限价房遭低价房狙击 制度不足须检讨

　　近日，限价房遭遇低价房狙击成为媒体的热门话题。有媒体称，当广州推出的全国第一个限价房项目保利西子湾申请进行得如火如荼之际，“比限价房更便宜的房子”却成了某些新楼盘突然流行起来的广告语。

　　《中国经营报》的报道认为：出生于调控非常时期的限价房，遭遇到意料之中的尴尬。原因是，近来离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，有一个新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。

　　而众所周知，保利西子湾最高限价是每平方米6500元，该盘实际开盘单价定在4880至5600元之间，最贵的单位也比邻近的限价房低近千元。无独有偶，同样位于金沙洲的另一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起售价。

　　毫无疑问，最近金沙洲所有在售楼盘都在围绕着限价房项目做文章。有开发商认为，除了户籍限制外，想买限价房的人跟买他们房子的人，看不出明显差别。他认为这种局面几乎不可避免，因为虽然去年金沙洲拍出了几块地王，周边也具备兴建豪宅的山水资源，但区内楼盘的目标客户大体相同。

　　我觉得，表面上看，位于南海里水的“起价每平方米4880元”的楼价的确比较低，而且不受户籍限制。但多数媒体只重视价格的比较，却忽略了对价格影响极大的地段因素，毕竟一个是广州的楼盘，而一个是南海的楼盘，两者是有很大价值差异的。

　　我们换一个角度来看看保利西子湾限价房的地段优势。首先，其位于万科中粮金域蓝湾旁，万科是个商品住宅盘，之前被认为低价开盘均价也在10000元/平方米左右；而位于江对岸南海地段的中海金沙湾近期推盘均价也在9000元/平方米左右，恒大御景半岛去年10月推盘价更是高达13000元/平方米。

　　再有就是户籍和生活配套问题，金沙洲限价房位于广州白云区的区域之内，而“起价每平方米4880元”的楼盘其实都是南海楼盘，区域差异性极大，市政、交通、教育、医疗和商业的配套和条件也大不相同。两者之间几乎不具备可比性，限价房的购房者相信也会对此作出自己的评价和选择。

　　但这次低价盘的狙击，也暴露出限价房的制度设计还存在一些不完善的地方。比如：只有最高售价限定，而没有区间价格和均价的限制，导致所有楼层和朝向都是一个价，这显然是不合理的。只是因为没有事先约定，开发商利益最大化的结果就会导致所有单位都是按最高限价销售。

　　还有，就是目前的定价方式缺乏适当的调节机制，如果楼价真的出现大幅下降，限价房的确是会陷入进退维谷的境地。因此，需要检讨一下目前限价房的定价机制和模式，最好可以参考一下香港居屋的定价机制和模式；最好能将目前的前置式定价调整为后置式定价。即建好房后再随行就市定价，这样会比较机动和灵活，地价和房价都按一定比例事先约定。

　　总之，限价房是一个新生事物，不宜对其求全责备，更不能因噎废食。对限价房要是完全没有意见是不可能的，老百姓对商品房也有很多意见，发展商还不是照样盖房卖房。

责编：金文建