房产“小鬼当家” 风险知多少

　　前不久，市区某楼盘开盘，购房者蜂拥而至。令人意想不到的是，其中一位准房主居然是一名1岁的婴儿。原来，这套房屋是父母为孩子购买的。

　　近年来，这样的“娃娃房主”频频出现。法律专家提醒购房者：购买“娃娃房”，当心买时容易处置难。

　　楼市出现“小鬼当家”

　　“六一”儿童节前，钱先生花100多万元买下了一套110平方米、单价1.3万元的商品房。与普通购房者不同的是，钱先生在办理购房合同时登记的房主是他还未满3岁的儿子。钱先生解释说，自己已有一处房产，此举本来就是投资行为，“让孩子当房屋产权人，是提早为他的将来作打算。”

　　正在房产交易大厅办理买房相关手续的周女士说，近日，自己为正在读初中的儿子买了套房产，准备以后留作其婚房使用。“虽说孩子结婚为时尚早，但是10年后，这笔置房费仍旧要出，现在提前购房不但省心，还省钱。”

　　如今，很多家长因各种原因将房产办理在未成年子女名下，这些未成年人包括两三岁的娃娃、中小学生，有的甚至是嗷嗷待哺的婴儿。“娃娃房”现象，不在少数。

　　调查显示，为孩子购房的多是一些比较富裕的父母，购买的也多是中、高档楼盘。据了解，前几年徐家汇某高档住宅小区中的未成年房主，达到3％左右。

　　楼市为何流行“小鬼当家”？

　　目前，家长为孩子买房大多是从长远利益出发。不少人认为，房子以后终归是要留给孩子的，将来办理过户手续很麻烦，而且还可能交纳一笔不小的税费。所以晚买不如早买。虽然目前我国尚未开始征收遗产税，但多数父母都考虑到了日后国家征收遗产税的可能性，于是为了避税，现在就直接把房子登记在了孩子的名下。

　　还有不少生意人则是考虑到做生意的风险，于是先以子女的名义购买房屋，将资金转移到孩子名下，以防万一自己不幸破产后，能为孩子和自己都留条后路。

　　比如，来自温州的贺先生夫妇，在徐汇区买了一栋150平方米的住房后，就直接将房屋产权公证到了自己13岁儿子的名下。作为一个生意人，贺先生有自己的打算：目前，他在某建材市场做生意，商业风险很大，如果生意不景气，他很可能一夜之间变成“穷人”，如果将购买的房屋办理在儿子的名下，就算将来生意失败了，儿子名下的房屋也不会受到影响。

　　此外，许多家庭的夫妻双方为避免万一离婚时发生财产纠纷，也热衷于在买房之初直接在房产证上写上孩子的名字。更有一些爷爷奶奶出钱买房，让自己孙儿孙女成为业主，为的也是怕日后万一儿女要离婚，房子不好处理。

　　根据有关法律规定，父母为未成年子女购买房屋，手续并不复杂。父母只需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章，到售楼处签订合同即可，剩下的手续就跟成年人购房一样了。

　　不难看到，购买一套“娃娃房”并非难事。不过，对于买下“娃娃房”后可能遇到的法律风险，许多家长就不太了解了。

　　“娃娃房产”麻烦不少

　　张先生的儿子今年8岁。2007年，为了儿子能到上海上小学，他在上海某住宅小区购买了一处房产。办房产证时，他特意将儿子的名字也写了进去。眼下，他和妻子打算带儿子回老家上学，并想把上海的房子卖掉。没想到，问题来了———他为儿子买的这套房居然无法过户。

　　心急如焚的张先生赶到房产管理部门咨询，被告知，房子是他和儿子的共有财产，必须经过孩子的同意才能卖掉。问题是，张先生的儿子现在还未满18岁，不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。想卖房，张先生只有等他儿子年满18岁，并经儿子同意后才能办这事儿。

　　类似的案例还有不少。去年年初，年逾70岁的孙老伯由于身患重病，想在去世前将自己名下的房产转让给他的两个儿子。考虑到大儿子当时正面临着离婚，孙老伯为避免大儿子离婚后发生财产纠纷，便在房屋转让时在房产证上写上了自己年仅14岁的孙女和小儿子的名字。

　　孙老伯去世后不久，两个儿子商量要把房屋转手卖出去。但是，由于房产证上有一位户主是未成年的孩子，所以在变卖房屋时公证机关不予公证，房屋过户手续也迟迟办不下来。现在这事已拖了一年多，房屋依然空置在那里，卖不出去。

　　几年前，林先生夫妇以自己16岁女儿的名义买下一套百余平方米的住房，多年来三口之家一直住在里边。如今，女儿已经成年并交了男朋友。不久前，女儿的男朋友生意上遇到困难急需用钱，在林先生和太太都反对的情况下，女儿还是擅自将自己名下的房产抵押出去，支持男朋友的生意。但不久后，女儿男朋友的生意彻底失败，林先生全家陷入无家可归的尴尬境地。

　　一气之下，林先生将女儿的男朋友告上法庭，要求其偿还自家的房屋。但法院认为林小姐已经成年，有权利处置自己名下的财产，最后林先生的起诉以失败告终。

　　“娃娃房”为何如此麻烦

　　法律专家指出，“娃娃房”虽属长线投资，但其中的法律隐忧不少。

　　根据我国目前法律的规定，父母为未成年子女购房后，该房屋便成为其个人财产，父母无权擅自处分。即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房产，父母也须提供合法证据。否则，日后一旦孩子提出异议，认为父母侵犯其合法权益，不但可以要求父母承担赔偿责任，而且房产中介公司也要承担连带责任。

　　我国《未成年人保护法》明确规定，父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，未成年人所有的房屋不能随意转让、交易。有关房屋的处置行为必须有利于未成年人的利益，如未成年人出现重大疾病需要治疗、孩子需资金出国留学等，方可出售。且出售所得款项必须全部用于抚养未成年人。

　　另一方面，“娃娃房主”作为“房屋权利人”却又不能真正行使某些权利，因为未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力的人，许多事项仍然需要其监护人来完成。

　　其实，“娃娃房主”的父母不要说将房屋完全登记在子女名下，即便他们自己也是房屋共有权人，在处分房屋时仍会遇到很多麻烦。比如在办理抵押时，我国法律明确规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。虽然司法解释规定，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。但这仍然不能解决“娃娃房”所遇到的问题，因为规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提，而未成年人不具备完全民事行为能力。

　　由此可见，一旦将房产过户到未成年子女名下，父母就只能充当监护人的角色，而无处理子女财产的权利，如果监护人要在子女未成年时将房产出售或抵押出去，程序上会相当困难；如果夫妻离异，则有可能会在财产分割问题上遇到法律纠纷。所以，家长们在购买“娃娃房”时，应当充分考虑将来的种种法律风险，慎重作决定。（文中部分案例由陈红兵、郭敬波提供）

责编：王玉飞