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新"地王"与3000点

 

CCTV.com  2009年07月05日 09:20  进入复兴论坛  来源:新华网  

  据上海证券报报道,本周沪综指冲破了3000点大关,和我们的预期基本一致:一个半月前的5月13日,笔者将沪综指本次上涨目标点位由3000点上调至4000点。现在很多投资者和分析人士,不断地猜测市场见顶的时间和点位,从2000点开始,2200点、2500点、2800点、3000点,每到一个整数点位,人们就想是不是要阶段性见顶了,是不是要调了。这类文章,遍地都是。事实上,如果我们从历史的角度来观察的话,在一轮巨大的熊市之后,根本不要在第一年的上涨过程中过于担心市场的调整。

  和资本市场冲破3000点相对应的是,本周的土地市场再度出现“地王”。二者之间看似没有关系,但内在联系却是相当密切的:5月份我们调升沪综指的目标点位,其原因就在于地价在今年5月份出现向上拐点;而目前沪综指在北京地王出现的背景下拿下了重要关口,可以说再次印证了二者之间的关系。笔者认为,2008年中国地产业的调整,有很强的特殊性,不能与海外市场的情况简单类比。从目前“地王”主要由非主流开发商拿下的情况分析,主流地产商还较为谨慎,地产业真正热潮未到。笔者估计中国地产业此次上行第一波应维持三年时间,完成一个新的盛衰循环。

  地产业真正的热潮还未到来

  6月30日,广渠门15号地块以40.6亿高价拍出,再次验证了我们在5月上旬“地价出现向上拐点”的判断。与此同时,新的、值得关注的情况还有:

  第一,此次地王出现主要集中在一线城市,表明二、三线城市的土地市场还没热。这也是多数主流地产商钟情二、三线城市的主要原因。

  第二,一些城市地王的出现,预示一大批地产商07年被套的土地面临集体解套。

  第三,地王的获取者中,鲜有主流开发商的身影,预示主流开发商在一线城市购地过程中依然谨慎。与此同时,如果房地产市场进一步走好(大概率事件),主流开发商的谨慎将被证明可能有错,因为他们存在“断地”风险。这表明真正的房地产热潮还没有来临,新地王还将陆续出现。

  第四,由于目前“面粉”价格已经高于“面包”价格,房价继续上涨的几率较高。伴随着开发商捂盘现象出现,房地产成交量增速将回落。

  第五,地方政府将加快推地,地产商将扩大投资,从而推动实体经济进一步走高。

  总之,对于未来市场,笔者坚持此前地产股存在巨大机会的看法,目前需要判断的是,这究竟是数十倍的机会,还是数倍的机会。而事实上,目前“数倍的机会”已经兑现了。招B涨了3倍多,富力地产股价涨得更厉害了。而且,随着土地拍卖的不断进行,股价上涨短期还将延续。

  房地产复苏的九大步骤

  在2008年年初,我们对房地产市场的崩溃路线图做了一个预测,具体预测市场会分九大步骤来运行。从后来运行的情况看,大体类似。那么,站在目前房地产市场复苏的背景下,笔者斗胆再度对此次房地产市场复苏的路线图做如下预测,不妥之处还,请读者见谅。

  第一步:自住型刚性需求推动下,商品房出现持续热销。进而导致地价出现向上拐点(4月底出现),一线城市地价准备回升至2007年水平(6月底出现)。

  第二步:尽管地价出现拐点,但主流开发商依然谨慎。在商品房热销的推动下,主流发展商不得不开始拿地。先在二线城市拿地(2009年6、7月份),随后迫不得已也少量参与一线城市买地。

  第三步:经济复苏,房价由反弹演变成反转。具体标志为,房价越过2007年高点。带动主流开发商对行业前景由消极变为积极(预计在2009年年底)。

  第四步:一线开发商大胆进入土地市场,地价全面超越2007年(2010年年初)。

  第五步:投机需求逐步壮大,房地产市场投机热潮开始出现(2010年年中)。

  第六步:政策开始对有过热倾向的房地产市场开始施压。股市、房市同时出现短期调整(2010年上半年)。

  第七步:不顾政策压力,地产投机热潮再度启动。土地价格、商品房价格再创新高。地产股出现第三波行情(2010年年底)。

  第八步:政策对股市、楼市投机再度施压,但价格依然走高;但无论股市还是房市,其成交开始出现回落。(2011年年中)。

  第九步:意外因素推动楼市最终见顶,其中包括:1、外部压力;2、国内恶性通胀来临,CPI突破5%-8%区域;3、货币政策彻底改变,宽松变为稳健,或稳健变为从紧;4、楼市政策出现根本性改变,取消贷款优惠利率(这个时间可能出现在2011年下半年)。(作者为中证投资首席分析师徐辉)

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责编:程振宏

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