楼市“价升量跌” 京城住宅投资热潮能否继续

　　地段成投资关键

　　纵观当前世界经济，仍处衰退之中，未来走势还不明朗，对我国经济发展仍存不利影响，那么此时到底适合投资购房吗？如果需要购房应该考虑哪些因素呢？

　　"作为改善性的自住投资，我认为地段价值、项目品质和房地产品牌是最为重要的。一方面是地段自身土地资源的稀缺性决定着未来升值的可能，另一方面，区域已有的及未来确定规划建设的城市大型配套设施情况，很大程度上决定着区域未来的升值潜力。"一位红山世家的购买者告诉记者，当初购买红山世家项目主要是看重其教育配套，由于本身就居住在项目附近，因此对该地区的高度成熟的城市配套度非常满意。该区域完全具备城市中心区特有的高密度、高级别、成体系的城市配套设施。此外，区域内的购物成本和交通成本都相对较低，是很多郊区项目以及东部项目所不能比拟的。而且作为紧邻二环附近的金融产业带上，未来该地区的土地稀缺性是毋庸置疑的，因此，未来的物业升值空间是相对明确的，也是可以得到广泛共识的。也正是由于配套和稀缺性的双重支撑，该项目的抗跌性相对较好。加之良好的教育配套和社区环境，从长远发展的角度看，自身居住较为舒适，未来如果考虑出租，其前景也较为乐观。

　　随着各种市政配套设施、交通路网的建设完善，一些以往主张住宅郊区化人群慢慢改变了内环区域在人们心目中嘈杂、不适宜作为第一居所的印象逐渐淡化，通过一组数据我们也看到了，上半年二环、三环、四环之间的成交量上涨最快，说明以往住在郊区购房者更多能够认同与接受，城区内住房、交通和环境的压力。开始认识到四环以内给工作生活带来的便利性。

　　再从7月份新开盘项目的特点上看，是城区内供应会有所增加，四环内将会有17个项目开盘，占预计开盘项目数量的四成左右。从具体分布来看，其中二环内有4个项目，分别是中信城、红山世家、西派国际公寓和北京尊府；二至三环间有7个项目计划开盘，如中海紫御公馆、金泰城·丽湾、威尔夏国际公寓、智地·钻河公馆等项目；三至四环区域有7个项目预计开盘，分别是万科公园五号、香湾、上海建筑、观筑金洋国际、西海国际中心等；四至五环间有9个项目开盘，分别是首开·知语城、壹线国际、金隅山墅二期、大成郡和亦庄北岸等；其余18个新盘位于五环以外区域。

　　如果我们要分析预测未来是否适合投资，一定要先看历史。"从7月份的开盘项目和销售数量可以发现，二环与三环之间是销售的最好的，但二环的项目供应是最少的，五环以外项目是最多的。从东西南北的区域位置看，目前的房价涨势东部还是投资的中心区，通胀可能高一点，而西部的价值一直是被低估的，这就充分说明地段仍是投资购房的关键因素，只要是看准地段还是可以购买的。"红山世家策划部经理马赟如此分析。

　　同时红山世家策划部经理马赟从地段因素出发，为投资购房者总结出四点购房宝典：第一，从购房居住模式上看，应该购买内环地段。包括美国等很多发达国家，人们都是开始购买一些偏远的地区，一方面价格便宜，一方面感觉远离尘嚣，愿意追求别墅的高档生活，但慢慢的居住理念开始回归，随着生活工作的不便，人们越来越发现城内的居住将节约很多交通和时间成本，北京也是一样，在09年初内环的价格一降，很多人马上蜂拥购买，说明多数人还是愿意住在内环，只是内环的房子价格比较高，一旦价格合适，必然引发购买，从今年的7月份的楼盘销量也可以看出这一点。第二，从土地的稀缺性上看，投资者应该选择稀缺性的地段，比如像银泰中心，这样稀缺性的地段项目。并且选择地段价值被低估的项目，这样升值的空间也就越大。第三，不要购买新兴的地区，选择长期发展并且已经较为成熟的地段，这样短时间保值升值的可能性会更大。第四，选择未来具有发展潜力的地区、地段。（张志鹏）

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