四大因素揭示楼价尚未到底 盲目提价或阻回暖

　　虽然去年的地价成本已相当于今年一、二月份中心城区楼价的三成多，地价成本确实很高，但这并不代表当前广州的楼价没有下降的空间。

　　揭秘一：平价地未消化完

　　目前在售的楼盘其拿地的时间大多是两年以前甚至更早，而真正以3656元/m2地价成本建起的住宅，其上市时间最快要在明年甚

　　至更迟。

　　据了解，广州不少大型小区的开发时间往往较长，短则三五年，长的达八到十年。以天河中山大道某大型小区为例，在2003年开盘时，其单价只有7000多元/m2，而目前已高达1.4万元/m2以上。有业内人士报料称，其实该项目在上世纪90年代末拿地时的地价成本只有1000多元/m2。同样地，在番禺区也有类似的情形，不少楼盘当初开盘的单价只是3000多元/m2，地价成本也就每平方米几百元，而现在的价格已动辄要7000元/m2以上，地还是当初拿的地，虽说这当中存在着多年的利息成本支出，但从总体成本看，其利润空间显然是非常巨大的。

　　揭秘二：拿地成本降低了

　　从地价走势看，疯狂的2007年过后，2008年开始有所降低，以地产龙头企业万科为例，2008年其获取土地的平均成本约2059元/m2，已经接近2006年1861元/m2的水平，较2007年的3581元/m2降低了42.5%。其他许多大集团的地价成本走势也与万科相类似。

　　业内人士估计，2009年由于住宅产品供过于求的缘故，加上不少开发商拿地的速度也放缓了，因此拿地成本可能会更低。所以从这个角度来看，未来房价走低也许是一种趋势。

　　揭秘三：发展商“等钱使”

　　开发商本身也对商品住宅价格的走高不乐观。日前，潘石屹向媒体坦承，在2006年下半年和2007年，发展商大规模圈地，这些土地现在都是在建项目，存货很多，占用了大量的资金，所以在资金链出问题的情况下，开发商在价格策略上压力也挺大。

　　揭秘四：宏观经济压抑楼价

　　国际经济环境的变化也影响了楼价的走势。从外围环境来看，目前全球不动产都在向下估值的过程中；从经济大环境来看，宏观经济调整需要时间，经济未调整好，房价也就不可能调整到位。近期楼市成交量放大其实更主要的是受政策性因素刺激，业内也普遍预测只是一种短期现象，是否能在传统淡季三四月份持续稳定还是未知数。因此，一旦政策利好因素释放完毕，重新由市场来主导，也许房价还有一定下跌的空间。

　　广东省房协《房地产蓝皮书》预测，最快要到今年年末楼市才有望扭转低迷局面。今年内，商品住宅年均价格将保持在8500元/m2左右，中心城区楼价则继续在10000元/m2上下波动。

　　盲目提价或令回暖戛然而止

　　合富辉煌市场研究部预计今年第一季度广州商品住宅签约套数可能接近17000套。经过一年多的调整，广州楼市在今年一季度出现显著回暖，虽然外围经济环境仍不乐观，但目前的回暖具有可持续性，有几个主要因素为楼市回暖可持续提供了成交动力。

　　在去年底房产新政效果显现后，中央、地方各级政府仍大力支持房地产市场的发展。广东省政府出台了“粤十五条”，其中在地价款交付、金融融资、税收等方面首次明确支持房地产开发企业积极应对市场变化，这意味着政府对开发商从过去的从紧政策转为宽松。

　　2009年1~2月广州全市商品住宅新增供应量同比下降39%，市区的新增供应更是大幅减少60%，由于2008年以来多数发展商的开发节奏减缓，预计这种新增供应量减少的趋势在今年上半年都不会改变，因此楼市供求失衡的局面将趋向缓解。准现楼住宅成为近期市场的成交主体，从1~2月的签约情况看，签约套数前20名的楼盘中，以现房销售为主的楼盘比重接近五成，表明市场需求旺盛。

　　不过，合富辉煌提醒发展商，目前广州楼市的整体供求格局并未发生根本性改变，急于大幅拉升价格，可能导致房价出现“W形”走势，形成新一轮博弈，从而打乱市场持续稳步回暖的节奏。 （黄涛）

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2009年2月经济运行数据

责编：金文建