楼市供需如何 专家激辩 换房高峰期出现？

　　话题缘起

　　2009年房地产春交会上演了一出“吸金”大戏。据戴德梁行的数据统计，5月1-5日春交会期间，深圳共成交一手房1401套，日均280套，远远超过去年春交会5天889套的成交量，更是去年秋交会5天317套成交量的4倍多。从成交价格来看，除龙岗新房成交均价在7000-10000元之间，其它各区的成交价均在万元之上。

　　与往年不同的是，深圳楼市在本届春交会前已经连续火爆了4个月，二三级市场成交几度冲高，4月份深圳新房成交总量为7694套、74.6万平方米。楼市处于非常活跃的状态，有关方面据此认为，市场回暖趋势已经较为稳定。而也有业内人士分析，进入4月，深圳楼市的回暖势头开始明显回落。而且性价比高的楼盘是此轮热销楼盘的主力，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。

　　这说明一方面，一季度释放的高性价比房源现已基本被市场消化完；另一方面，由于前一段时间成交量持续走好，部分开发商暗涨房价，对刚性需求群体的影响比较大。因此春交会成了人们判断未来楼市走势的一个心理分水岭。

　　根据易居(中国)的统计数据显示，4、5月供应巨大，且多集中在在售存量大的区域，如龙岗龙城板块，将有170万平方米的供应，南山蛇口前后海板块有30万平方米，而目前龙岗成交速度放缓，巨大的存量犹如抽丝剥茧，南山区由于价格在上涨抑制了需求。预计5月深圳楼市或供求对流乏力，供需之间的博弈将进一步加强。(陈 聪)

　　存量：跌破5万套

　　在深圳，存量房一直是市场人士用以判断楼市行情的风向标。去年由于成交量的持续低迷，楼市存量站稳在5万套以上，去年11月曾达到6.5万套的高峰，而今年以来，随着销售量的持续走强，这个数字节节下降，1月份跌破6万套大关，而在3月底更是攻克下了5万套的关口。根据深圳国土局统计，截至5月6日，深圳新房存量降至45875套，按照每月8000套的成交量，只需要半年即可消化。

　　深圳新房存量从1月份的6万套下滑到现在的不到5万套，仅用了4个月时间，这个速度在令人咋舌之余，这也使得不少人开始猜测市场的下一步是否会继续突破4万套房。然而不能忽视的是，由于近期市场新推商品房数量比预计的少，因此被消化的大多数是存量房。以宝安楼市为例，在第一季度，获得预售许可的仅有8万平方米，而交易量则达到了73万平方米，基本上是在进行存量消化。

　　3月份新房成交8509套，日均成交274套，环比增长45.7%；新房成交面积81.0万平米，环比增长50.0%。3月份全市新房成交均价11101元／平米，环比增长1.03%。这是自2008年10月份以来，深圳新房成交均价首次转跌为升。4月份深圳新房热销势头不减，成交总量为7694套、74.6万平方米。不少业内人士认为这些数据说明，房地产市场成交已经明确回暖了。

　　市场回暖是各方力量博弈的结果，存量房的急剧减少，似乎是对回暖论的有力证据。但近期市场新增供应量的不成比例在一定程度上削弱了这一证据的力量，而宏观经济形势与目前国内其他城市的走向，使得对于目前楼市还未可盲目乐观。不少专家判断，目前自住型需求还持续活跃在消费市场，但如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，则楼市真正的分水岭会在年中前后出现，届时，下半年楼市可能会重新低迷。因此，面对存量房的急减，人们还需冷静审视。

　　刚性：首次置业成消化主力

　　不可否认，今年一季度以来市场的销售非常火爆，深圳的刚性需求非常大。深圳刚性需求体现在哪里？深圳市房地产研究中心副主任王锋分析，主要体现在住房自有率比较低。根据国家统计局和发改委的统计，深圳的住房自有率是最低的，只有33%。这样的住房自有率代表什么含义呢？33%的人住自己的住房中，当然不排除他有多套住房进行投资和出租，但其他60%的人通过租赁，没有自己的自有住房。通过房地产的产权登记进行统计。所以深圳的人口没有自己的住房，通过租赁解决，比较低的住房自有率使得购买的动力比较强。

　　当然还有一个因素大家都能想到，有很多以前没有买房的，客观上认识到深圳2006年以后房地产已经不能买房的，因为没买房的消费者、居民是中低收入的阶层，这些人的购买力不足以到市场上购买商品房，2006年以后是市场大涨的阶段，所以把自住购房客的信心压抑起来。所以2、3年自住购房者消费的压力和观望积压，使得房地产市场在这个阶段是一个很强烈的释放期，积压了2、3年的刚性需求在这段时间释放，这是深圳前四个月成交量大幅度增长的核心因素。

　　统计数据显示，深圳尽管同比下降的幅度12%，但是跌幅逐渐在收窄，为什么呢？去年深圳出现最大跌幅是11月左右，18%的跌幅，之后是16%、15%，13%，3月的跌幅是12%，跌幅逐渐收窄，跌幅收窄本身也是房价趋于见底的指标。从目前的价格水平来看，仍然在11000元／平方米的水平左右。

　　业内人士普遍认为，目前市场的购房主体是比较理性的，从一季度全市商品房的购房主体的比例来看，首次购房占76%，二次购房占15%，其他都是三次以上的购房。首次购房不象投资者，他们是最有力的刚性需求，对价格也有很高的敏感度。

　　至于第二季度以后市场的走向，王锋认为，对于新房销售量仍然保持较大幅度的增长，而价格应该保持波动性的调整，不是单向下跌或者单向向上，因为当前还是以自住型为主。

　　结构：将出现逆转

　　春交会前后，深圳一共将有超过3000套新增供应量开闸入市。尤其值得我们关注的是，中大户型占据了2／3左右的绝对优势。业内人士分析认为，大户型的集中放量将给换房者带来众多的选择空间，深圳或将从4月份开始步入换房高峰期。业内人士分析，深圳的供需关系现在已经打破，适合大众消费的中低档楼盘已经不多，而现在高档盘反而占据了市场很大比例。按照目前的情况来看，一旦需求爆发，深圳楼市的价格将迅速推高。

　　由于一季度存量的消化，一些片区出现局部结构性供应不足，价格上也出现了上调现象，导致一部分置业者期待在五一春交会后再做选择。但我们也要关注其中的一些关键变化，就是结构变化的问题。值得我们注意的是，在所有即将开盘项目中，大户型占据了绝对主力。其中，90平方米-180平方米的大户型有12个，新增供应量超过2900套，不少项目均是120平方米以上大户型。此外，180平方米以上户型也占据了不小的比例。其中，中信红树湾、深业紫麟山和振业城二期一共将提供100套别墅单位。有业内人士指出，在此背景下，换房入市者还将进一步增加。

　　全市前4个月成交热点区域主要集中在宝安、龙岗以及南山，随着宝安供应量的萎缩，片区置业热度将部分转移到龙岗和南山区。

　　4月环比成交量有所缩减、销售速度有所放缓，预计5月整体格局不会有太大变化，但伴随着南山、龙岗部分新盘的陆续推出以及春交会期间促销活动推动，部分首次置业及有换房需求的自住客户将藉此轮促销期间入市，成交量可能在4月基础上有所提升。

　　升级：换房高峰期出现

　　尽管前四个月深圳楼市开始呈现强劲的回暖迹象，一、二手楼成交量双双大幅上升。不过，这四个月内，深圳的新开盘项目却屈指可数，绝大部分项目均在消化存量单位。记者粗略调查后发现，春交会前后，我市一共将有24个项目、总量超过5000套的新房源集中入市，创今年以来的首个楼市供应高峰。龙岗和南山将成为推量主力，分别将有11个和7个项目推出，其中，仅龙岗中心城就有6个项目即将面市，是供应热点片区。

　　从星彦地产CRM客户管理系统信息看，深圳当前购买力较为坚实，需求明显抬头，除了刚性需求外，改善性需求也在释放，同时，也有一些投资者开始加入置业大军，主要是为了家庭财产的保值增值，开发商见好就收，置业者见涨就追，房价重回上升渠道。”如果价格下降到位，自住客将快速入市，随后投资客跟进，市场才有可能重新火爆。中原地产深港研究中心总监张伟认为，自住客大量入市消耗殆尽后，才有可能带动投资客的跟进，房价重新按照买方市场规律运行。

　　据研究报告显示，从今年3月开始，我市新楼成交产品连续以中大户型物业为主。“目前，市场成交主力开始向改善型需求转移。”书香门第投资发展有限公司运营总监王永胜表示。“2月之前的购房主力还是以首次置业者为主，3月份首次置业者与换房者的比例基本持平，进入4月以后，换房者的比例将大幅增加。与此同时，还将有部分投资客入市。”上述业内人士称。不过，深圳市陶华实业有限公司副总经理洗峰提醒消费者，由于楼市存量和新增量均不小，对置业者而言有很大的挑选空间，即使是换房，也有很多机会挑选到高性价比单位，谨慎入市是上策。

　　外销：有望大幅提升

　　广东省政府在今年3月3日出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》第十二条规定：港澳台居民在广东省境内买房，执行内地居民同等政策。这意味着广东将取消自2006年开始实施的港澳台居民只能购买一套房的“限外令”。

　　深圳市国土资源与房产管理局相关负责人证实，从4月23日开始，各区文件批转工作已经结束，针对港澳台人士的购房限制取消。港人在深圳置业一直是传统，也是深圳楼市重要的组成部分。

　　公开数据显示，港人内地置业的单位数量，最低约为2001年的16800至17900个，其后数字每年上升，至2007年约为22700至23700个。2008年，受到房地产市场低迷和“限外令”的影响，港人在内地置业减少。

　　置业国际数据显示，2008年港人投资内地房地产单位数量约1.6万个，比2007年下跌30%。“限外令”放开，实际上是给深圳楼市带来了一波新的购房需求。大部分专家认为，“限外令”的放开肯定可以放大深圳楼市的成交量。也有业务内人士表示忧虑，担心解禁后楼价会重回上升通道。

　　置业国际董事罗志聪分析，吸引港人到深圳购房的因素：一是深港融合的趋势，大珠三角将成为亚洲大都会，深圳房价显得吸引。二是深圳房价已大幅回落30%了。三是大量港人在深圳工作、创业及投资，已经是不可否认的了，非常多的。4、外围不明朗、人民币资产有吸引力。

　　香港人本身就喜欢投资，他们原来的构想是提供稳健的6%的回报率。说明，深圳的楼市对香港来说是一个比较大的吸引力。

　　投资：港人购买力增长明显

　　限外令的松动对香港在内地购房的需求有很大的释放，也会带动潜在的需求，这意味着深圳楼市的投资大门再度向他们打开。“限外令”放开是否能带来深圳购房需求的释放，推动房价再度上涨等问题引发了各方关注和猜测。

　　在地方细则出台后，境外人士的购房需求将真正释放出来，特别是在港人一向比较青睐的后海、罗湖口岸、福田口岸等片区，置业需求应该会有较大幅度增长。深圳中原地产总经理李耀智表示，深圳目前住宅的外销比例为6%至8%，其中港人占90%。现在港人在深圳的看房量已有所增加，“限外令”解禁后，成交量肯定会上升。目前，港人到中原地产各铺面咨询的人数明显上升。置业国际董事总经理姜树荣分析，根据置业国际的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置业将比2008年上涨23%，购买数量将达到8600套，面积也将超过80万平方米。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，取消“限外令”在一定程度上可以促进成交量上升，但是更多的还是取决于香港楼市的变化，如果香港房子价格趋高，会有很多港人来深圳买房，但是如果香港的房子也在跌，深圳楼市就没有太大的吸引力。

　　从历史看，港人置业最高峰时占深圳房地产成交量的10%至20%，“限外令”后下降到3%至4%，估计“限外令”取消后会上升到7%至8%。“这么小的比例并不会推高房价。”姜树荣认为，今年“限外令”解除之后，来深置业的港人多以自用为目的，4成为来深创业或者工作，4成是为度假和养老等，纯粹投资仅占2成。

　　观点

　　地产专家新锐观点

　　争鸣09春交会

　　土地篇

　　土地之惑：

　　投资减少供需紧张

　　发言人：深圳市房地产研究中心副主任王锋

　　言论出处：“后危机时代的房地产趋势和抉择”论坛

　　从房地产投资的情况来看，应该说深圳在一季度下降幅度比较大，投资形势比其他城市更为严峻。房地产投资在大幅度下降。我们对历年的指标分析了一下，深圳在近几年的房地产投资增长只有2006年全年9%的增长，2007、2008出现负增长不过幅度比较小是1%左右，2009年出现23%的大幅度下降。同时我们的住宅投资也出现大幅度下降，达到32%。

　　另一方面，新开工、竣工面积下降比较大，待建工程增加。深圳在一季度看，我们新开工下降50%、新竣工下降60%，新开工、新竣工少，待建积压多，很多都是断断续续的建设过程，积压的项目比较多。供应的形势不太好，对当前宏观经济的促进也有影响。

　　土地之变：

　　改善供应策略

　　发言人：深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

　　出处：“后危机时代的房地产趋势和抉择”论坛

　　在这个后危机时代，土地市场也面临着几大抉择。首先，需要思考的是如何改善土地供应策略调控土地与房地产的关系。每年土地供应量由政府决定，行政导向没有办法应对房地产变化，2007年政府大量批地，2007年10月以后深圳出现连续10个月没有土地出让，这个会带来供需失衡，在房地产的后危机时代，对调控土地的策略也许有必要进行修改和调整，最大限度减少房地产一级市场大起大落，以保证房地产市场平稳发展。

　　市场走向篇

　　看市之忧：

　　调整尚未到底

　　发言人：深圳大学国际金融研究所教授国世平

　　言论出处：“共赢平衡下的持续发展——2009地产新格局”论坛

　　我们看房地产一定要看整个经济的增长情况，如果脱离了经济的发展，房地产脱离经济单独发展的可能性我认为基本上为零。现在我们对经济形势的判断中国经济的调整还是U字型的左边，还没有到底部。而房地产总体是上升，但总体上升的过程中一定有一个下降。房地产和股票一样，股票跌久了，大幅度跌一定会反弹，房地产也如此，不可能没有反弹。所以我认为最近地产的看法是反弹行情，我们知道地产的反弹和股票的反弹不一样，地产反弹时间要长于股票的反弹时间，在跌势持久的情况下，现在正是房地产出现的反弹行情。而等到需求筹码消化完毕有可能出现急剧下挫，因为没有后续的筹码。我们知道深圳房价跌到今天，有一部分房子跌到人们的有支付力的需求，才有可能有这批人消化。

　　看市之喜：

　　已全面复苏

　　发言人：地产思想者论坛秘书长青忠贵

　　言论出处：“地产前沿论坛”

　　首先针对目前的市场来说，应该说现在的市场已经走出了衰退，开始了全面复苏。为什么这样说呢？从去年9月份第一次银行降息，一直到后来一系列相关政策出台，深圳房地产市场成交量从11月份开始明显回升，12月份创造了一个高点，我记得12月份一个月的新房成交量占到全年的20%。

　　2009年的1月份-5月份，市场比较旺，到处都是买房子的。市场回暖已经成为现实。但是这个房价和2007年相比还是处于一个低位，这也是导致成交活跃的原因。深圳的房地产复苏在现在是一个现实。目前市场的成交火爆情况对双方都有好处。这个价格运行到比较低的位置对大家是双赢。如果房价上升的话，会导致双输的状况。

责编：陈平丽