限价房竟成“限质房”“调节器”遭遇新困局

　　4月8日，广州市民薛志英和保利西子湾的开发商对簿公堂。作为全国第一个限价房项目———广州保利西子湾的一名普通业主，薛志英在收楼时发现，自己期待已久的限价房存在诸多质量问题，变成了“限质房”，因此她拒绝收楼并通过法律诉讼向开发商索赔。而像薛志英这样拒绝收楼的业主还有一百多位。

　　曾在楼价飙升时赢得市民一片掌声的限价房，如今遭遇诸多尴尬。限价房究竟走入了怎样的困境？这个“调节器”是否应该功成身退？

　　限价房身陷“质量门”

　　保利西子湾位于广州市金沙洲，2008年初首期推出了843套限价房，而申请购买者却达到了8426人，申购比例接近10：1，其受欢迎程度可见一斑。薛志英通过摇珠幸运地购买了其中一套限价房，从此她就开始憧憬着欢天喜地的收楼场景。

　　2008年12月15日是保利西子湾交楼的日子。然而薛志英却怎么也开心不起来。因为她的新房存在诸多问题，甚至马桶还被人使用过。为此她拒绝收楼。而这一天至少有约两百户业主拒绝收楼。

　　保利西子湾1栋业主吴燕回忆说“第一次看房就发现墙壁漏水，墙面上出现了一些浮皮，用手一撕就可以扯掉一大片，地板也出现浮皮，这让我们很失望。而且当时保利西子湾也无法提供竣工验收备案表，不具备交楼条件，因此我们拒绝收楼。”

　　在法庭上，保利地产律师则回应说，西子湾的交楼手续完善，具备交楼条件，也不存在延期交楼问题，依据是保利公司在2008年12月12日取得了一份白云区质量监督部门出具的“质量监督意见书”，该份材料足以证明楼盘达到了交楼条件。

　　不过，一百多户业主并不认同保利公司的说法。薛志英认为，开发商没有按照合同约定的交楼时间，即2008年12月15日取得合法的楼盘验收文件，同时房子还存在开裂、地板翘起等影响入住的质量问题，而且经过4个月的整改，仍有部分业主认为房子质量未达标。因此，保利公司应当承担延迟交楼的违约责任并对此作出赔付。

　　据业主的委托律师、广东格林律师事务所张旭锋律师介绍，目前约有110户业主进行诉讼，并有60多户限价房业主要求仲裁。其主要诉求为：要求对房屋出现的质量问题进行整改、修缮，达到入住条件；要求保利赔偿逾期交房违约金。

　　事实上，遭遇类似纠纷的不只是保利西子湾。广州最便宜的限价房项目，售价只有4000元/平方米的龙光峰景华庭也遭到一百多名业主拒收。这些业主认为房屋质量问题严重因此拒绝收楼，并正在进行维权。

　　制度缺陷开始浮出水面

　　“从表面来看，限价房质量问题是业主拒收的主要理由，而实际上深层次的原因却在质量之外。”广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，“在楼市低迷的情况下，限价房中存在的制度缺陷等一系列隐藏的礁石，开始浮出水面，这才是矛盾根源。”

　　广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也认为，质量问题是导致双方矛盾的因素之一，而更重要的隐匿因素则是2008年以来楼价的下降。据悉，在2006年建设限价房的时候，广州房价处于上涨态势。2008年初，市民申购限价房时，广州楼价仍在万元/平方米以上。然而2008年底收楼的时候，广州房价回落至8000元/平方米左右，下降了近3000元/平方米。而限价房周边的部分商品房价格也跌至每平方米六千多元，限价房失去了价格优势。面对失去价格优势且5年内不得出租转让、5年后转让还要向政府补交土地收益价款的限价房，那些经济能力比较差的“夹心层”心中自然有些怨气，而质量问题成为纠纷的导火索。

　　事实上，限价房遭遇的问题还不只是弃购、拒收的问题。楼市低迷，原本热销的限价房也正被一些业主弃购，那么卖不出去的限价房又该如何处理？拍卖出去的限价房用地又该如何处置？同时，已经出售的限价房也面临如何进行后续管理的问题。比如广州限价房限制5年内出租转让，但目前已经有一些限价房出租的消息发布在焦点广州房地产网保利西子湾业主论坛上。

　　面对限价房的困局，广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺接受媒体采访时表示，广州市政府今年将不再推出限价房用地，而已推出的限价房用地尚未动工的地块可能被收回，转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。此外，广州还将扩大限价房申购对象，拆迁户和海外归国高层次人才将有望可以申购限价房，以此来消化存量和在建的限价房。

　　限价房难以调控楼市

　　广州合富辉煌首席分析师黎文江表示：“限价房肩负的任务太重，既要压住飙升的房价，又要照顾夹心人群的住房，可以说是不堪重负。经过两年来的实践，现在看来，似乎限价房并不能让‘夹心层’满意，而且由于限价房供应规模小也难以调控楼市。”

　　“限价房遭遇这么多尴尬有一定必然性，这与其制度设计相关。虽然政府称限价房为商品房，但其实际操作却带有很强的计划指令性。”满堂红地产研究部总监龙斌认为，限价房的价格是政府两年前就已经订好的，难以适应瞬息万变的市场，尤其是当市场下行的时候，商品房供过于求，失去价格优势而又带有诸多限制的限价房必然首先被市场抛弃。

　　广东省房地产协会会长蔡穗声也认为，在楼价高涨的情况下，政府出台限价房政策是及时、有效的，是有作为、负责任的表现，但在当前保障性住房体系尚未完善的情况下，政府应该加大保障性住房建设，把有限的资金投入到更要帮助的最低收入群体，尤其是廉租房的建设。而且政府保障群众“居有其所”，不一定要让其拥有产权。

　　“调控房价未必一定要使用限价房这个调控器。以深圳为例，深圳市从2007年10月的最高均价17350元/平方米调整至2008年12月均价10979元/平方米，完全是在市场的自发调节下实现的，并没有受到限价房的影响。”深圳房地产研究中心副主任王锋认为，限价房作为政府调节楼市的手段，尽管也起到了一定的作用，但当下，重要的是政府应该准确划分政府职责和市场调节间的分界线。 （陈先锋）

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