谁会用成本法给商品房定价？

　　最近，在一些热点城市再次频现“地王”之际，关于地价与房价的关系之争再起，有人认为是地价推高了房价。

　　笔者认为，由于土地是房地产开发所必须的资源，地价对房价的基本构成、价位高低具有重要的影响，是影响房价水平的重要因素，但只能决定房价的最低水平。

　　所谓最低水平，一般而言，主要是指地价与正常开发经营所需的前期费用、土建费用、营销费用、财务费用、管理费用等所共同构成的基本成本和一般化的赢利所要求的最低房价水平。换句话说，开发商销售商品房的最低定价，不能低于前述最低水平，否则就会亏本。

　　但要看到的是，在现实生活中，由于我国实行商品房预售制度，开发商在给楼盘定价时，往往是在计算基本的开发经营成本后，结合对市场的冷热判断、对楼盘赢利预期和周边房价水平、市场房价预期和竞争需要等因素来定价，几乎没有采用成本定价法来定价的。

　　关于这个问题，从最近上海倒塌的“莲花河畔景苑”楼盘情况中可以探出个究竟：资料显示，该楼盘的土地出让日期为2003年10月10日，项目容积率为1.8，出让价格4600万元，由此计算出的每平方米楼面地价不到604元，每平方米房屋建设总成本也只有约4000余元。但该楼盘已出售的489套住宅的累计合同均价为每平方米1.4297万元，目前成交均价为每平方米1.6万元，楼面地价仅占到目前房价的4.2％。这就是说，无论地价成本有多低，商品房也会随行就市地定出高价来。

　　该楼盘还揭示了一个现实问题：其土地出让日期是2003年10月10日，即便按照3年建设周期，楼盘也应该在2006年10月左右建成。如果真的按照这个期限严格执行，该土地早应该无偿收回，或至少应征收土地闲置费、土地增值税。事实上，目前不少楼盘所用的土地，是土地价格高涨之前买的，有的甚至囤积了很多年。那时的地价普遍不高，可所有的楼盘都按照目前房价水平定价。

　　由此可见，对于一些早年低价拿地而在目前出售的楼盘来说，地价占房价的比例不高，开发商利润可观。但对一些“地王”来说，开发商的地价成本压力很大，存在市场可接受的房价能否承载地价成本的风险。因此，开发商应充分考虑风险，理性拿地。（陈真诚）

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