一季度京城楼市冰火两重天 1/4项目"零成交"

　　一方面成交近3万套，楼市再现2007年热销场面，另一方面却有近1/4的项目出现“零成交”，冰火两重天的出现更准确地体现了一季度楼市的特点，并且预示二季度的楼市很可能并不乐观。

　　楼市冰火两重天

　　一季度，北京的楼市再现销售火爆场面，远洋·沁山水三期开盘首日即告售罄；美利山500余套房源，两天基本认购完毕；西堤红山一季度积累14000组客户，开盘即销600余套。

　　据易居中国统计，2009年第一季度，北京商品住宅市场一反去年3、4季度的低迷态势，成交活跃，成交面积315.4万平方米，环比上涨34%，同比上涨59%。成交套数29272套，环比上涨36%，同比上涨74%。

　　活跃的成交大大降低了市场的存量压力，据亚豪机构日前发布的报告显示，一季度包括政策房的存量期房商品住宅面积减少了160.8万平方米。截至3月31日,存量期房商品住宅总面积1195.4万平米,与2007年同期的存量面积已基本持平。

　　但在销售最火热的3月，依然有89个项目出现零成交情况，加上还剩不到10套房的尾房项目，3月“零成交”楼盘数量达100多个，占到目前400余个在售项目的1/4之多。

　　用冰火两重天形容一季度的楼市才更为恰当。

　　供求仍会变化

　　市场的火爆，也让开发商们受到了极大的鼓舞，不仅恢复了信心，而且出现了普遍调价的行为。据了解，3月份，北京市场的销售项目调价幅度最高的达4000元/平方米，最低的也有数百元的幅度。热销与涨价共同造就了2009年一季度北京楼市的“小阳春”。但与此同时，不少业内人士和研究机构却频频发出警报，告诫开发商不要过于乐观，市场很脆弱，好不容易回暖的市场，很容易被上涨的房价摧毁。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，热销的项目主要是开发商实行降价打折促销的产品，是通过降价或者低价开盘来赢得成交量的大增，其中以小户型产品更加热销。

　　易居中国分析人士表示，尽管2009年第一季度北京商品住宅市场呈现出回暖迹象，但庞大的市场存量和继续增加的新增供应对京城楼市是不小的压力，“未来楼市能否保持一季度的活跃态势，存在一些不确定因素，有待市场的进一步验证”。

　　虽然一季度的存量面积大减，但要看到受不断转暖的市场影响，开发商也普遍调整了市场预期，提高了市场供应。据了解，2月份北京的新盘项目仅4个，但3月份入市的项目却近40个。据易居中国统计，1月份的供应量为3285套，2月份仅498套，3月份则激增到12829套。预计2季度商品住宅供应量会继续增长。

　　与此同时，市场分析人士认为，通过一季度的突击销售，去年积累的刚性需求得到极大释放，如果涨价现象普遍出现，需求将再次被打压。

　　一季度楼市涨跌分析

　　一季度，整体楼市呈现回暖趋势，特别是3月份，不论是期房还是现房都出现了大幅上涨。而这其中有些项目销售非常好，那么具体原因是怎样的，据记者采访了解，这些项目销售量大的原因各不相同，大体有以下几种。

　　价格回调带来热销

　　2008年楼市低迷，使得一些纯新盘入市的项目低价入市，如位于二至三环内的中信城2008年7月首次推盘入市以低于周边项目20.%左右的价格开盘，开盘均价18500元/平方米，吸引了众多持币观望的购房者目光，尽管现在涨至均价21800元/平方米，但与周边项目23000元/平方米的均价相比还是低5.21%。位于西四环外的远洋·沁山水也是如此，该项目尽管后来价格上调了2000元/平方米，购房人还是非常踊跃。记者就此采访了一位购买了该项目的王先生，他表示虽然涨了，但是较之周边房价仍然有价格优势，所以大家还是可以接受。更典型的是位于东四环的美利山项目。该项目周边的房价都在14000元/平方米以上，而其9500元/平方米的价格入市，比周边的房价要低数千元，这样巨大的价格优势，使得该项目刚一推出就被购房者抢购一空。

　　刘欣认为对于广大的购房者来说，价格是购房的首要条件，只有当价格的回调到购房者的心理承受度时，购买力自然就会爆发出来。随着2008年底超强的一波降价大潮也刺激了购房者心理价位的认知，刚性需求被逐步释放出来，卖得好的肯定是那些价格比较有吸引力的项目，在价格上是占有一定优势的。只有开发商放下姿态，将产品价格虚高的部分挤掉，价格回归理性，购房者自然会关注购买。

　　户型多为小户型

　　在本次排行销售成交前十名的楼盘中，在一季度推出的产品以90平方米以下的小户型为主力产品的就有6个之多，如崇文区东二环广渠门桥东南冠城·名敦道推出的三栋楼，销售的套均面积77.21平方米；位于房山区京石高速长阳出口的加州水郡推出的三栋楼销售套均面积77.66平方米。虽然位于五环以外，还是吸引了众多购房者的关注；位于朝阳区东五环台湖出口东的富力又一城推出89.16平方米二居的主力产品等。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理刘欣指出，从数据可以看出，一季度热销的产品还是以小户型产品为主，一季度很多小户型楼盘开盘即售罄。楼市价格经过一年的回调仍与众多购房者的需求有较大的差距，政府在政策上大力推行扶助90平方米以下中小户型，使得这一类产品在淡市热销，LOFT买一赠一、零居室等产品纷纷成为那些未婚或刚刚成家的年轻置业者关注的热点，特别是一些自身的性价比相对较高、地理位置较为优越、铁道交通便利开发完善的区域内的中小户型。

　　亚豪机构副总经理高姗也认为，热销项目多为中小户型、套总价在120万以内的项目，项目周边的交通条件相对成熟，非常适合自住型置业者购买。这说明，在目前市场大势变幻莫测的时期，竞争力强的项目还是会受到市场认可的。