楼市：盼得春回？回光返照？

　　数字说话

　　●广州市国土房管局公布的交易登记数据与网上签约数据相差甚远。

　　●国土局数字显示：上月广州十区8011元/平方米的成交均价是楼市步入调整以来的最低点。均价在万元以下成交面积占总成交的比例连续4月攀升，已接近3/4。

　　●有专家称，成交增加更重要的是开发商采取适当的降价促销。开发商都不愿意带头降价，多数明升暗降，并通过谎报成交业绩和均价的方式来造市和造势。

　　记者探市

　　迈入3月份，此前被迷雾所笼罩的广州楼市似乎看到了一丝曙光。先是广东出台“15条”刺激措施，接着业内不断放出成交量回升、开发商开始涨价的消息，引发不少市民疑惑，经历了1年多调整的广州楼市是否真的到达底部？如果当前热销的情况属实，那么在总体经济大环境不明朗的情况下，房地产在各行业中的一枝独秀是回暖还是回光返照？

　　连日来，记者采访多方人士，同时对半年来的楼市数据进行了深入分析。一个被外界忽略的事实是，广州市国土房管局公布的数据显示，上月广州十区8011元/平方米的成交均价是楼市步入调整以来的最低点，而上月47.36万平方米的成交量还不如去年9月和11月超过50万平方米的成绩。此外，根据每个月公布的成交面积连续2个月大于3500平方米的热销楼盘均价来看，上月此项数据只有6200元/平方米，已连续两个月低至“6”字头，同样是半年来的新低，而半年来此项数据的峰值出现在去年11月，达10644元/平方米。

　　另一方面，均价在万元以下成交面积占总成交的比例已经连续4月攀升，当前已接近3/4。这些数据似乎都在说明，以降价换取交投，依然是当前楼市的主调。

　　优惠促销卖完尾货

　　楼盘对后市不乐观

　　“春节后确实感觉到楼市在回暖，人气和成交量都在上升。”昨日，在海珠区南洲路一个大型楼盘，销售经理何玲君告诉记者，此前推出了一批价格在8000元/平方米~9000元/平方米的产品，主要是一些现楼尾货，经过2月底3月初的一轮优惠促销已基本卖完。接下来准备推出一批154平方米的单位，初定均价9800元/平方米~10000元/平方米。“这不是涨价，因为这批是复式，户型、景观和装修标准都不同。”何玲君说，此前的热销并没有使人产生过分的乐观情绪，销售人员对接下来的传统淡季四、五月都拿不准，如果到那时还能有现在的成交量，才可以说是真正回暖了。

　　楼盘推货“低开高走”

　　被市场解读为涨价？

　　何玲君的想法可以代表一部分房地产业界人士的心声。在广东楼市“15条”出台后，虽然有媒体从广州各区主流在售楼盘中抽取45个楼盘进行电话访问后表示，约64%的楼盘呈现出不同程度的涨价情况，但保利地产代理市场部总经理吴定金认为，正是因为把开发商正常的“低开高走”促销策略当成是涨价，所以在“15条”后才出现了所谓的“一片涨声”。

　　“只有极少部分的市区热销楼盘有提价情况，绝大部分楼盘还是按兵不动。”吴定金表示，当前广州楼价已进入比较稳定的阶段，开发商根据户型、朝向、楼层的不同逐步适度地推出价格由低到高的产品，会起到促销效果，而在楼价下行阶段，这种策略的效应会被抵消难以显现，在楼价趋于稳定时才会重新显示出来。此外，由于今年不少开发商减少开工量，有的楼盘所在区域供应量较少，针对市场状况进行调整也是正常现象。

　　保利中环广场目前推出的产品均价为19000元/平方米，比此前高出1000元/平方米左右，而其位于萝岗新政务中心旁的新推楼盘保利香雪山，均价也在9000~10000元/平方米之间。“这是由产品质素决定的。”吴定金认为，此前楼市成交量有所回升是因为楼价和税费调整到位，大量刚性需求和保值投资型买家入市所致。“要实现楼市的逆转，还要看能不能打动还在观望的买家。”吴定金说，广州当前一手楼市的货量只够消化3个月，在重新到达供求平衡之时只要宏观大环境不太差，相信观望气氛会被彻底打破。

　　市民个案

　　看楼一年有余 开盘涨价退订

　　不过，来源于各种渠道的“涨价”消息，还是让很多观望中的市民担心房价就此上涨而错过最佳购房机会，重新加入看盘大军。也有市民表示，现在的房价虽然比之前有所下降，但仍然高于他们的心理价位，如果房价就此触底反弹，他们担心再也买不起房子了。

　　市民布笑梅从去年开始就一直在寻找三房大户型，上个月终于看中了海珠区一个二线江景楼盘的新推单位。“当时只是预订，说预计开盘价在12000元/平方米~13000/平方米之间，我们就交了2万元诚意金。”布女士说，没想到真正开盘时，开盘价达到14000元/平方米，购房款一下子多了10多万元。“价格合适就买，不合适就不买，我们马上退了订。”

　　布笑梅告诉记者，虽然经过一轮降价，现在市面上位置好的三房大单位总价还普遍在120万元以上，刚刚接近可以忍受的极限，还要把现有9年楼龄的两房单位租出去才能勉强供得起，如果楼价又再重新上涨，她宁愿不买也不能让一家三口都当“房奴”。