住房与幸福指数：住房拥有者不比租房者更幸福

　　住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高，虽然住房拥有者有较高水平的公民参与，会带来某些社会效益，但这会以经济发展为代价普通美国人的住房梦的核心是拥有自己的住房，更典型的梦想是拥有一所房前带有一小块绿地的独立房屋。这包含了两重含义，一是较大的住房面积，因为在美国，一座传统的独立房屋的居住面积一般都不会太小，另一个是这种房屋的位置大多在郊区，因为大城市中心的地价过于昂贵。

　　在美国房价大跌之前，大部分的美国人已经实现了拥有自己住房的梦想。历史上，在1929年的大萧条发生之前，只有少数美国人拥有自己的住房。但是危机过后的30和40年代，金融机构采取了发放更长期的抵押贷款的政策，降低了一定期限内还款的数量，从而鼓励了更多的人购买住房。政府对抵押贷款的税收优惠政策也是对购房的推动。这样美国拥有住房的家庭从20世纪40年代的44％上升到60年代的62％。

　　拥有住房比例的增长，还受到其他因素的刺激：联邦政府对高速公路的建设和城市郊区基础设施的完善。汽车为大量人口分散在更远的郊区居住提供了便利，对住房的需求与对汽车的需求因而同步增长，对与住房有关的所有形式的产品的需求也随之加大。近些年来的金融创新，如可调利率的抵押贷款和次级贷款的证券化，进一步提高了美国人拥有住房的比例，并使对住房的需求一直保持在很高的水平。到2004年，美国家庭拥有住房的比例增加到了创纪录的69.2％。

　　刺激购房的政策对于大萧条期间成长起来的一代人来说，可能能够起到适当的效果，因为这一群体有节俭的习惯，而刺激购房的政策能够鼓励他们购房，从而在40?60年代推动经济以更快的速度发展。但是到了更年轻的几代人，情况就发生了变化。这些人群从小就习惯于借贷消费，在信用无节制的扩张中，他们并没有因自己的过度消费而产生危机感。同时，拥有住房本身不仅是目的，而且还成了获利的手段。

　　然而，这次金融危机使美国经历了自大萧条以来最大的经济危机。房地产泡沫破灭，债券市场暴跌，大量银行破产或与其他银行合并。金融危机伤及了美国实体经济，而且还蔓延到了欧洲、亚洲和整个世界。经济学家们把危机的罪魁祸首归于美国缺乏金融监管。

　　危机使美国痛切地意识到，美国人的过度消费和储蓄不足是一个长期被忽视的问题。对购房的刺激政策扭曲了美国的经济需求，因为在住房上的大量投资意味着在其他方面较少的支出，例如在医疗技术、软件或新能源的研发上，而这些部门的产品在未来的一些年中可以推动美国的出口和经济增长。有人提出，为了消除美国经济面临的隐患，必须改变政策，停止需求的扭曲，解决的方法应始于不再把拥有住房当作刺激美国经济发展的手段，因为原有的政策鼓励人们买过大的住房，导致了过低居住密度的郊区的发展。

　　上述主张得到了一些经济学家理论上的支持。最近，沃顿商学院的经济学家格雷西·王的研究表明，在收入和人口数量不变的条件下，住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高，他们获得自尊的程度在两种情况下也不会有什么差异。虽然住房拥有者有较高水平的公民参与，会带来某些社会效益，但这会以经济发展为代价。经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高，因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。

　　显然，当家庭拥有住房的比率提高时，社会流动性会相应降低。据估计，50和60年代，美国人在某一年中流动的可能性是如今的将近两倍。40年代后期美国人口普查局开始跟踪人口地址的变化，而统计数字显示，去年美国人口的流动比例小于40年代。这种劳动市场的僵化，被认为不利于经济发展，尤其是在经济发生动荡之时。

　　次贷危机的现象之一就是大量不能按期偿付抵押贷款的人失掉了住房赎回权，这就使一些家庭丧失了拥有住房的梦想。这次经济危机可能标志着美国住房梦的受挫和现有美国生活方式的终结。在接受了此次次贷危机的教训之后，未来美国对金融业的监管肯定会有所加强，房贷将不会像危机前那么容易获得，购买住房将因此变得相对困难。这预示着，拥有住房的美国家庭的比例将会有所减少，人口流动可能会有所增加，大城市的郊区将可能缩小，居住将可能变得比以前集中。其根本原因是，美国人的生活方式早已超过了他们自己的实际消费能力，是靠外国资本和虚幻的住房财产来过度消费的。为此，美国人可能必须调整自己的生活方式。

　　★文/周琪 作者为中国社科院美国研究所研究员

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