房价急升致楼市投机卷土重来 下半年或面临调整

　　作为全国楼市风向标的深圳，今年以来再度领舞房地产市场，上演了一出量价齐涨、绝地反击的好戏。到6月份，深圳房价达到14908元/平方米，与去年底相比上涨了35%。然而楼市急速上涨的同时，也在积聚着风险。

　　据美联物业的一份报告显示，由于房价上涨，当前深圳二手房租金回报率已经下跌到3.5%，低于银行5年期定期存款利率。而当租金回报率低于贷款利率时，实际投资回报率就已为负值，也就是说，目前深圳的二手住宅投资价值正在逐步丧失。

　　房价急升导致楼市投机卷土重来

　　据统计，今年上半年深圳成交一手住宅388万平方米，同比增加149%，6月成交均价14908元/平方米，比2008年12月上涨35%，与5月份相比涨幅在15%左右，而这已经是深圳房价连续4个月上涨了。

　　根据中原地产的统计，深圳的一些代表性楼盘项目都出现了空前热销的局面：南山的中海阳光玫瑰园、诺德国际本月销售率都接近90%；宝安熙龙湾二期首批低调选房，基本售完；湾上六座开盘售出八成；观湖园加推的叠拼别墅持续旺销；龙岗第五园加推新单位，持续热销；花语岸、公园大地、大山地等加推单位销售也都理想。

　　销售的火爆让一些开发商开始“捂盘”。数据显示，6月份深圳全市新增供应只有29.3万平方米，环比减少32%，尽管有多个楼盘入市或加推，但绝大部分楼盘仍采取分批少推的手法。截至6月底全市存量住宅仅1.4万套左右，供求矛盾开始凸显。

　　楼市炙手可热的氛围，让曾经销声匿迹的炒房客卷土重来。“近期投资客突然增加，年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，现在已经达到30%左右。”中原地产报告显示，投资客涌入成为近期楼市的显著特点。

　　二手房方面，深圳6月份成交面积约为130.31万平方米，成交均价为15176元/平方米，较5月份的数据都在上涨。中原地产的统计显示，从6月份二手房的购房用途来看，自住客户的比例持续下降，6月该比例降至78.94%，有11.36%的客户表示其置业行为是出于投资目的，环比上升了1.96个百分点；另外有9.70%的客户表示自己置业是用来自住或投资，该比例较上月增加了2.51个百分点。明确表示投资和表示或用于投资的客户比例已经超过了两成。

　　租金回报率等参考指标渐行渐远

　　由于房价急速拉升，深圳楼市不理性的因素不断增加，离租金回报率、房价收入比等参考指标渐行渐远。美联物业的一份报告显示，由于房价上涨，当前深圳二手房租金回报率已经下跌到3.5%，低于银行5年期定期存款利率。

　　分析人士指出，投资房地产获利主要通过两个途径，一是通过价格上涨来获取回报，二是通过出租物业获得租金回报。今年以来，房价连续上涨，通过前一种方式获利的炒房客不少，但在房价已经上涨触碰到“天花板”时，租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时，实际投资回报率已为负值，意味着房地产投资价值正在逐步丧失。

　　深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，除开炒房客，多数投资型购房者都是以长线持有，通过租金来获取回报的，因此考虑出租回报率至关重要。以深圳为例，通常深圳住宅的出租回报率大约在4%至5%之间，但2008年租金普遍出现下跌，回报率也相应下滑。近期住宅出租市场虽然有所回暖，租金略有上升但远赶不上房价的上涨幅度，因此出租回报率仍不理想。

　　据记者了解，目前深圳租金回报率不高的主要原因是，一方面房价上涨过快，另一方面由于实体经济没有全面复苏，因此租金不可能上涨得太快。受金融危机冲击，深圳特区外现在连农民房都很难出租出去，租金有下降的趋势。记者也了解到，在深圳市区内的华强北、沙头角等片区，也由于企业、工厂倒闭员工租赁需求减少，中途退租情况增多，租金还没有涨起来。

　　下半年楼市或将面临调整

　　值得注意的是，虽然很多人是出于通胀预期才加入到炒房的行列，但宏观经济政策可能面临着调整，这将给楼市带来重大变化。7月9日，央行发行2009年第24期、第25期中央银行票据。其中，第25期中央银行票据为一年期票据，该期中央票据的发行，意味着一年期央票发行经过7个月的停歇后再度重启，央行对货币政策进行了微调。

　　“从房地产政策方面来看，支撑深圳楼市上升的政策预期或将发生改变。”深圳中原地产的一份报告认为，后期针对房地产行业很有可能通过收缩信贷规模、提高信贷审核力度来严控房地产信贷风险，从深圳来看，目前有些银行已经收紧房贷。如果房贷收紧，投资需求将受到一定抑制，购房者的心理预期也将受到影响。

　　众厦地产总经理助理林晓华表示，在下半年，银行放贷可能会逐步收紧，个人购房优惠政策则也可能于年底取消。此外，下半年深圳还将有40多个新盘上市，供应量的放大，价格上的促销优惠必不可少。多种因素叠加，楼市调整估计将在下半年或明年初到来。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，目前楼市的刚性需求已经基本释放完毕，而宏观经济形势不容乐观，今年1月至5月我国“三驾马车”的出口仍然是负增长，CPI仍然下降，表明经济仍然下降，同时人们的收入预期还是下降。“像这样价格这么涨，成交量持续放大，我认为不太会长久下去。”（记者:彭勇）

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