租金收益率低买不如租 旧房子该出租还是出售?

　　深圳建行理财师 毛宇 傅斌宏

　　我的另类理财法：在有房的城市里租房住

　　现在买房要小心 盘点房产投资交易新"连环雷区"

    当人生在不同阶段发生了一些变化，比如说家里人口增多了，房子小了；比如说工作环境变化了，原来的房子离单位远了；或者投资股票赚到钱了，开始考虑是不是该换一套房，改善一下居住环境了等等，诸如此类的情况发生时，都会让许多读者朋友面临一个选择：换下来的旧房应该卖掉套现呢？还是应该出租？

　　从理财角度看，这是一个值得好好谋划的问题。

    当然，决定出租还是出售首先要看自己对资金的需求而定，比如说最近孩子要出国或者自己要买车，需要一次性准备一大笔资金，出售房子自然比较合适。如果需要长期获得稳定的现金收入，就可以考虑出租，不过这时就要考虑出租的成本收益。

    首先需要考虑租房的成本因素，出租的成本至少包含每年1个月的空置期、中介费和简单维修费用，还要包含每年2%的房屋折旧和房屋出租的税费。以扣除这些成本之后的收入除以房屋的总价可以计算出年租金收益率。用年出租收益率与如果出售再用来投资可能获得的收益(比如定期储蓄)相比较，或者与购买新房需要支付的贷款利率比较，就很容易判断是否应该出租了。

    租金水平的高低是另一个要考虑的重要因素。租金的高低主要和地段及房屋品质有关，高收益的物业，一般地段要好、交通方便、配套成熟，尤其是附近必须有稳定的高收入人群，能满足这些条件的楼盘其实并不多。

    此外，旧房子是出租还是出售，还应该考虑自己能否承受购买新房的贷款压力、是否能承受旧房房龄越来越长或市场价格波动导致的房价下跌的风险等，综合考虑这些因素后，您就会作出一个理性的选择。

    人们可能遇到另一种选择，正好与卖房或出租房的选择相反，那就是要买房还是租房的选择。当前房地产市场价格高企，总是有人望房兴叹、想买却不敢买；有人不遗余力买下豪宅却从此变成“负翁”，过着“房奴”一般的日子，改善住房，是要买房还是租房呢？

    有一位朋友，虽然自身经济实力雄厚，但却始终租着别人的房子住。问及原因，他总是说现在大多数房子租金收益率低，买房不如租房来得划算：假如一套价值百万的房子月租金要3000元，算下来，一年的租金总收入就是3.6万元，折算成房租收益率就是3.6%。这年头投资收益率要达到3.6%太容易了，假设我的投资组合年总收益率达到6%，就意味着我不但可以住着自己心仪的房子，还可以多出2.4万元用于零花，而且我还可以根据不同的工作地址或心情，不断变更住房的地址或户型，享受不同的装修风格和居家环境，何乐而不为？

    其实随着中国经济不断发展和成长，房地产投资肯定会是比较好的投资方式之一，但这并不等于说明一定要购买房子或是把自己居住的那套住房当作投资对象，才能分享房地产行业价格上涨的收益。通过房子享受增值收益还要将房子变现，不但手续多，还要缴纳一定的税费，但通过投资房地产行业股票或是购买房地产信托产品等，分享未来房地产市场升值的收益，手续相对简易，而且获得的投资回报率还可能更高。就拿今年上半年来说，房地产股票的平均收益率都远超过了房价的上涨率。

    以上只是我们作为理财师给予的建议，其实，作为业主的您思考着是要卖房还是出租，作为尚未置业的您有着要买房还是租房的烦恼，都说明我们面对的选择越来越多元化，只要您的决定符合对生活方式与理财目标的个性化需求，就不失为最好的选择。

责编：韩文燕