的。
仅仅在几年前,我国大部分城市的房价收入比还是处于合理范围之内的,但随着房价的不断上涨,目前全国城镇平均的房价收入比已达到8倍左右。如统计数据显示,深圳2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍,而2006年则飙升至15.76倍。上海、北京、广州等城市的房价收入比都已达到两位数。对于中小城市来说,房价和大城市比可能还不算高,但房价与当地居民收入比则可能并不低。
此外,也可以通过同世界发达国家的大城市的房价进行对比,来分析我国大中城市的房价。目前,美国是发达国家中房价上涨较快的,但纽约的房价在猛涨1.5倍后,其别墅价格才达到60万―70万美元。如果以250平方米的面积计算,每平方米价格大约折合人民币25000元。再拿具有可比性的上海内环线平均房价与纽约曼哈顿公寓平均房价相比,前者约为18000元/平方米,后者折合人民币约为49500元/平方米,乍一看,曼哈顿房价是上海内环线的2.75倍,的确是高,但是从人均收入来看,2006年上海市人均年收入约为3万元,而2003年纽约市人均年收入就已达到4.8万美元,是上海的12.6倍。
判断房价高不高,还可以从房地产业的利润率来看,在成本不变的情况下,房价越高,则利润率越高。迄今为止,大多数房地产企业都拒绝公开房价成本。但从一些典型案例以及政府部门、媒体、研究者和开发商自己提供的数据入手,仍不难看出房地产业利润之高。比如,2005年新华社记者在福州调研的数据显示:当地房地产开发的平均利润率为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。2007年4月,中央电视台《新闻调查》披露了上海某楼盘房价虚高的真相:真实成本约6000元/平方米,开发商最终向消费者发售时房价已抬高到了18000元/平方米。
所以,无论从居民购买力来看,还是从房地产企业利润率来看,无论从国内范围来看,还是从国际范围来看,我们对国内大多数城市的房价高低都应有一个清晰的认识。
房价是不是会一直上涨?
我国的房价下一步将会怎样变化?是否还会一直涨下去?报刊上、网络上不少开发商和专家说,“历史证明所有的房价都是永远上涨的”;还有的讲,“保守”一点的说法是,“房地产还要涨个十年、二十年”。对此到底该怎么看呢?
房地产业作为国民经济的一个产业部门,它自然也要遵循经济发展的一般规律。经济发展不可能永远持续地高增长,它也有正常的下降和调整阶段。世界发达国家及我国上世纪90年代的房地产发展历史均表明,即使是正常的房地产成长期,房价有明显上涨的阶段,也有明显调整或下跌的阶段。房地产市场总是有涨有跌,呈周期性的波动,没有永远上涨、只涨不跌的房市。
但是,也有许多人认为,中国房地产市场有着“特殊国情”:可使用土地会越来越少、城镇化进程会越来越快、人们用于投资的“闲钱”也会越来越多,这三大“刚性需求”将支撑着房价不断上涨。那么对此又怎么看呢?
我国人多地少是事实,但这不是绝对稀缺,而是相对稀缺。从国际比较看,我国的人口密度并不太高,低于日本、韩国、英国等很多国家。按照“土地稀缺论”的逻辑,日本的土地比我们更为稀缺,日本的房价更应该一直上涨。但是,恰恰是日本,却上演了世界房地产史上最富戏剧性的地价急速升降的“土地神话”闹剧。1983―1988年,日本东京商业用地的价格上涨了250%,住宅用地价格上涨了200%,房价也呈螺旋式上升,产生地产泡沫,最后蔓延为整体经济的泡沫。物极必反,1990年年底泡沫经济崩溃,房价开始大幅下跌,到1997年差不多回到了泡沫化的起点,住房用地的价格也跌去了70%-80%。被人为炒得过高的东京土地价格最后又回到了起点,“土地神话”破灭,日本经济由此也陷入漫长的萧条之中。
目前我国城镇化水平较低,总体上只有43%左右,而世界平均水平是50%左右,因此随着我国城镇化的发展,未来还将有数亿农民进城。他们对住房的确有很大的需求。但是也要想一想,以目前我国城市的房价,有多少农民兄弟买得起房、进得了城呢?实际上,当前的高房价不但无法从城市新增人口中获得可持续的支撑,还会抑制需求,导致城镇化进程受阻。大量收入很低的进城务工群体,不可能买得起房,只能租住在高楼大厦的地下室里,或者是城市与农村的边缘区,成为城市的弱势群体,极易引发一系列的社会问题。如果这些问题处理不好,我国城镇化进程将会付出极大的代价。
随着我国经济的迅猛发展,人民生活水平与收入大幅度提高,不少人有了“闲钱”,产生投资需求,同时外资也看好中国的发展,不断加大在我国的直接投资,表现在房地产市场上,就是“炒房”行为愈演愈烈。那么,这种投资需求能够支撑房价不断上涨吗?不能。过分炒作房产,从一个侧面反映了近年来我国经济投资过热的现象。在大量资金的推动下,导致股票、地产等资产价格的持续上扬。如果听任这种趋势发展,就会推动资产价格进一步提高,从而加大经济泡沫化程度,甚至引发金融危机。为此,国家已连续出台一系列宏观调控措施,以遏制对资产包括房地产的过度投资。
因此,无论从经济发展的规律来看,还是从我国的土地国情、城镇化进程和房地产投资来看,房价都不可能一直只涨不跌。
房价持续上涨是不是宏观调控造成的?
为抑制房价过快上涨,2003年以来国家开始采取各种经济、行政政策和措施。2006年更是出台了一系列调控政策和措施,是多年来出台政策最多、最密集、最全面的一次。这次调控不仅涉及利率、银行准备金、提高首付比例等金融政策,也有提高土地使用费、所得税等涉及财政税收的制度,还有扩大廉租房和经济适用房建设规模等涉及土地和商品住宅供给结构的多项政策。各地区、各部门认真贯彻中央的要求和部署,做了大量工作。但是,全国大中城市房价过快上涨趋势目前仍未得到有效遏制,部分城市房价的涨幅还不断加大。那么,是不是像某些人所说,“房价上涨就是宏观调控惹的祸”?
首先应该看到,宏观调控政策效果的发挥有一个过程。俗话说,“一口吃不出个胖子”。宏观调控政策效果的释放是逐渐体现的。比如,“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”这一政策,要真正发挥成效,还需要相当一段时间。此外,当前政府对房地产市场的调控,主要通过相关的市场手段,间接地影响、引导和规范房地产业发展和房价变动,从政策的出台到发挥实际效果,往往存在一个“时间差”,在短期内往往会“立竿不见影”,其预期成效往往会“延迟”到来。我们不能奢望宏观调控政策一出台,房价就立即掉头向下。
同时要看到,当前房价上涨有着复杂深刻的成因,不是某一种因素决定的,也不是一朝一夕形成的。房价上涨,主要仍然是供需之间的矛盾。一方面,住房消费需求持续强劲;同时,由于投资渠道单一,加上对房价上涨的预期,住房投资性、投机性需求也很大。另一方面,住房供给结构存在失衡问题。由于大户型、高价商品房的利润高于中小户型、中低价位商品房,因此开发商出于趋利性更愿意开发大户型、高价商品房。长期以来,房地产市场上大户型、高价商品房居多,而中小户型、中低价位商品房供应量少,所占比重不断下降。同时,经济适用房和廉租房建设没有得到应有的重视,供应量也严重不足。正是这种失衡的供给结构,难以满足各种需求的不断增长,加速了房价的上涨。
房价上涨,还与有些地方政府落实宏观调控政策不力有关。房价上涨,与房地产相关的税收也会增加,并会推动地价上涨,增加土地转让收益。因此从某种意义上讲,一些地方政府特别是城市政府是房价上涨的直接受益者,他们对房地产宏观调控政策的执行是缺乏内在动力的,这就导致中央的调控政策在实践中往往得不到充分落实。比如,对于保障性住房建设,有的城市政府没有真正将其作为自己的职责,而是当做负担。据统计,近几年来,全国经济适用房的投资增长率一直是负增长,而廉租房保障资金也远未充分利用。
房价上涨,与房地产业市场化程度不高、市场秩序比较混乱有关。由于我国市场经济体制还不太完善,不同行业的市场化程度不一,房地产市场中还存在着许多权利不对等、信息不对称、竞争不充分的因素,消费者处于弱势地位,知情权、选择权严重缺失,而几个大的房地产商往往很容易操控、哄抬房价。同时,地方政府既是市场中土地的所有者和出卖人,又要承担市场监控人和仲裁者的角色,导致在土地协议转让以及土地招拍挂中容易出现违反公平竞争的权钱交易、暗箱操作。此外,某些房地产商无视市场法律法规,假按揭、骗钱、骗贷行为层出不穷;通过虚报销售量、瞒报供应量,误导市场;通过捂盘惜售、囤积居奇,操纵实际供应量;通过投入巨额广告费用操纵媒体,经常发布一些不实的判断、预测,以期让买房者产生恐慌心理,如“地荒论”、“供不应求论”、“房价永远都上涨论”等。
如何切实解决买房难买房贵问题?
2007年8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。《意见》要求进一步建立健全城镇廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,加强对房地产市场的宏观调控,提出力争到“十一五”期末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城镇住房困难群体的居住条件得到逐步改善。这一消息经媒体报道后,立即在社会上引起强烈反响,受到广大群众的广泛欢迎。
《意见》的出台非常及时、非常必要,充分体现了国家对低收入家庭住房问题的高度重视和抑制房价过快上涨的坚定决心。当前,关键是把《意见》贯彻好,把中央关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施落实好,有效抑制房价过快上涨,切实解决好涉及千家万户切身利益的住房问题。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中提出的一些主要措施
1.进一步建立健全城市廉租住房制度。2007年底前,所有设区的城市要基本做到应保尽保,2008年底前,所有县城要基本做到应保尽保;合理确定廉租住房保障对象和保障标准,廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理,每年向社会公布一次;采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应,新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内;地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。
2.改进和规范经济适用住房制度。规范经济适用住房供应对象,经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,实行动态管理,每年向社会公布一次;合理确定经济适用住房标准,建筑面积控制在60平方米左右;严格经济适用住房上市交易管理,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。
3.逐步改善其他住房困难群体的居住条件。加快集中成片棚户区的改造;积极推进旧住宅区综合整治;多渠道改善农民工居住条件,用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所,有条件的地方,可比照经济适用住房建设的相关优惠政策,建设符合农民工特点的住房,以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
首先,要充分认识抑制房价过快上涨的重要性。房价过快上涨,会进一步吸引大量的资金和资源过度投入房地产市场,既不利于房地产业自身的持续健康发展,也会挤压其他产业的发展,导致国民经济产业结构失衡。同时还容易引发通货膨胀,加大金融系统的风险,甚至会引发泡沫经济,到时不仅房地产市场难以保持繁荣,还会导致整个经济的衰退。房价过快上涨,一般群众买房将更加困难,生活负担将会加重,会导致贫富差距进一步拉大,严重影响社会的公平正义与稳定和谐。因此,必须下更大的决心抑制房价过快上涨,使其保持合理的价格水平。
其次,要进一步加大房地产宏观调控的力度。正确运用政府调控和市场机制两个手段,引导房地产投资保持合理规模,促进房地产业持续健康发展。要进一步增强宏观调控的针对性和科学性,对已经出台的调控措施,要狠抓落实,同时,针对新情况新问题及时出台新的调控措施。要增强各项调控政策和措施之间的协调性,使之相互衔接、配套。对地方政府来说,尤其要增强政策的执行力和有效性。这次国务院发布的《意见》明确提出,省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责,要对所属城市人民政府实行目标责任管理,加强监督指导;有关工作情况,要纳入对城市人民政府的政绩考核之中。对《意见》提出的要求以及近年来中央的一系列调控措施,必须做到有部署、有责任、有检查、有考核,使之不折不扣地落到实处。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制的,要追究有关领导责任。
第三,要重点解决好广大中低收入者的住房问题。住房是体现居住权的核心产品,是人们生活的最基本的产品。从世界其他各国的经验来看,做到人人有房产是不现实的,但是必须要保证人人有房住,在这方面政府责无旁贷。当前要从构建和谐社会的战略高度认识住房问题,把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,努力构建多层次住房保障体系。要按照国务院《意见》的要求,进一步建立健全城市廉租房制度,逐步扩大廉租住房制度的保障范围,合理确定廉租住房保障对象和保障标准,健全廉租住房保障方式,多渠道增加廉租住房房源,确保廉租住房保障资金来源;改进和规范经济适用房制度,规范经济适用住房供应对象,合理确定经济适用住房标准,严格经济适用住房上市交易管理,加强单位集资合作建房管理;逐步改善其他住房困难群体的居住条件,加快集中成片棚户区的改造,积极推进旧住宅区综合整治,多渠道改善农民工居住条件。
可喜的是,目前全国已有500多个城市建立了廉租房制度,80%以上地级城市制定了廉租房建设计划。经济适用房建设力度也有所加大。很多城市近期推出了不少限价普通商品房,此举受到了广大中低收入群体的热烈欢迎。可以想见,随着国务院《意见》的落实,今后各地保障性住房的落实情况将会越来越好。
第四,加大对房地产市场的整顿力度,规范市场秩序。要强化房地产市场监管,坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为,维护群众合法权益。坚持公开、平等竞争,进一步完善经营性用地的招拍挂程序,坚决遏制违法违规占地。完善信息发布制度,规范数据公布制度,严厉打击发布虚假信息诱导消费者的行为。严厉打击囤房惜售、随意涨价等不法行为。前不久,上海所谓第一天价楼盘因涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”等,受到上海市房屋土地资源管理局的调查。要以房地产业为突破口,加大反腐败力度,严查商业贿赂、权钱交易等行为。
责编：金文建
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