王石：颠覆与新生

    王石：颠覆与新生

    在争议中前行，在僵持中降价，他带领中国最大的开发商成功逃离2008地产困局

    文 商思林 岳淼

    当飞奔的万科突然放慢脚步时，万科董事长王石一度面临外界对万科及其本人的浪潮般的质疑。及至2009年3月10日万科企业股份有限公司发布2008年年报之际，一场中国房地产商业化10年以来最大规模的自发式调整，得到了最好的注脚—万科2008年主营业收入为409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%—这结束了其长达4年的年均复合增长率高达60%的快速奔跑。 “我很满意。”在总结一年多来冲破各种争议实现的成绩单时，王石说。令他欣慰的是，年销售4万多套房的万科仍是世界最大和占中国市场份额最多的开发商。 这一成绩实属不易。2008年，质疑考验着王石的底线。他的率性直言，譬如地震时的“十元论”，引发了中国商业史上罕见的网络信誉危机；他的“拐点论”和降价风潮，被一些开发商喻为“第二宏观调控”；有人依然视他为房地产行业的英雄和榜样，但也有包括同行在内的人将他喻为无情的“杀手”。 这几乎摧毁了王石甚至万科往日阳光而健康的形象。在房地产商群体遭遇集体道德谴责时，万科的精细物业管理、标准化住宅和追求阳光下的利润，以及王本人象征着健康、体力充沛的爱好—登山，都给人以独善其身的形象；在房地产商普遍乐于享用卖房市场的轻松赚钱，疏于品牌和管理的深耕时，万科曾被公认能够超越房地产行业给中国企业提供商业启迪的少数企业之一。

    不过，历史往往只会记住那些成功者—手握199亿现金的万科依然是中国最有钱的开发商。王石称，万科当下最重要的任务是销售存货，而非继续拿地。如果市场好转，万科重新拿地不过牺牲4个月的时间。而一旦市场继续恶化，万科将走在市场的前面。但这一看似闲庭信步的布局，实则来得非常惊险。 万科去年年中和第三季度两次下调共计33%的开工面积（278万平方米），以万科平均8849元/平方米的售价计算，避免了新添218亿元的存货。若非如此，按行业内平均建安成本计，将这些楼交付使用仅建安费用就超过60亿元。同时，万科去年新增土地储备项目削减近半，而之前连续3年，这一数字为每年1000多万平方米；以万科去年平均2000元/平方米的拿地价计，为此减少的现金支出就达100亿元。因此，若战略撤退稍有犹豫，万科的近200亿现金就将被无情吞噬。 事实上，万科是2004年以来房地产行业快速发展的最大受益者之一，在这轮房地产行业持续时间最长，过程最为曲折，政府、房产商、购房者博弈局面最为复杂的行情中，万科持续将对手抛得更远。同样，万科也是宏观调控影响最大的承受者，但在最为关键的2007年底至2008年中，当房地产市场缓慢进入调整期时，王石带领高速奔跑的万科成功跳出了这一锅正在缓慢添柴的温水。

    “王石是从死人堆里爬出来的。”SOHO中国董事局主席潘石屹如此解释王石为何能险中求胜。自1988年创立万科以来，王石经历了1993年、1998年两次地产危机，而现存的主要地产品牌有少数只经历过一次，大部分都是牛市中成长，用牛市来思考问题的。“地产向来是宏观经济调整的先兆，所以王石总能够根据市场来判断调整的位置和档期。”中关村不动产商会会长杨建平告诉记者。 尽管如此，王石并不认为这份需要审时度势的“工作”能给他带来乐趣。对他个人而言，做地产更具比较优势，能够带给他财务自由来干他喜欢的事情，比如登山。当被问及是否会成为“中国太空旅游第一人”时，王石断然否定了这种可能。 “我不是一个被动的乘客，一定是驾驭者。”王石说。 万科版“调控” “驾御者”亦有力不从心之时，不过，王石仍全力“掉转船头，逆时代潮流而行”。 在这一轮的房地产调整初露端倪—2007年底成交量开始萎缩之时，王石在万科发起的一项住宅研究的“海螺行动II”发布会上，遭遇了一位记者一长串的举证式问题—万科在深圳降价了，而跟随降价的房子也好卖，最后他问王，是否认同楼市出现拐点的说法？王石表示同意。这就是著名的“拐点论”的由来。