分析师称房地产带动中国经济复苏 地产股将反弹

　　四月份中国经济最大看点是土地市场的回暖和地价拐点的出现。这表明人们一直忧虑的私人投资已经开始启动，从而可以推论危机后中国经济复苏将显现更强的爆发力和持续性。对于股市而言，地价拐点首先会使得A股、B股和H股市场的地产股重新得到重新定价，与此同时，其他金融、建材、钢铁等多个行业股票也将重新定价。由此，A股市场1664点以来的反弹行情进一步演变成反转行情，而且牛市第一波行情的涨幅也将远远超出市场的普遍预期。我们认为，沪综指未来运行区间将上升到2400点至4000点区间，在这个过程中投资者可以从房地产带动经济的具体路径来寻找投资机会。

　　地产股反弹有望转变为反转

　　要看清中国经济，就应当先看清中国房地产业的方向；而要看清股市，则一定要看清地产股的运行。去年年底前后，我们预测地产股将迎来B浪反弹，目前沪深地产指数涨幅分别达到120%。在四月上旬笔者一度认为，地产股反弹进入了尾声，其主要依据是：其一，地产成交量能否持续存在变数；其二，货币政策能否持续和财政政策会否加码；其三，A股地产股估值已经不便宜。地产股在估值得到恢复性提升后，目前股价对NAV(预测净资产值)的折价已经基本消失。

　　但这一论断在四月底地产发展商开始大规模购地，地价出现拐点的背景下，失去了其立论的依据。也就是说，地产股反弹论调遭遇到根本性的质疑；由于地价拐点的出现，地产股很可能已经出现了反转。这次土地市场的回暖不是个别地区的，而是在主要一线城市出现了集体回暖。从以往的历史来看，地价拐点的出现是楼市反转的确认指标，它一方面对近期楼市回暖做出了一个正面回应；另一方面，也对未来几年地产市道的走好给出了来自发展商的乐观预期。

　　市场合理区间上移至2400点至4000点

　　土地拐点出现对于股市运行意义相当重要。首先，对中国经济而言，它预示着人们一直怀疑的私人投资出现启动迹象。而且，从各个发展商的观点来看，从消极到积极的转变正在进行之中。这意味着未来土地市场将继续走牛。在这样一个大背景下，钢铁、水泥、家具、家电、银行等一系列行业将明显受惠，进而推动中国经济出现V型反转；其次，对股市而言，它直接推动地产股进入牛市，与此同时，其他相关板块如银行、钢铁、水泥等受到地产复苏带动而盈利提升，股价也将陆续走出低谷。

　　那么，市场具体运行区间会有怎样的变化呢？

　　目前沪深300指数市盈率在17倍左右，从历史运行的情况来看，其在正常年份的市盈率一般在15倍至25倍之间。从目前这一时点来看，沪深300指数相应的合理点位区间是在2000点至3600点之间。也就是说，相对于目前沪深300指数2810的水平，该指数达到合理区间的上限位置还有28%左右的空间。相对于沪综指而言，其对应的点位是3400点附近。笔者认为，市场存在较大机率回升到这一区域。

　　另外，目前市场对2009年和2010年上市公司利润增长的平均预期为16%和18%。这意味着明年市场的价值中枢将由于企业利润的回升而继续提升15%左右。也就是说，在承认沪深300指数15倍至25倍的运行区间是合理的基础上，2010年市场合理区间的高位区是4000点左右，底位区是2400点左右。由于股市是预期市场，这样的一个运行区间可能在未来半年内成为市场运行的重要区间。

　　从房地产带动经济的路径寻找投资机会

　　笔者相信，如果中国未来能够成功走出衰退，其中房地产必定扮演重要的拉动角色。必须看到的是，通过启动房地产，进而对拉动经济、拉动工商业发展，需要一个过程。

　　我们可以参看美国2001年网络泡沫破灭后的情形，当时美国房地产信贷确立上升趋势是始于2002年4月份，但房地产的复苏传递到更广的经济基本面是在2003年下半年(几乎是一年之后)，除房地产外的对工商企业的信贷直到2004年4月(再用了半年时间)才确立进入上升通道。所以，通过启动房地产最终带动整个经济向上的时间，至少需要1年的时间。正因为如此，笔者认为，在未来经济各个部门次第复苏的这个过程，细心的投资者应该有机会赚取两拨利润。

　　如果大体照搬美国复苏的路子，那么，现在的时间点可以认为是地产信贷确立上升趋势的时点；而大概一年后、也就是2010年上半年我们可能将看到更加广泛的经济基本面的复苏；而到2010年下半年我们则会看到，除房地产外地工商业贷款增加的情况出现。最终整个经济确认上行趋势。

　　赚取两拨利润的重要转换时点是美国经济的好转时间表。其一，在美国经济见底之前，大部分的配置资产应当以内需型的股票为主。这方面，投资者可以关注地产股和金融股，在美国经济见底之前，这两个板块的收益将会远远领先与外需相关的板块。当然，立足长期投资的朋友，还可以进一步关注B股市场和H股市场的中资地产股，其中民营性质的中资地产股由于价格低廉(部分股票价格仅为净资产值的20%至30%)理应更加关注。其二，一旦美国经济见底，与外需相关的板块，包括航运、港口以及在中国出口比重中占比较大的资本品等相关板块将是重要的投资对象。

　　(作者为中证投资公司首席分析师)

责编：王玉飞