千亿保险资金杀向房地产？

　　随着新《保险法》实施，保险公司投资不动产本月开禁。

　　随着10月1日新《保险法》正式实施，本月开始，保险公司投资不动产正式开闸。这意味着，早已在房地产市场伏兵已久的千亿保险资金，对房地产市场的投资开始从过去的“暗度陈仓”走向“明修栈道”。

　　开闸泄洪

　　10月1日开始，保险公司投资渠道被进一步拓宽。除了银行存款以外，新《保险法》将原来限定的“买卖政府债券、金融债券”修改为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，与此同时，还新增了“投资不动产”一项。

　　新增“不动产”投资渠道成为新《保险法》搅动市场神经的一大兴奋点。

　　尽管草案并未对“不动产”投资比例上限作出具体规定，但保险公司人士认为，保险企业或参照5%的投资比例进行风险控制。根据央行报告，截至2009年6月，保险业总资产为3.71万亿元，这意味着，允许进入不动产投资的保险资金量至少近2000亿元。

　　仲量联行近日发布的《正在崛起的中国机构投资者》白皮书亦对这种观点表示认同。白皮书表明，中国房地产业的大宗物业投资主体，将由之前的境外机构转变为以保险公司为代表的国内机构投资者。根据仲量联行的统计，2008年，中国保险业的总投资额为22500亿元人民币。如按照其他国家的通行惯例保守估计：即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，中国的保险公司可在国内投资价值2360亿元人民币的房地产物业。

　　暗度陈仓

　　对于保险资金可能的投资去向，保监会主席助理兼新闻发言人袁力表示，保险公司在投资不动产的试点初期，暂时不能直接参与房地产开发，只能购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等。

　　不过，尽管如此，业内人士透露，险企在房地产市场的暗度陈仓由来已久。

　　据了解，在北京、上海、广州等经济发达城市，保险资金打着“自用”旗号购置大面积优质办公物业的行动一刻没有停顿。2007年，中国人寿(601628)发布公告，欲以超过5亿元人民币购买中国人寿保险(集团)公司旗下部分自有房产、在建工程、土地使用权等资产。泰康人寿、新华保险等多家保险公司在国内多个城市也是业界熟知的“大地主”。

　　2009年，在房价一路狂涨中，保险公司染指房地产市场的热情高烧不退。这边厢，平安借助旗下信托公司大举进军房地产业，先是金地集团(600383)，然后是绿城集团，短短一个多月时间，将250亿元的大单砸向了房地产市场。“平安投资房地产不是直接做开发，而是在房地产行业寻找有稳定现金流收入的资产，与保险资产的长期负债性相匹配，如酒店、商场、公寓等，随着未来经济复苏和通胀的趋势，这些资产将对公司的利润产生正面影响。”平安资产董事长陈德贤在中报业绩说明会上为平安的“不动产路径”做出注解。

　　无独有偶，在平安祭出连串举动的同时，中国人寿今年7月，通过旗下中国人寿投资控股有限公司与信达投资公司签订战略合作协议，在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。人保集团则通过控股华闻控股和中诚信托，认购了后两者参与的房地产项目部分资产。人保还抓住金融街(000402)西拓的机会，与金融街控股股份有限公司签署了战略合作协议，为人保集团整体入驻金融街及投资不动产开闸做好准备。

　　楼市“补血”？

　　虽然新《保险法》细则还待定，但保险公司的潜在购买力已开始凸显。仲量联行的研究报告指出，考虑到中国各家保险公司的集合资产规模，新的保险投资政策可能将大大改变中国房地产市场投资格局。

　　东方证券分析人士认为，相形股市、债市、银行存款和基础设施投资几种投资渠道，除了风险最大、预期收益最高的股市外，其他三种投资渠道的预期收益率应该都不如不动产。而相比股权投资，投资不动产的期限更符合寿险公司保单偿付周期长的特征，从而有利于提高和稳定保险公司的投资收益率，进一步优化资产负债配置，分散风险。保监会有关数据显示，截至6月底，保险资金投资收益率为3.44%。而据东方证券估算，险资投资不动产的收益会在5-10%的区间内。

　　不过，险企这一轮涌向房地产市场的热情也令业界感到担忧。如此大手笔保险资金一旦进军房地产市场，成为楼市“新血”，房地产市场何谈理性回归？此外，过往经验也暗示，保险公司投资房地产市场仍存在很大风险。业内人士称，早在十多年前，保险公司曾获准投资房地产，但因风险把控不严，造成不少烂尾楼。从国外经验看，目前欧美保险公司对房地产直接投资的比例也呈逐步下降趋势，更多地转向间接投资领域。

责编：张福伟