专家谈下半年房价涨跌 销控暗推房价上涨(图)

　　春节后，楼市销售可以用一个字形容——“热”，而房价则是另一个字——“涨”。去年冷到极点的楼市突然翻了脸，为什么？下半年房价涨还是跌？听听专家们怎么分析。

　　亚豪机构副总经理高姗:

　　房价上涨有因

　　其一：热销项目多次提价，引发部分楼盘跟风涨价，导致了整体开盘均价的不断上升。部分开发商跟风涨价，一方面是存在着盲目乐观的心理，他们也想趁楼市回暖之机火爆一把，另外一方面是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以敢于提价销售。

　　其二：投资性购房重回楼市。房价的不断上涨，除了开发商主观提价因素外，与投资性购房消费重进楼市也有很大的关系。在金融危机的背景下，世界经济面临着较大的通胀风险。不动产成为许多投资者规避风险的首选，加之限外令解禁的宽松政策，大量的投资性置业重新涌进了京城楼市，进一步助推了房价的回升。

　　中国社科院研究员曹建海：

　　宽松信贷助推房价

　　目前中国房价还在上涨，跟信贷政策有关，目前的需求更多是一些公司和投资者担心通货膨胀而进入到房市。中国的房市目前并不真实，相当比例的销售量是通过自买自卖而产生的，有虚假的成分。

　　我认为中国的销售数据有50%是不真实的，贷款里面有20%是虚假贷款，中国的房价回落调整周期会延缓，投放货币可能会导致恶性的通货膨胀。

　　不能在房地产领域通过信贷投放支持高房价，应该通过市场化的调整，让房价落下来，让两亿农民工能够在城市买房留下来，如此，中国的消费会得到突破，中国的增长就会找到出路。

　　协成机构副总经理缪培丹：

　　开发商提价需谨慎

　　因需求集中爆发促成的高成交使得众多开发商开始对楼市后期走势持乐观态度，出现多个项目提价销售，一些项目的价格甚至超过2007年历史最高点。而经过2007年的暴涨、2008年的冷市，购房者已开始理性对待房价上涨，已无2007年那年对格价上涨而恐慌性追涨购房。市场成交量从5月份开始出现下滑，说明在2008年积压下来的刚性需求释放已接近尾声，市场需求的追涨能力明显不足。楼市价涨量跌的现象比较明显。开发商选择在这个时间内提升房价需要谨慎考虑。否则只会破坏目前楼市来之不易的回暖。虽然说价格的上涨可能提高开发商的利润率，但也会造成市场成交的停滞。

　　我爱我家副总经理胡景晖：

　　二手房业主应理性定价

　　随着新房价格的持续高涨，随着高价抢地和新“地王”的诞生，二手房业主的挂牌报价也节节攀高。近期，CBD、望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中甚至出现了二手房报价高于一手房的情况。但目前的市场支撑不了比08年更高的成交价格，业主盲目涨价将丧失卖房最佳机会。

　　因为目前的二手房购房者绝大多数是用于自住的，任何购房者都不会在同类房里选择最贵的那套。

　　第二，6月份开始，北京市政府加大了土地供应量，开发商项目开发自有资金比例从35%下调至20%，这意味着未来市场供应量将扩大，对房价将起到平抑作用。

　　第三，目前整体宏观经济形势并不明朗，购房人的收入预期也不稳定和乐观，在这种情况下选择大幅涨价是一种不理智的行为。

　　北京易居研究所副所长牟增彬：

　　下半年房价高位盘整

　　下半年房价将会维持现状，高位盘整，原因有二：

　　第一，目前的房价上涨缺乏动力和环境。现在的房价已经接近甚至超过了2007年最高峰，2007年的房价是不正常的，所以政府才会出手调整。如果价格继续大幅度上涨，政府必然会采取措施。而且，成交量已经出现下降，继续涨价动力不足。

　　第二，年内房价很难下降。房价要下降，政府是主要动力，市场刚刚好转三个月，加上年内保八的任务，政府出手打压房价的可能不大。加上通胀预期，“刚需”虽然在退场，但投资性需求在进场，再加上宽松的信贷政策，所以，房价也很难降下来。

　　但是，从世界经济形势，和国内经济复苏情况看，经济很难短期重振，国人的实际收入其实是在减少，因此，目前的房价已远远超过消费者的承受水平，调整势在必行。这种调整很可能出现在今年年底或明年年初。（记者 赵丽萍 鲁欢）

　　销控暗推房价上涨

　　今年的楼市可谓“乱花渐欲迷人眼”，一方面权威部门发布的数据显示北京市存量面积足够消化两三年，另一方面市场上房源难求，不少项目楼盘一经推出就很快销售一空，房价更是顺水推舟，越涨越高。究竟是供大于求还是供不应求？记者调查后发现，虽然市场供应的确受到去年土地交易和开工面积减少的影响，但“供不应求”现象的形成中，再现市场的精细化到单元、楼层的“销控”功不可没。

　　精细到单元的销控

　　从4月份开始，胡小姐欲在东五环外买一套两居室的住宅，但几经销售人员的“折腾”后，胡小姐觉得有些蹊跷了，“通知我要开盘了，赶快过去，房源有限，但想买的人很多，越早去越好，等我赶过去就发现看的人的确不少，但是他们所谓的开盘就推出来一栋楼两栋楼，几十套房子而已。不提前找人、排队，就很难买到。这次不买，下次开盘价格马上就涨了”，她问记者，“不是说有大量的存量房吗？为什么房源却显得这么紧俏？”

　　胡小姐遇到的情况并非个案，记者调查后发现，从4月份以来，市场上超过半数的项目每次开盘都是以一栋楼的方式推出的，个别项目甚至出现按单元或楼层开盘的现象。东南五环外某大盘项目，同一栋楼里不到70套房子，却在四五月份按单元号，分了两次开盘。无独有偶，西大望路附近一个项目也将同一栋楼按单元号分批开盘。据该项目介绍，该栋楼为项目的位置最好景观最好的楼王。通州某项目十几栋楼已经是准现房阶段，但依然一次仅推出两三栋楼，而且开盘期一拖再拖，客户量越积越多。

　　一位业内人士指出，这就是业内说的“销控”，其实就是为了多卖钱，“多批次少量开盘，可以造成房源紧张的假象，加剧购房者的恐慌心理，然后顺理成章地涨价”。

　　过半项目按栋销售

　　从去年销售转差以来，因为不知道市场接受程度，很多项目不得不采取小批量开盘的方式，以找到合适的市场价格，但春节后市场转暖，开发商迅速回收大批资金后，部分项目却开始有意识地通过减少推盘速度，降低开盘规模，以控制销售速度，为提价营造氛围。而且，随着市场的不断升温，有意识进行精细化销控的项目越来越多。

　　据搜房网对四五月份在售的65个项目统计，按栋销售的项目多达38个，还有三个项目按单元或按楼层销售。其中，近20个项目每次推出的套数不足百套。

　　无论从各类媒体还是开发商处，记者听到的都是房子供不应求，一开盘即售空，购房者连夜排队购房的现象再现楼市……据不少业内人士反映，最近两个月接到的各种辗转而来的托付日渐增多，不是为了寻找折扣，而是为了能在开发商放出的有限的房源中抢到一套。

　　6月3日，北京市统计局新闻发言人于秀琴公布：“截至4月底，北京市现房住宅空置面积487.6万平方米，同比增长28%”，并表示，“按2008年现房成交量看，这些空置房至少两年半才能消化。”

　　在官方数据“供大于求”和市场反馈“供小于求”的矛盾中，北京的房价突飞猛进，大部分区域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。

　　销控推高房价

　　业内人士指出，销控对引发恐慌心理、推高房价影响甚大。

　　“销控”，即销售控制，它通过对销售速度或成交数量的严格控制，使销售达到均衡状态，实现利益最大化。这是开发商销售中最核心的机密之一，也是开发商利用信息不对称，主动控制市场的最大法宝。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，根据北京市现行规定，项目在取得预售证时需要明确注明在何时开盘，开盘价格是多少。但记者调查时发现，部分项目并没有按照销售证的信息进行开盘。

　　通州北苑地区的天时名苑项目，在5月2日取得12栋楼的销售许可证，并注明将在5月5日开盘，拟售均价为9000元/平方米。但实际上，6月初记者以购房人身份采访时，该项目仍然未开盘。据销售人员说，可能6月底开盘，而且仅推出三栋楼，并告诉记者尽快下手，现在看房的人非常多，这期不买下期价格还会涨。

　　大望路地区的首城国际，总体量将近60万平方米，但从去年开盘以来，6栋楼分了6次开盘，而客户累计已经高达8000余人，价格更是从开盘的10800元/平方米飙升到现在的14800元/平方米。

　　监管力度不足

　　一位销售经理告诉记者：“销控就是一场心理战，购房者被身后众多的同类包围着，看到有限的房源时，多半会失去理智，产生‘抢一套是一套’的心理。”

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬告诉记者：“销控就是通过信息不对称，控制房源销售，这与当前政府的精神是背离的，但对商人而言，攫取利益最大化并没有错，因此要控制销控的泛滥，只能期待政府出手。”

　　几年前，北京市场细致到单元、楼层的销控项目比比皆是，为了限制“销控”对市场的控制，北京市相关部门在2005年推出北京市房地产交易信息网、2006年出台《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》，以增加市场信息透明度，限制开发商囤房，规定开发商取得预售证或销售证后必须如实推向市场，否则将予以惩罚。但实际执行中，却大打折扣。

　　胡小姐对这一局面提出了质疑：“房子卖不好，政府很快就出手救市，但现在缓过来的开发商们有恃无恐地控制房源抬高房价，为什么不见人来管？”

　　面对再次失控的房价，胡小姐暂停了购房计划。

　　每一个开发商都想攫取最大利润，但越来越理智的购房者并不会继续配合开发商们的如意算盘。当胡小姐成为市场的主流时，2008年的寒冬将会再次出现，面对连促销都撬不动的购买力，任何销控都无济于事。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，通过销售技巧，确实有助于提高销售速度，并获得较好的利润率，因此必然会推高房价。尤其是在市场上升期，容易制造恐慌气氛。但杨红旭指出：“销控不能对抗大势，对开发商来说，只能锦上添花，难以雪中送炭。如果市场降温，则作用不大了。” （记者 鲁欢）

责编：肖成迪