“断供”另有隐情 上海楼市整体仍供大于求

　　1-5月上海共成交商品住宅680万平方米，却只有411万平方米的新增供应，有观点认为月销量继续维持眼下高位的话，上海住宅市场恐面临“断供”。但也有人指出，基于去年遗留的大量存货，楼市总体供大于求的局面短期内无法改变，而房价依然会受到制约。

　　整体仍是供大于求

　　对于目前的供需缺口隐忧，业内认为不可一概而论。“比较今年以来的销量和新增供应量，的确显得‘供不应求’，但其实并不能这么说。”世邦魏理仕研究部大中华区董事马雪明表示，“去年楼市低迷中积压了的大量供应还有许多没有消化，上海等城市的可售存量是在迅速减少，但也只回到了去年年中可售存量600多万平方米的水平，目前的楼市主题仍是‘去库存化’。”

　　“整个2009年的供应量现在当然还无法得出，但正常情况下当年的‘新增供应面积’与前一年的‘新开工面积’存在着一定的比例关系，去年我国房屋新开工面积同比还是有微弱增长的，加上去年有大量存量房积压，全年供大于求的压力还是存在的。”新聚仁机构的分析师也表示。

　　从上海2006-2008年的数据可以看出，当年“新增供应面积”与前一年“新开工面积”的比例系数维持在0.70-0.75左右，(见表)“由此推算，2008年新开工面积为1762万平方米，乘以0.70-0.75，2009年新增供应面积应在1233-1322万平方米范围内。同时考虑到年初时官方网站显示约有800万平方米的存量房积压，因此2009年的整体供应可能在2000多万平方米。今年以来楼市成交回暖，但即便按前五个月平均136万平方米的月成交量计算，全年成交量大约在1600万平方米左右，还是低于供应的。”

　　当然，在供应方面也的确存在一些问题。“对于新增供应，开发商有自己的策略，也就是推盘的控制，比如更愿意在传统销售热季投放，但也要与竞争对手错开投放时间，这可能使得一段时间、部分区域内新增供应乏力。而且由于目前释放的多为自住需求，如果新增供应的产品与需求契合度不大，也可能形成有效供应不足。”马雪明指出。同时，根据上海统计局的数据，今年1-4月上海新开工面积同比下降28.8%，所以政府方面可能更需要考虑的不是今年而是未来几年的供应平衡。

　　松绑投资促后续供应

　　业内分析，目前开工量下降、后市供应受制约的主要原因来自于土地交易，虽然地方已经在土地供应方面摆出积极姿态，但开发商的信心似乎仍未完全恢复。“近期我们可以看到开发商已经在恢复拿地了，但总体交易量比去年同期仍是减少的(去年上半年成交仍较踊跃，下半年才真正转入低迷)。而且虽然销量回暖，依然谨慎的开发商却也不敢轻易大量开工、加速开发。”马雪明称。

　　政府也已注意到了销量增长与开发投资并未实现同步的问题，所以日前宣布下调普通商品住房项目投资的最低资本金比例至20%，其他房地产开发项目也降至30%。“此举降低了房地产开发的资金准入门槛，能吸引更多的资金进入房地产市场，从而推动项目开发，促进后市供应，进而缓和价格走势。”马雪明解释，“需要指出的是，自有资金比例下调并非主要加快现有项目的施工节奏，而是推动开发商手中尚未开发项目或是新项目的建设，因为政策的效应是刺激开发商的滚动开发，比如先后开发两个项目，以前往往要等着第一个项目收回的资金达到第二个项目投资预算的35%才好启动，以后则只要有20%的资金量就可以了，这样便从成本和时间上推动了新开工量。”

　　当然，即便今年的土地交易和新开工量回升，也不能代表明年的新增供应量就一定有保障，毕竟今年刚拿地明年就预售的项目不会太多，但好在上海开发商手中的土地存量目前还不算少。如方方地产咨询机构的数据显示，仅在上海有土地储备且年销售额位居前列的15家房企，他们所拥有的土地可供开发年限平均约6年，考虑到拿地后还有开工时限，业内认为后续供应还是可以跟上的。

　　买房要等楼市企稳

　　基于供需关系依然是制约楼市的核心基准，业内人士建议购房者保持理性。

　　新聚仁机构的分析师预期，今年楼市的发展曲线是，一季度成交量整体复苏，二季度明显反弹，三、四季度则可能呈现销量中、高位盘整，“今年的需求总量同比取得较大升幅是很有可能的，但由于政府关注民生的态度以及国际经济形势的制约，预计楼市爆发的可能不大，而处于平稳攀升的周期中。”

　　“我的建议是不妨等到三季度。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天坦言，“眼下不少人在看着楼市的热销情况，看着自己中意的房子一套套被抢掉，都有出手的冲动，这是很典型的国民消费特征：从一开始的反应不足，到最后的反应过度。考虑到近期房价重回高位，且购房的可选择余地不大，等一等未必是坏事，冲高后总是需要调整的。现在有不少开发商之所以涨价，主要是事先没想到一季度以来行情这么好，所以在年初设定目标时定得比较低，现在则趁着上半年行情涨价，争取销售利润也能够漂亮一些，毕竟之前他们是真的降价了。而楼市回暖也使得一些在建项目的工程进度有所加快，预计到6月以后新房的供应量会上来的。”

责编：王玉飞