全球房地产市场软着陆

    英国利丁大学城市与产权经济学教授MichaelBall指出，爱尔兰房价的泡沫大于美国，楼市衰退将严重打击爱尔兰经济。楼市兴旺期间，该国吸引大批外国建筑工人到当地工作和生活，他们带旺了爱尔兰的房屋出租市场，同时亦提升许多投资者对当地楼市的信心。但这些工人一旦离开，将会对房屋出租市场造成打击，最终严重影响经济。

    在法国，据法国农业信贷银行近日公布的一项研究报告，法国房地产市场正在实现软着陆，2008年法国二手房价格将下降5%。据报道，去年8月的美国次贷危机之后，许多法国银行上调了贷款利率，不少通过浮动利率贷款方式购房的法国家庭抱怨自己成了真正的“房奴”。

    据国际货币基金组织(IFM)披露，由于西班牙经济起飞，该国超过400万套房屋是过去10年间陆续兴建的，总数超过德、英、法三国之和，但当地房价被高估超过15%以上。目前，由于欧洲房地产市场动荡不稳，西班牙房地产商正经历一场危机。

    据报道，西班牙房价自2007年中期升至峰值以来下跌已超过4%。有房地产中介机构说，来自美国和欧洲的游资正趁机抢购西班牙沿海地区地产，出价比要价低20%到25%。新房价格平均下跌15%到20%。尽管西班牙开发商想尽办法促销，但买房意愿仍然低迷。

    房地产市场的不景气已经开始冲击西班牙的整体经济，首当其冲的就是建筑制造和银行等行业，据了解，去年西班牙的失业数量比2006年增加了15%，其中有超过一半的是建筑工人。

    全球景气不振，亚洲房地产价格惨跌。1997年的金融风暴之后，亚洲各大房地产市场重创之余，侥幸逃过全面崩盘的劫难。但令人忧心忡忡的全球不景气，恐将使亚洲的房地产市场重拾昔日梦魇。

    以曼谷为例，一栋房龄才两年的大型办公大楼只有半数楼层租出去。在其他亚洲大都市，办公楼房的出租率只有一半。曼谷是1997年亚洲危机的起源地。由于建筑业者的蜂拥抢建，1999年，曼谷顶级办公大楼的闲置率达到巅峰，超过36%。过去3年来，曼谷、香港、汉城及新加坡办公大楼租用率虽大幅改善，但许多迹象显示前景堪虑。

    日本国土交通省日前公布，截至2月，日本首都圈公寓销量连跌6个月，并且东京部分地区房价出现暴跌三成。种种迹象表明，日本楼市已出现明显的降温迹象。

    一度蹿升的股市突然回稳后，让许多人没有钱再继续投资房地产，一向十分活跃的中国香港楼市，近来也走缓了。在购买信心动摇之际，印度首都新德里及其他北印度城市，去年房价已经回跌近20%。

    相比之下，中国各大中城市的房价快车也显露出减速迹象。中国南部例如深圳楼市，在达到近两年的顶点之后转头向下。到去年10月黄金周，全市成交量已经寥寥。而房价也走上下坡路，业内人士估算，过去几个月以来，一手房价格下调平均在20%左右。随着3月以来众多楼盘相继降价，反映到全市均价上来的跌幅可能还有15%左右。

　　房价下跌大势所趋

    近一段时间以来，越来越多的迹象表明，美、英等发达国家的不动产价格在经历近十年的持久性牛市后，开始走上一段下坡路。房价会稳步地调整抑或出现剧烈下跌？

    目前世界顶级城市的房价情况正好印证了著名经济学家、被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特?希勒作出的预言。希勒教授的畅销书《非理性繁荣》在中国也很受读者欢迎。7年前，他在《非理性繁荣》一书中批评美国房产价格不合理、不理智。他预言称，在未来的20年内，不动产价格将会下跌40%。此外，房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。

    国际货币基金组织曾表示，未来30年内，全球房地产市场的繁荣景象可能会逐步消退。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙以及新西兰的房地产市场都已陆续出现不同程度的降温。

    英国《经济学家》发表文章称，全球房地产市场呈现局部过热现象，而英国、澳大利亚等国的房地产价格在连续几年过度上涨之后已显露回落之势。很多经济学家担心，全球房地产市场已出现历史上最为严重的泡沫。

    过去3年中，发达国家房地产总体增值约20万亿美元，而在1997年至1999年间，仅增值10万亿美元。尽管现阶段房地产价格的上扬有美元贬值的因素，但经济学家普遍担心，此次房地产泡沫已“今非昔比”。

    近年来，一些发达国家的房地产价格大幅上升，美国半数以上州的房价都在以两位数字增长，而加州和华盛顿特区的房价涨幅更是超过了20%。

    如果将房价与收入挂钩，这些国家或地区的房价涨幅更是达到了空前的地步。即房价与收入之比，已经超出了过去被认为是“不能持久”的水平。如果将1975年至2000年的房价与收入的平均比率作为基准线，美国现在的房价几乎被高估了30%，使人更加怀疑泡沫的存在。

    许多经济学家认为，房地产多数可作为抵押品，因此在价格上升时，银行发放的贷款金额将会大量增加，加速金融泡沫的形成。相反，当房地产泡沫破裂时，银行的不良债权就会大幅增长，进而给社会经济各个方面带来巨大冲击。

    在低利率的推动下，全球众多国家和地区同时出现房地产市场过度繁荣的景象。国际货币基金组织最新发表的《世界经济展望》警告说，正如房地产价格上涨已经成为全球趋势一样，未来的价格下跌同样也将成为一种全球趋势。

    巴克莱银行预测，未来3年，英国房价将下降20%。分析人士由此联想到上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂时的情形。自1991年日本房地产价格达到最高点后已经连续13年下跌，跌幅高达35%。而且日本经济长期难以从房地产泡沫破裂产生的阴影中走出。

    受美国次级债危机影响，美国及欧洲等国家的房价同步下挫。美国银行业受到重挫的同时，政府相关部门以及机构已经不再任由次级债阴霾继续扩散，纷纷掀起救市浪潮。

    美联储一再降息―去年10月15日，美国银行、摩根大通和花旗集团宣布将共同组织一个被称为“主要流动性增加工具”的特别基金，此超级基金的最后募集额为750亿美元，主要目标就是为收购市场上面临流动性困局的结构性产品。

    然而，坏的预测接踵而来，让“救市”显得捉襟见肘，让乐观情绪显得微不足道。黑石公司执行官芬克预测，已经造成银行和证券业高达450亿美元损失的信用紧缩问题还会进一步恶化，而摩根士丹利信用策略部门主管雷戈里?彼得斯也认为，金融体系因为房贷损失持续扩大。

    但其他金融机构发布的信息仍在表示信贷危机仍远未结束。去年11月13日，美国银行表示，第四季度次贷危机造成的资产减记额将达30亿美元，并警告这一数字可能继续增加。

    美国银行首席财务官普赖斯坦言：市场环境在变化，而且有可能继续恶化，因此可能面临进一步的价值缩水。

    随着时间的流逝，未来的不确定性或许就会变成身边的巨型炸弹，这在花旗集团身上就得到了很好的证明。即使在去年10月15日花旗集团公布三季度亏损65亿美元之后，半个月后就辞职的查克?普林斯还曾说，“固定收益部门的不佳表现是反常现象”。

    连续关注次贷危机的英国《经济学人》杂志不无担忧地写到：“在现在的情况下，清扫次级抵押债危机，要比许多人的预想麻烦得多。”　　　　

责编：李菁