开发商转战土地二级市场 价格便宜近两成

别看这块地现在不好看，但能卖个好价钱。

　　拍卖买地太贵，土地二级交易可便宜近两成

　　上半年的成交回暖，让开发商手中有了充足的销售回款，为了两三年后的楼市版图，不少开发商近期又开始忙于圈地。曾在2008年几度流拍的土地在今年也成了抢手的香饽饽，一年之内比相邻土地价格上涨了45%。

　　面对价格高昂的招拍挂地块，知名的外来开发商们纷纷转战土地二级市场，因为从本地开发商手中转让来的土地，价格比挂牌交易的地块低了近两成。

　　业内人士认为，目前正处于东莞土地价格较低的时期，许多开发商将继续寻找新地块，用以开发两三年后上市的楼盘。

　　一级市场

　　相邻地块一年时间地价上涨45%

　　除了7月份龙光地产拍下的体育路“地王”外，上个月出让的几块地块也引起了众多开发商的争夺。

　　其中曾在2008年两度遭遇流拍的编号为2009G024的东骏路西侧地块拍卖时，万科、金地、深业、新世纪、东骏、中熙等16家房地产企业悉数到场，最终被中熙地产以2.86亿竞得，比起拍价超出142%，地面单价达到8496元/平方米，折合楼面地价3399元/平方米。据了解，2008年10月，东骏地产只以楼面地价2344元/平方米拍下了隔壁相邻的一地块，相隔不到一年时间，地价已经上涨了45%。

　　同样在8月13日，大朗大井头村2009G023地块，经过68轮的叫价之后，被碧桂园以总价6亿元强势拿下，楼面地价为1690元/平方米，比起拍价高出86%。

　　二级市场

　　比挂牌交易价格低两成

　　与土地一级市场激烈争夺相比，土地二级市场的价格则更是暗潮汹涌。一些知名开发商开始找本地开发商合作开发，或者寻求转让的土地，二级市场交易成功的消息也频频传出。

　　近日，原属于联华地产的“檀宫”地块已经转让给中信地产开发，更名为“御园”。该地块原本计划开发一个纯别墅项目，并曾在2006年5月举行过奠基仪式，后因种种原因，一直没有开工建设，近期有消息传出，该地块已经被联华转让给中信，并将开发成纯别墅项目。

　　上周又有消息称，东莞综艺曼哈顿集团位于万江面积约5万平方米的某地块也将易主金地地产。据内部人士透露，该地块的交易价格比附近近期拍卖拿地的价格低了两成。金地地产也承认，除看中该地块所处位置外，价格合理是接受该地块的主要原因之一。

　　金地地产东莞分公司总经理谢文云向记者透露，该地块容积率为2.5，将于明年年初动工，建成高层洋房。

　　拿地方式

　　本地外来开发商“联姻”

　　在拿地方式上面，开发商们也从以前单一的竞拍模式逐渐转变为合作、转让等模式。

　　谢文云认为，在二级市场方面，早期本土开发商所取得的地块中不乏位置较好的地块，从而获得有实力的外来开发商的青睐。

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐也表示，如果外来开发商和本地开发商以参股、并购等方式合作，在低成本的基础上获得合理的利润，同时也可以提高本地开发商的开发质量，达到双赢的目的。

　　目前东莞已经有多宗外来开发商与本地开发商合作开发的项目，如金域华府即是万科地产和中天利通合作，而金地博登湖则是金地地产和新世纪地产合作开发。

　　原因分析

　　本地开发商有大量存地

　　土地二级市场交易活跃，并出现流转的主要原因之一，是因为本地开发商手中仍然有大量土地。东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，2003、2004年东莞土地市场放量很大，使得许多本地开发商手中仍有大量土地。

　　谢文云也承认，本土发展商有自己的一些优势，能拿到比较多的便宜土地。

　　此外，上半年楼市回暖，资金回笼也是开发商圈地的主要原因。

　　合富辉煌东莞市场研究部认为，大部分开发商的资金压力已经暂时消除，有足够的资金进行拿地；另一方面一些大型开发商缺乏可后续开发的土地，为了可持续发展，忙于圈地。

　　预测：未来三年，楼价至少上涨20%

　　地价上涨，也影响到了楼价。瑞丰置业总经理陈强认为，目前很多开发商拿地，是为了两年以后的楼市进行布局，而按照目前地价来看，上升20%是较为合理的价格。

　　陈强算了一笔账，以体育路“地王”为例，预计一年半后可以上市，如果卖到8500元/平方米，就比目前的价格上升了15%，如果卖到12000元/平方米，就是有了20%的升幅，这是一个比较正常的上涨范围。

　　谢文云也认为，房价是多方面的，高地价肯定会造成高房价，而这方面则需要政府对出让土地的调控，推出的土地多，地价就不会上升得太快。

责编：李菁