追踪老“地王” 开发商如意算盘落空？

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　　７月２３日，上海以３０．４８亿元的高价，杭州以２０６５０元／平方米的单价，创造了沪杭“一日两地王”格局。此前，在北京市朝阳区广渠路１５号地拍出４０．６亿元时，北京出现“五天三地王”局面。

　　“地王”并不是什么新鲜事物。２００７年那一轮土地市场热中，就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何？对新一代“地王”的命运有什么启示？

　　赔钱退地，还是赔钱赚吆喝

　　“地王”加冕，风光无限，开发商如意算盘“劈里啪啦”响，但市场多变，“地王”得主未必如愿以偿。回顾老“地王”，赔钱退地者有之，追涨被套者有之。根据中国土地勘测规划院权威数据，２００７版的“地王”大多“晚景凄凉”。

　　２００７年６月，志成企业以１１．０４亿元摘牌上海普陀长风生态商务区４号东南地块，成交价是３．１４亿元底价的２．５倍，折合楼面价约１．６４万元／平方米。２００８年６月，志成企业退地，违约损失超过３０００万元。

　　２００７年９月，福州融信地产以总价９．０４亿元、每亩单价近２０００万元高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，楼面地价高达９９５３元／平方米。２００８年３月，福州融信地产以损失７０００多万元保证金的代价，“吐出”福州“地王”。

　　２００８年，南宁标号ＧＣ２００７－１５地块的中山路特色商业街旧城改造项目，被广西恒楷置业投资有限公司以７７３万元／亩价格得手，总价达２．７亿元左右，这是南宁“地王”年内被三度刷新。同年５月，因未支付１亿元项目履约保证金，南宁市收回土地使用权，５００万元保证金予以没收。

　　２００８年８月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达４４．０４亿元的上海南京路１６３号地块。该地块楼面地价高达每平方米６６９３０元，曾号称中国“单价地王”。

　　２００７年７月２４日，长沙新河三角洲出让面积为７８５１９８．９６平方米的地块，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以９２亿元天价拿下，土地单价每平方米１１７１６元，楼面地价每平方米２４００元，在总价上成为“中国地王”。２００８年１１月底，项目正式开工。目前长沙市新房均价低于每平方米４０００元，风险可以想象。

　　开发商：非理性还是如意算盘？

　　前车之覆，后车之鉴，然而“地王”大有前仆后继之势，开发商傻吗？显然，除了想把成本转移到房价里面去的意图之外，开发商追逐“地王”的“非理性”行为背后，不乏精打细算。

　　“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售，并增加地区占有率，这算是为先期占领市场进行的额外投入。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为，开发商额外付出比周围地块更高的价格，还能使其账面价值提高。

　　因此，作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资。

　　据《广东省２００８年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道，通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金拿地，然后又以土地储备为筹码，提升业绩，刺激股价，再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地，实际成为纯粹的资本工具，不再是生产资料。

　　当然，如果宏观经济出现了大调整，股市、楼市间“短路”，被套的是购房人和股市投资者。

　　公众要理性，莫上“地王”当

　　２００７年“地王”横空出世时，网络和媒体都在炒作“傍地王，好乘凉”，然而事实上真的如此吗？老“地王”走了，新“地王”来了，消费者“被卖了还替人数钱”的事，也许仍然每天都在发生着。

　　中国农业大学土地管理系主任朱道林教授说：“所谓‘地王’产生后带动周边房价上涨的说法，完全是一个‘误区’。从理论上来说，影响房价的因素，一个是区位，一个是基础设施。基础设施是一个关键。现在‘地王’的体量都偏大，‘地王’一旦出现，对这个地区的带动作用可以说一点儿也没有了。不但没有带动作用，还使当地基础设施负荷比重增加。那么，你说住在‘地王’周边是好还是坏。最简单的判断是，至少你的交通拥堵会比以前增加很多。”

　　朱道林说，“地王”所处的地方，特别地块过大的“地王”，会影响当地社区运行关系。无论对买房还是租房而言，‘地王’的出现，对区域并不一定是好事。对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量，都会形成挤压。“应该引导消费者不要跟这个风，不要替开发商炒作，不要自己给自己制造负担。”

    “地王”风险谁来承担？

    “天价地的获得很可能形成风险，但是这个风险要由企业来承担，而不能转嫁给社会。”俞明轩说，“企业既然敢出这么高的价，就要监督企业按规划做下去。一定要监控企业后续行为。”要控制土地开发期，防止企业把土地放在那里，让土地自然增值。政府要加强土地供应监督，针对天价地，重点防范企业把自己承担的风险转让给社会承担。“企业要按规划指标，不折不扣地落实。企业拿地后再改规划，就是社会资源再分配，要警惕。”

    按国务院有关规定，土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回，闲置满一年不满两年的，将按土地价款的２０％缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

    据报道，广州国土资源和房屋管理局近日已将２００７年部分违约“地王”处理意见上报广州市政府，首批８家房地产企业将因为没有如约履行经营性用地拍卖和开发流程，将面临处罚。资料显示，２００７年，广州市出让土地中有２７宗地块的楼面地价超过了当年土地成交均价４６２２元／平方米，从而成为各种“地王”。目前未动工或缓开工的高达２４个。

    长期追踪“地王”的中国土地勘查规划院地价研究所所长赵松说：“如果开发商没有拿地后调整规划、提高容积率的空子可钻，如果有关部门严格按出让合同规定竣工时间对项目建设情况进行跟踪检查并予以查处，如果方方面面监管制度健全完善，土地非理性竞价行为可能会收敛一些。”

    对真正的房地产开发商而言，土地首先是生产资料。我国地产龙头万科集团提出“决不拿地王”，万科董事会秘书、首席研究员谭华杰近日在接受记者采访时表示，许多“地王”都是只有短期内房价超过历史峰值２０％至３０％才能盈利的项目。谭华杰表示，万科拿地的底线是，土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。

    将未来的经营安全和发展前景，押注在房价迅速暴涨的预期之上具有巨大的道德和经济风险，而承担这一风险的应该是企业。

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责编：张福伟