CFP供图
竞拍人取得出租权或承租或承包经营 通过价差获利润
虽然广州商铺市场租赁均价有下降趋势，但不同地段的商铺价格表现不同，成熟地段的商铺投资市场仍然保持热度。
近日，广东物资拍卖行发布公告，将于8月18日公开拍卖岭南艺术品商场（中山三路5号）10间商铺的租赁权。随着房产物业市场化的日益成熟，物业租赁权、经营权的拍卖在拍卖会上逐渐增多，也成为投资者关注的领域。行内人士分析，对于租赁权、经营权的拍卖，重点还是衡量标的本身的市场价值，从中可以获得投资机会。
标的分析：
估价基本符合市场行情
本次推出的岭南艺术品商场整体经营一般，首层相对较好，经营音像、艺术用品等，三四层经营书店、艺术用品店，生意较为冷清。中原地产工商铺高级总监罗思源认为，这种商场不是市场主流，价格不太透明，难以参考周边商铺价格。
但是，单衡量参考价则认为首层商铺价格不算高，毕竟该商场处于主流商圈中，人流量有一定保证。
何况目前广州市区大多数社区商铺的均价都可达150~200元/平方米/月之间，该商场首层商铺230元/平方米/月的价格基本符合行情。
常识：租赁权经营权拍卖有差别
从拍卖行了解到，本次推出的商铺标的业主为广州市行政事业单位，租期需要业主与买家商议，但多不超过5年，短不少于1年（注：自合同开始计算时间）。买家如获得业主的准许后，即可获得转租的权力。
广东物资拍卖行总经理张卫星介绍，租赁权拍卖是把物业（包括商铺、写字楼、住宅）通过拍卖方式出租给竞拍人（即承租人），竞拍人有承租权力，按物业用途进行使用，但要自行办理营业执照；经营权是业主具有营业执照，附带物业，竞拍人承包其经营。相对来说租赁权范围较大。
在拍卖市场中出现的租赁权、经营权拍卖标的具有一定特殊性。
主要是因为广州市行政、事业单位物业的招租必须采用公开方式；区一级行政、事业单位及国有企业的招租可以使用多种方式，一是招标、投标，二是拍卖。
竞拍目的一：经营临街商铺
在拍卖标的中也有部分难得一见的临街旺铺。
如此前一次陵园西商铺（手机市场对面）的拍卖，成交均价为500元/平方米/月左右，最高价格甚至达900元/平方米/月。
虽然价格与中华广场商铺价格接近，竞拍成功者仍认为价格划算。
竞拍目的二：转租赚取利润
在租赁权和经营权拍卖市场中，最重要的投资方式是转租。一般来说，如果得到原业主的允许，第一手租客有权利转租；但也有业主明确规定不允许转租。其投资策略包括：
赚取差价。如以100元/平方米/月的价格拍下商铺租赁权，其后以150元/平方米/月的价格出租，获得50元/平方米/月的利润空间。（多指小面积商铺）
分租。如以100元/平方米/月的价格拍下大面积商铺租赁权，然后分切成多个小面积商铺，以150元/平方米/月的价格出租。（多指批量商铺）
包装后出租。投资者以100元/平方米/月拍下大面积商铺（商场或商业街），其时市场行价为90元/平方米/月，但经过投资者的包装、宣传，将其打造成专业街或专业市场，从而以150元/平方米/月的价格出租，赚取差价。（多指整体商铺）
变相转租。在原业主不同意一手租客转租情况下，一手租客可能采取合作经营方式获得租金收入。由于第一手租客生意经营不善、租约又未到期，又不想付原业主违约金和铺租，于是采取充当“二房东”的方法，通常使用双方合作经营方式，这样第一手租客可获得合作费（实际为租金），第二手租客使用第一手租客的牌照，并交纳租金。如采取这种手法，新租客有一定风险，如“二房东”不按时将租金交给原业主，可能出现原业主通过法律程序收回商铺的结果。因此不提倡这种擦边球的做法。
