楼价回落40%-50%? 应该只是美好愿望

　　就在开发商高唱“楼市小阳春”的同时，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示：“由于我国城镇住房目前面临严重的过剩局面，我国城镇房地产价格水平还有40%～50%的降价空间，谷底可能存在于两年之后”。他的“降价论”再度在网上引起轩然大波。

　　曹建海的“降价论”很容易让人想起几年前易宪容博士 “上海房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%”的言论。虽然易宪容博士的“预言”被无情的现实粉碎了，但单凭这一点我们也不能断定曹先生的话就不对。其实关于楼价的讨论，已经超越了楼价本身，它成为某种社会情绪宣泄的渠道。楼价那么贵，那么多有急切需要的人买不起楼，这是个现实，楼价下降的时候，大家的怨言少点，但只要楼价一上升，就难免会有类似的言论出现，而且会很有市场。既然存在很多为发展商代言的“御用”专家，就允许有为老百姓代言的专家出现，即使他的话也许只是个美好愿望，只要能让老百姓“顺番条气”，也是它存在的理由。

　　之前易宪容谈房价主要以所谓的“收入房价比”为依据，曹建海则以楼市的空置率为依据。从理论上来讲，这都有一定道理。但中国的现实是，只要外来人口涌进大城市的趋势一天不变，大城市的房子就是一种缺稀资源。楼价的上涨与经济的增长呈现一个正相关的关系，以经济为圆心螺旋式上升，当然并不完全同步，有时会“超增”，有时会“超跌”。

　　广州楼价从2003年谷底的3888元/m2，增长到2008年的9399元/m2，是2003年的2.4倍。而同期广州的GDP则从3466亿，增长到8200亿，也大约是2.4倍，同期城市居民人均可支配收入由15003元增加到25317元,大约是1.7倍。如果从收入的角度说，楼价是“超增”了，但如果按照目前楼价回调到8000元/m2的水平，则是2003年的2.1倍，与收入增幅差距大大缩小，如果考虑到2003年楼价有“超跌”的因素存在，那么可以说楼价虽然有下跌空间，但幅度应该不太大了。

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