新一轮紧缩温和预警 11月可能成为楼市转折点

　　有关二套房贷收紧的传闻在各方的确认、否认下变得扑朔迷离，“信贷紧缩”是否会伴着秋天来临？7月以来，信贷总量下降，住宅成交量下降，这股向下的力量将带来深幅调整还是将指向平稳的回归？经济观察报联合新浪房产举办2009蓝筹地产评选系列论坛，就二套房贷收紧、地产企业IPO重启等话题同华远集团总裁任志强、虎杰投资首席分析师张寅、成全顾问总裁全忠进行深入探讨，以期通过来自企业、市场的观点和数据梳理出目前房地产市场的脉络。

　　二套房贷收缩与否成谜 11月或将成为楼市转折点

　　经济观察报：各地方收紧二套房贷，取消七折利率的消息不绝于耳，二套房的成交量如何？

　　任志强(华远集团总裁)：有人说上海把七折利率变成八五折，我们没有看到任何缩紧二套房贷的说法，没有一个银行承认，8月25日召开的北京银行董事会也没有承认。银监会提出严格按照二套房贷规定执行是在6月份，如果各个银行严格按照二套房贷办法执行，应该在7月份出现二套房贷的紧缩。但实际数字显示，二套房贷是增加的，而且增加的幅度很大。个人销售信贷增加了接近80%，这个增长不能说明二套房贷已经实现了紧缩。

　　从7月份到现在，国务院、财政部、银监会、发改委等部门多次发出银行利率不变的信息。如果银行或者央行发生了逆向变化，我想挽救经济危机的努力就会失败了，下一步可能是多个“W”型再次起伏的情况。

　　二手房交易现在在许多地方已经远远超过了一手房，北京每个月二手房交易量已经超过了两万套。这个势头并没有因为二套房贷或者其他原因出现大幅度下降，起码我们在7月份以前还没有看到。从现在来看，二手房市场交易量还是很活跃，包括上海和北京。如果这个政策发生了逆转，可能二手房对一手房的推动作用就没有了，置换能力或者改善性需求可能都没有了。如果二手房没有转化为购买新房的现金，许多投资人可能没有资金去投入一手房。

　　全忠(成全顾问总裁)：目前二套房销售量在下降，但价格在上涨，基本上恢复到了2008年的价格水平。同时，一些大型项目的中小户型销售仍然比较好，超过130平方米的户型销售速度开始下降。在7月份之前改善性、投资性需求受到了激发。现在各个楼盘的销售不像7月份那么顺畅。

　　经济观察报：下半年，信贷、利率政策是否会有大的调整？对市场和企业会有怎样的影响？

　　张寅 (虎杰投资首席分析师)：首先看信贷政策。在7、8月份，房贷并没有下来。银行方面更愿意放贷，“铁公机”坏账几率显然比这个高。也许二套房政策会持续一段时间，但一手房首付比例不会变太多。

　　第二，一般来说，低利率会保持至少一年半的时间，现在低利率在这一轮才这么短，我看不出在三个月之内升高的可能。

　　第三，现在的信贷总量在7月份确实在下降，最好的预期是到明年上半年有一个稳定的货币供应量，不要大起大落。

　　信贷还有一个手段——提高存款准备金，就目前来看，这种情况也不太大。简单来说，下半年所谓流动性肯定要比上半年弱。

　　在这样的利率环境下，很可能10月份、11月份的买房高潮不会像以往那么火爆。因为我们以往的淡季反而出现了暴涨，等于我们透支了。11月份是一个敏感的月份，如果二套房政策持续下去，二套房的销售有可能继续下降。

　　上市公司还有所谓的报表压力。如果明年年初或今年年底，有个别开发商特别是上市开发商做出价格优惠，我绝不意外。

　　所以我认为，11月份是一个房价、促销可能出现变化的一个月份，一个转折点。

　　任志强：我不认为我们在短期内会调整利率，银行现在的准备金率已经远远大于我们国家银行公布的准备金率。利率的变化会涉及到汇率的变化，汇率的变化又会影响进出口、境外旅游、矿石和大宗商品的价格。从全球情况来看，如果美国没有从低潮中走出来去提高利率，任何一个国家提高利率的可能性都不大。尤其是我们对世界的影响力远不如美元的影响力。

　　因此在今年年底之前，如果中央保持货币政策不变，我认为下半年市场还会比较好。

　　从企业资金运行能力来看，2008年底的降价属于保命的价格状态，它也不是一个合理状态，现在可能相对好一点。

　　交易量涨幅会略有下降。我不期待我们像4、5、6、7月这样持续30%—40%的增长速度，如果保持这样的增长速度，到年底不但是房子崩盘了，库存崩盘了，价格也得崩盘。所以它适度回调以后，保持在稳定的状态下已经很好了。