领跌后再度领涨 深圳楼市重现“疯狂”

　　万科第五园目前售价已较最低时上涨62.5%

　　对于渴望房价下降的人来说，数字可能显得有些冷漠甚至无情。因为无论从研究机构的统计报告，还是市场上单个楼盘的报价，都只暴露出一个相同的指向——房价再次“疯狂”上涨了。

　　尤其是深圳，这个总是带有几分疯狂色彩的城市，其房价的变化仿佛一瞬间发生。大量资金又开始涌向楼市，民间自有资金和银行借贷的两股力量汇聚而成的“流动性充足”，让原本期望继续观望的人有些措手不及。

　　真实的涨幅

　　关于房价的最新涨幅，深圳较为流行的说法是：较最低点上涨了30%。由于深圳房价从今年4月份开始才显示出止跌反弹的迹象，如果30%的涨幅真实存在，这就意味着，深圳在短短3个月不到的时间内，完成了快速上涨的过程，平均每个月的涨幅达到10%。其走势，与眼下的股票指数接近。

　　不幸的是，数据倾向于支持上述说法的合理性。5月12日，深圳市国土房产局公布了《今年1-4月深圳市房地产市场运行情况、趋势预测》，报告指出该市新建商品住宅的销售规模较去年同期持续增加，4月成交均价环比上涨11.23%，这是深圳一年多时间以来首次出现的价格明显上涨。

　　5月延续了上涨的局势，根据世联地产的跟踪统计，今年5月，深圳一手房成交均价为12901元/平方米，环比上升了4.21%，同比更是上升15.79%。

　　进入6月，深圳一手住房价格进一步上涨。同样是世联地产的每周监控信息显示，6月前三个星期，深圳一手住房成交量逐周下降，但成交价格却稳稳站在15000元/平方米之上，特别是6月第一个星期，均价更是达到16541元/平方米，环比5月最后一周的涨幅达28%。

　　如果说统计数据能够提供的，仅仅只是表面的信息，那么，单个楼盘的价格变动，则更为真实地反映着深圳房价的涨幅之快。

　　万科“第五园”，深圳颇具知名度的楼盘之一，该盘自2005年开盘以来，一直受到市场的关注，而它的价格走势，正好代表了深圳楼市近年来的跌宕起伏。虽然各个时段所推产品存在户型朝向等差异，但总体依然能反映出价格变化的走势。

　　来自某房地产网站监控的价格曲线显示，2007年之前，“第五园”价格一路走高，最高曾突破20000元/平方米；但2008年之后一路下跌，部分特价房最低曾至8000元/平方米。到今年5~6月，该盘的均价已经再度升至13000元/平方米，与最低时的价差达到5000元/平方米，涨幅达62.5%。

　　2008年10月，正是国家给房地产松绑政策出台之时，“书香门第上河坊”作为楼市回暖早期的新项目以12000元/平方米推向市场，半年多之后，该盘的最新报价已经达到15000元/平方米，上涨幅度达25%。

　　不关心价格变化 只关心价格涨幅

　　在深圳引领全国房价下跌时，深圳成为其中跌幅最大的城市之一；当全国房价开始上扬时，深圳再度成为上涨的急先锋。是什么促使深圳房价剧烈地波动？

　　CBN记者在随机采访深圳一位普通市民时，这位年轻女士不无认真地表示：股票不好做，还不如抽出来拿到深圳与人合买房子，收益都比股市更为稳妥。据了解，其家庭成员目前已经在深圳拥有三套住房。

　　事实上，在平均年龄低于其他城市的深圳，投资的活力无处不在。而鉴于自住型买家对价格变动敏感，只有投资才能够撬动房价的快速上涨。

　　深圳中原地产有关负责人表示，从4月份开始，按捺了一年的投资客就出现回归楼市的趋势。随着5、6月份豪宅成交数量的增加，手持重金的自住加投资型买家，明显更加活跃。

　　投资型买家多还是自住型买家多，一个较为简单的判断方法便是，小户型和豪宅的成交量。世联地产的研究显示，无论平层豪宅还是别墅，4、5月份的成交情况均较为理想，特别是一批天价豪宅，例如华侨城波托菲诺纯水岸八期、中信红树湾等，均出现了理想的交易。

　　深圳某中介机构的市场研究人员表示，投资型买家对价格的高低不敏感，只关心价格的涨幅，因此，一旦价格处于上升通道，并且有足够的“理由”支撑价格进一步上升，投资的资金就会进场。

　　“虹吸”银行资金

　　只要有30%的收益，就有人愿意冒风险；如果拥有300%的收益，其结果呢？投资房子的收益足以让人忘记2008年被深度套牢的伤痛。

　　日前有媒体披露，利用“阴阳合同”制造一成首付的现象再度死灰复燃。所谓“阴阳合同”，在2007年深圳楼市被爆炒之时普遍存在，即买卖双方约定一个真正的成交价格，而交给银行的合同，则在真实成交价上适当上浮，骗取更多按揭贷款资金，从而达到降低首付款的目的。

　　例如，购买一套100万的房子，需要至少20万首期，但将首付降低一半，仅10万就能撬动100万的交易。而当房价上涨30%达到130万，对于买家而言，收益率便相当于300%。

　　深圳一位业内人士评论，通过正常的途径，银行绝对不会审批这种贷款。但是，签两份合同而降低首付比例的做法，银行很难给予监管。

　　事实上，即使通过正常的途径，通过个人住房贷款流入房地产市场的资金量，也颇为可观。有知情人士透露，部分激进的银行今年的贷款额度已经在前5月放出90%。

　　深圳某商业银行零售银行部总经理此前告诉CBN记者，该行全行口径3月份新增个人贷款达到100亿元，创下单月增量历史纪录，而这其中，个人按揭贷款占了绝大多数。

　　有机构在4月中旬曾对广州、深圳、珠海、东莞等地的股份制银行进行摸底调研，其调研报告显示，广东地区银行资产结构中，房地产相关贷款仍为部分银行的重要投放领域，部分银行房地产开发贷款达25%，个人按揭贷款近50%，各银行并未在规模上减少房地产类贷款。

　　种种迹象显示，在利率水平较低的情形下，从银行获取贷款来投资房地产，不失为一种理想的资产避险方法。从这个意义上看，银行在无意之间，正在为房价的上涨注入源源不断的“血液”。

责编：王玉飞