房市迷雾:开发商已四面楚歌 降价是最后一步

　　国家发改委起初发布房价有上涨压力报告继而毫无理由迅即撤下，让市场匪夷所思

　　房地产开发商似已四面楚歌，资金链紧张和宏观政策的不断紧逼让他们难以喘气。

　　事实上，早在2月28日，标准普尔便发布报告称，在宏观调控和资本市场低迷的背景下，今年中资地产商的融资渠道将日渐萎缩。若市场状况不能及时改善，行业流动性将逐渐用尽，难以保持增长动力。

　　一语成谶。

　　"不管是从A股还是从港股上市的内资房地产企业，贷款和现金比例严重不合理。债务非常大，现金流合理的只有1-2家公司。"上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功在一个业内非公开集会中介绍。

　　而大多数房地产企业--尽管浸淫于资本金融市场多年--对于目前形势之严峻程度都未有料及。

　　因2007年房地产销售保持着强劲表现，加之股权和债权融资渠道畅通，地产商流动性普遍充裕。即便只有一两个项目的小地产商，当年也能保持较高水平的现金流。全行业孕育着积极扩大土地储备规模、延伸业务版图的野心。

　　实际上，自2007年第四季度至今，市场状况便逐步发生逆转。提高第二套住房贷款标准、加大经济适用住宅建设力度、紧缩房地产开发贷款和按揭贷款、征收土地闲置费以及限制海外资金流入等一系列调控措施，令地产商的营运环境日益艰难，至今并无缓解迹象。

　　3月中旬，上海房地局在新的土地出让文件中，又加入防囤地规则。"对曾在本市取得土地使用权的竞买申请人，未按合同约定开工建设和竣工的，且没有按相关处置意见进行整改的，出让人有权取消其参加本次竞买活动的资格。"这条规定无异让本已资金紧张的开发商雪上加霜。

　　紧接着，从口水战到价格战，房价多空混战激烈上演。

　　融资艰难

　　"现在最需要的是保障资金链的安全，房地产企业将降价销售一部分，但成交量在下降，销售不理想。"伟业顾问副总经理张剑对《上海国资》表示。他介绍，很多项目来电咨询的人数都很少。

　　"降价销售是房地产商最后考虑走的一步。房地产企业将首先选择一部分毛利率比较高的项目降价以刺激萎靡的市场，如果实力允许，其他的楼盘会等待价高的时候再出售。"一位业内人士透露。

　　据《上海国资》了解，为缓解资金压力，万科自2007年10月份起半年时间内已逐渐停止土地储备工作，并在全国各地打折出售楼盘以回笼资金。

　　"万科这么长时间不拿地，放在以前很难想象。开发商资金压力于此可见。"孙益功说。

　　实际上，房地产企业融资的途径较广泛，包括：银行贷款、上市、REITS(房地产投资信托基金)、发债和促销回笼资金，但后两者很少采用。"发债要受到政策重重限制，房地产企业发债都很困难,而房地产企业自己极不愿意打折促销。"一位分析人士介绍。

　　"银行贷款对于房地产企业来说，成本比较低。大企业大项目融资就更为容易。"张剑表示。

　　而据孙益功的测算，银行的贷款结构中，房地产行业是主要投向之一。

　　"保守地说，商业银行1/3的贷款集中在房地产行业。"一位房地产分析师表示。

　　2007年年末，贷款已不如从前容易。银监会明令银行加强信贷管理，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款。此外，银行还将第二套房贷款首付比例从以前的30%提高到40%；同时，第二套房的贷款利率在标准利率基础上上调10%，这与先前银行普遍采用的基准利率下浮10%-15%的房贷实际利率相比，相当于上调了20%-25%。由此，国内商业银行在开发贷款与个人消费贷款两方面，对地产融资打上封条。

　　伟业顾问董事金勇介绍，"现在银行每个季度都要审核一次放贷总额，对地产商的开发贷款基本不批。"

　　同时，与一年前相比，投资者对中资地产商转持谨慎态度，地产新股与债券发行的难度增大。比如，3月中旬，恒大地产在香港上市最后一程中宣布放弃，其在路演过程中,未获得一位基金经理发出的认购意向。

　　"受次级债风波、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素影响，恒大地产此际推出IPO并不被市场看好。"媒体如是分析。

　　而地产企业发行债券亦倍受冷遇。2007年年末，碧桂园首度在港发债，结果是"无限期暂停"，今年2月，其再度发债，虽成功但成本已大幅攀升。何况，因国家外汇管理局放慢海外资金汇回国内的审批步伐，即便其能够成功地在国际市场融资，将资金由海外市场转移至国内也是一个难题。

　　传统的融资道路被一一封堵。

　　"现在最快速的办法或许是私募和寻找外资并购。"上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明对《上海国资》表示。他介绍，很多企业已开始行动寻求自保。

　　孙益功亦认为，房地产投资信托基金应该会对房地产业融资有所帮助。

　　但在目前看空的市场上，无论何种融资渠道都难说乐观。

　　土地新政

　　屋漏偏逢连夜雨。3月中旬，上海房地局出台新的土地出让规则："对曾在本市取得土地使用权的竞买申请人，未按合同约定开工建设和竣工的，且没有按相关处置意见进行整改的，出让人有权取消其参加本次竞买活动的资格。"

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲理解这条新规的含义是："取消企业继续拿地，那就意味着将企业从这个行业驱逐出去。"

　　"开发商开发土地要经过很多程序，设计、规划、报批、资金筹集到验收，加上企业内部计划和管理，能否如期开发确尚在两说之间。何况现在业资金紧张，更难预计。"范小冲对《上海国资》表示。

　　他认为，房地产企业是一个资金密集型行业，土地进入开发程序，对资金需求将非常高。"在目前情形下，只要开发商一开发土地，资金链将是非常大的挑战。"

　　阳光100目前在全国13个城市开发，但已撤离北京、上海等一线城市。"这些城市土地稀缺，加上宏观调控，风险高位运行。"范小冲介绍。

　　他认为这条政策对恶意囤地还是正常运转应区别对待，因为开发商本身有囤地的需要，不能一概而论。

　　南京大学经济学系副主任葛扬则对《上海国资》表示，此项政策如果没有细化，将很难执行。

　　"比如上海区与区的条件不一样，管理部门是否要区别对待？未按合同约定开发具体是什么含义？符合什么样的条件即算开工建设？多长时间延误算是未按相关意见整改？如果是政府未按合同约定先期推平土地，又该怎么计算？"

　　尽管质疑声不断，政策已在执行。上海房地产局已开始在全市范围对囤积土地展开调查。要求开发商上报公司土地储备的各项详情，包括手中土地计划开工面积、计划开工建筑面积以及土地闲置情况。严厉程度可见一斑。

　　鉴于资金已经异常吃紧，房地产企业很难度过这一关卡。

　　"小企业可能希望将土地转给大型企业，但大型企业目前自身难保。以后怎样，看不清楚。只能各凭其能，能顺利找到资金的或能生存下去。"一位分析师说。

　　伟业顾问副总经理张剑颇有感触地说："环境如此，对每个人都同样艰难。"

　　多空混战

　　房地产商生存出现前所未有的艰难状况，毫无例外地，讨论房价是否已现"拐点"再度成为市场热点，看多看空者均各据其理。甚至连政府部门亦不甘寂寞加入混战。国家发改委起初发布房价有上涨压力报告继而毫无理由迅即撤下，让市场匪夷所思。

　　《上海国资》采访众多业内人士，对房价走势猜测亦颇含糊。

　　"因为政府政策有时看似是为稳定房价，但并非能达到预期效果。加上宏观经济不稳定，供给和需求变化亦很大。"南京大学经济学系副主任葛扬说。

　　"目前处于有价无量的状态，能维持多久很难预料。"张剑表示。

　　上海上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明也注意到，因开发商降价销售未能引起成交量上涨，"很有可能僵持一段时间"。

　　事实上，与预测房价相比，业内人士更期待的是，房地产市场经过发展能比过去冷静和理性，更具透明度。

　　"成熟的市场应该具有透明的信息，完全的理性,目前显然不是。"陈则明认为。

　　他举例说，比如上海市政府今年提出，要大比例提高限价房、廉租房和经济适用房的比例。"大概是20%-40%左右，这个数字的确定就很难说是理性行为"。

　　他认为，如此大幅的增长，土地谁来给？由市政府拨？本来土地就紧张，由区县拿出来的障碍很大；退后一步，土地拨出来后，是否由政府财政投入开发资金？巨额资金肯定要人大审议通过，亦有相当难度。建好后，怎么分配？如果这些问题都没能解决，那提高这么大比例的经济适用房是否可行？而且提高经济适用房比例是否能如愿稳定房价更可能是南辕北辙。

　　"无论什么市场,起伏过大对其健康发展都是一个危害。稳定的市场，透明的信息和理性的政策是各方都需要的,对于中国房地产业来说，可能需要不短的时间。"一位外资投行分析人士如是表示。

　　房价向何处去

　　在价格的震荡中房地产将回归理性,成交量的复苏则要等到房价回归理性后,那将是一个漫长的过程

　　4月23日，发改委价格司发布报告，对房价走势作出"部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势"的判断，但仅隔一天，这则报告却从发改委官方网站撤下。如此严肃的官方分析报告竟然随意至此，说发就发说撤就撤,市场反应当然一片哗然。

　　事实上，即便其不随意撤下，发改委的报告亦已引起市场热议。其罔顾目前一片看空地产的论点，硬给看多者打了一针"兴奋剂"。官方观点自有论据,但如此表现却让人不得不对其公信力产生怀疑。

　　事实上，目前的房地产市场价格究竟如何走，成交量能否有效放大，行业格局将会如何演绎，企业群体前景如何等行业的关键点其实都扑朔迷离，远没有到盖棺定论的时刻。

　　没有人忘记2007年房地产市场的牛市,售楼处人满为患,开发商一日一价；也没有人怀疑目前房地产市场的低迷，深圳日成交量难见百套；偌大广州，4月份以来日成交不过寥寥几十套；全国多数城市成交量同比严重萎缩。短短半年之间，房地产呈现了两个迥异的市场，恍如隔世。

　　伴随着房地产市场的起落,各种观点亦蜂拥而现,让平常消费者难以辨别真伪。

　　观点不一本是平常之事，但在目前市场上却有几个不容忽视的原因。

　　其一，利益之争开始白热化。房地产市场有不同的利益主体，利益之争决定了共识很难达成。从1998年房地产市场开始复苏，经过10年左右的发展，房地产企业逐渐发展壮大，房地产投资额达到4.4万亿，商品房销售额接近3万亿元大关。巨大的经济总量和国民经济支柱产业的地位给了地产商足够的底气，他们已经不是昔日的吴下阿蒙。从维护自身利益的角度出发，他们拥有了自己的话语权，有能力表达有渠道传播自己的言论，于是"房价上涨合理论"、"泡沫子虚乌有论"成了市场的强音。

　　但另一方面,房价高速上涨最直接威胁到的就是购房者的利益，住房福利制度取消后,居民"安居梦"的实现只有通过市场化的渠道，远高于收入的房价涨幅让他们不堪重负，怨声载道。当这种声音不断汇集，形成一股合力之后，自然有代言人来表达他们的心声。

　　当然，除此之外，地方政府、中央政府、银行等等所处的地位不同，代表的利益不同，考虑问题的立场也不同，综合造成了关于房价的争论。短期内，各利益主体很难形成共赢，因此围绕"房价"这个敏感的利益载体的争论还将持续存在。

　　更为重要的是，政策的极大不完善让市场对房价难以预测。比如：政府对商品房空置现象监视不够，国家统计局与各种研究机构对空置率的统计结果最低是1%,最高却到了30%，存在天壤之别；我们亦没有精确的收入计算方式，灰色收入和隐性收入无法计量；更无法界定投资性住房和自住性的比例,这样许多争论的论据很大程度上是主观的臆测，不可避免地会受到所处位置，所代表利益的影响，甚至直接为各自的利益服务，房价的争论再一次带上了"利益"的烙印。

　　当然，我国房地产开始真正的市场化运作尝试差不多10年左右，还没有形成一个完整的周期，没有多少经验可以参考。初级阶段的房地产市场究竟应该如何发展，房价应该是一个什么样的走势都没有定论。因此，争论的各方往往引用国外成熟市场的例子，但无论是宣扬地产的繁荣昌盛，还是印证"泡沫"带来的深刻危机，国外市场都可以提供生动的例证。这样的结果是公也有理，婆也有据,彼此很难说服对方，导致争论不休。

　　根据我们的市场调研，目前市场的争论有两种代表性的观点：第一种认为，房地产将在短时间内复苏，房价仍将报复性上涨；第二种认为，房地产的拐点已经出现，房价将出现大幅下跌，地产商的资金链紧张带来的抛盘将使房地产一蹶不振，甚至会危及到宏观经济的增长。这两种观点其实都有片面性。

　　第一种观点忽视了近几年房价大幅上涨带来的房价收入比过高的现实，更重要的是没有考虑到房地产业是政府主导产业的属性，过分地强调需求的旺盛和供应的短缺，导致过分乐观；而第二种观点则低估了房地产行业自身的生命力，过分强调投资性需求对房价的拉动作用，同样也忽视了房地产政府主导的属性，以至于过分悲观。

　　所以,未来的房价会大幅上涨吗？我们认为不会，这主要是因为：其一，虽然居民收入连续几年增速都在20%左右，但是经过了连续几年的房价上涨，房价和居民收入的差距实际上是拉大了。这样，需求向有效需求转化的能力在下降，居民的购买能力需要有一个积累的过程。另外，购房者的预期已经出现了变化，投资性需求逐渐退潮。在政府的不断引导下，购房者对未来房价上涨的预期大幅降低，信贷政策对第二套房的调控在很大程度上抑制了投资和改善居住需求，被抑制的需求释放需要一个过程。更为重要的是，房价如果继续上涨会招来政府严厉的调控。

　　当然短期内房价大幅下跌亦较困难。首先，成本推动，供应瓶颈依然存在。地价高企，税费多如牛毛，建安成本上升，拆迁难度加大，融资难迟迟得不到解决，成本高导致房价高；土地供应紧缩，拆迁缓慢，土地囤积，土地市场非市场化导致供应效率低下，二手房市场受限，房地产开发周期长都导致有效供应的不足。

　　其次，需求虽然受到抑制，但仍然比较旺盛。城市化、人口红利、家庭小型化、收入增长、城市拆迁等等拉动需求的因素依然存在。而且，当前的中国经济很难承受房价下跌带来的负效应。一旦房价大幅下跌，将导致投资增速放缓、银行坏账上升、房地产拉动其他行业效应减弱，进而影响宏观经济的增量和质量。

　　不过，这可能不为我们的主观愿望所控制,目前房地产商资金链紧张，可能一些地产商会因为资金问题而倒闭。唯一让房地产界能寻找到安慰的是,从2007年上市公司的毛利率高达36.78%的情况看,大的企业应还能支撑一段时间.

　　综上所述，今年房地产的价格应表现为窄幅振荡，局部区域和个别楼盘的小幅上涨和下跌都在合理范围之内。预计在价格的震荡中房地产将回归理性,成交量的复苏则要等到房价回归理性后,那将是一个漫长的过程。

责编：李菁