非理性二手房价还能涨多高

　　“前几天看这套房子才180万元，现在怎么涨到280万元了。”几乎每个路过北京新世界家园附近二手房中介一条街的人，都会被不断刷新的二手房价格“雷到”。

　　“这个涨幅还不算高的。”一位二手房经纪人向记者表示，伴随着新房价格的上涨，北京二手房业主也开始跟风提价，特别是6月中下旬至今，接二连三出现的地王更让业主们有了坐地提价的“底气”。

　　“见过涨价的，没见过这样涨的。”面对日新月异的房价，不少购房者望楼兴叹。分析人士则认为，北京二手住宅价格快速上涨，尤其近期月度涨幅已经与2007年高峰时期相差无几，楼市泡沫正在逐步显现。

　　二手房价暴涨令人震惊

　　中原地产的一位经纪人向记者介绍，他所在的北京崇文门区域内的二手房主要包括新怡家园、新景家园、都市馨园、富贵园、国瑞城等几个项目，其中中小户型大部分为回迁房，商品房的面积全在200平方米以上，相比今年春节的价格，回迁房的价格上涨了近6000元/平方米，商品房上涨近1.2万元/平方米。

　　“涨得最快的就是这里的大户型”，美联地产的一位经纪人告诉记者，3月份这里220平方米的大户型最低报价为1.9万元/平方米，前几天成交了一套3.2万元/平方米的，价格已经比最低时候高出来286万元，最近有的新房源报价已经达到了3.5万元/平方米。记者走访发现，目前崇文门区域在售的220平方米的大户型报价全在660万元/套左右，一些中介公司橱窗里甚至出现了一些2000多万元的天价二手房，报价比年初涨了近一倍，就连都市馨园半地下室的报价也达到了1.7万元/平方米左右。

　　来自21世纪不动产、我爱我家等一线中介机构的信息显示，与年初相比，目前北京二手房市场各区域的交易均价都已呈现出不同程度的上涨行情。其中，望京、CBD、亚运村、月坛及紫竹桥等二级区域的价格增势较为明显。在去年底经历了韩日客群大量离场的望京，由于在年后迎来了买方客群购房需求的井喷加速了此区域内房源交易量的迅猛攀升，而市场行情的升温也间接带动了房价的触底反弹，由此导致半年内望京二手房价涨幅超21%。

　　市场需求助推7月量价继续走涨

　　“北京的房子就这么好卖？”刚刚与崇文门新怡家园一套二手房“失之交臂”的彭先生怎么也想不明白，短短的两天之内，“苦谈”近一个月、眼看就要签约付款的房子，却被业主临时调价，2.5万元/平方米提高到2.7万元/平方米，总价一下子涨了近20万元。而近期在北京的二手房市场中，类似彭先生遭遇的临时涨价、签约时跳单的情况屡见不鲜。

　　根据北京市统计局的最新统计数据显示，伴随着6月份北京市二手房交易量达到今年以来的最高值，二手房成交均价也达到今年以来的最高点。6月份10家重点房地产经纪公司二手房成交均价为9828元/平方米，比5月份增加455元/平方米。6月下旬二手房成交均价达到今年以来的最高点，比3月中旬二手房成交均价最低点8923元/平方米提高了1266元/平方米。

　　6月份北京市二手住宅网签量高达23205套，很多业内人士都以为已经冲到了顶峰。但北京市房地产交易管理网的数据显示，7月份二手房市场成交火热的局面仍在持续，仅上半月网签总量就达11439套，与6月同期相比上涨5.6%。

　　北京中原三级市场研究部的分析人士认为，随着上半年以来二手房市场中存量自住需求的逐渐消化，7月份市场中购房的主力需求为改善型需求和一些年轻人因结婚而购房的需求。而据北京中原统计，7月上半月二手房客户求购量与6月同期相比上涨了5.8%，市场需求的持续增加必然会助推成交量和成交价格在7月份继续走涨。

　　中介公司并不看好后市

　　“目前很多区域的二手房价都已经超过了历史最高点，一部分必须买房的‘刚需族’却因为买不起而被迫观望，有效需求也在下降，这样不健康的市场很难说能支撑多长时间。”中大恒基市场部经理张大伟说，在2007年房价第一次飞涨的时候，二手房中介公司都以一个月开几十家门店的速度扩张，但是今年成交量已经超过2007年同期，却基本没有公司开新店，这说明众家中介公司对未来市场的前景也不看好。

　　“楼市貌似回暖的行情也让部分业主心态再次变得浮躁，业主普遍出现了提高房源挂牌价的情况。”中易安地产担保有限公司市场总监徐东华认为，实际的市场行情与价格上涨趋势并不一致。市场数据显示，这些区域二手房价格的略微变动，已导致很多购房者重回观望。“楼市经历了这两年洗礼，二手房想再呈现‘卖方市场’一边倒的局面已经很难，盲目的涨价很可能让自己的房产出售更为艰难。”

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，北京可售二手房的消化速度自6月以来出现了逐月递减的情况。其中6月、7月可售二手房的消化速度分别环比下降37%和14%。对此，21世纪不动产高级分析师孟奇分析，今年上半年，二手房交易价格的明显回调加之宏观政策面的诸多支持等利好推升了市场整体的火爆行情，随着买卖双方交易热情的不断升温，二手房市场单月交易总量屡创新高。同时，交易总量的井喷导致了交易价格的非理性上涨，自第二季度开始，二手房交易均价出现了明显上行走势。“前半年刚性自住需求的集中释放带来了后续需求不足，加之部分业主盲目提价导致观望情绪回潮，这些因素将迫使房价面临再次回落，量价齐降或许会成为后半年尤其是第四季度二手房市场的主旋律。”

　　预计未来投资需求将减弱

　　近日，银监会重新强调各银行必须严格执行以前的二套房贷政策。北京中原三级市场研究部的分析人士认为，此次收紧二套房贷，虽然不会对自住和改善型需求有所影响，但是最直接的将会迫使目前楼市中重新抬头的投资性需求降温，从资金上提高投资楼市的成本，从而会使一部分的投资客更加谨慎入市，给近期涨得太快的楼市一个缓冲，降低金融风险和房价泡沫。在结婚购房和改善型居住需求的支撑作用下，7月上半月北京二手住宅网签量依然呈现上涨走势，但是由于近来政府收紧二套房贷、租金回报率走低，因此，预计未来投资需求将会减弱，一定程度上将会缓冲楼市的过快上涨。

　　“从政策支撑层面来看，直接促成此前二手房回暖的营业税等现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底，其未来动向的不确定性也给二手房市场平添了诸多变数。”中国不动产研究中心研究员李方新认为，除了市场本身的变化外，政策支撑面及外部宏观经济的走向也将影响下半年二手房市场的走向。从目前二手房市场的走向来看，如果价格继续“疯涨”，此前为了刺激市场回暖的二手房税收优惠政策将很难持续下去，加之随着4万亿元的逐渐投入，国家财政的赤字面不断加大，此时楼市如果过热，难保财税部门不重新调高相关房地产税费。（记者：洛涛）

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