营业税优惠倒计时的N种猜想
距优惠到期仅有两个多月，有中介以此招揽生意，买卖双方加紧交易，优惠能否续期引发业内热议
一家中介门前张贴着“二手房营业税优惠政策即将到期”的宣传画，以此招揽业务。
2009年楼市价格爆发式上涨的主因除宽松的金融政策外，就是去年年底的二手房营业税减免政策了，这一政策可以说是去年出台影响最大的楼市救市政策，执行日期为2009年1月1日至12月31日。政策规定，营业税征收范围从证满五年改至证满两年，征收的标准由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%。时至今日，营业税优惠到期仅剩两个多月的时间，针对明年营业税优惠是否会续期暂无定论，专家对此也意见不一。目前，一些中介公司纷纷打起营业税减免倒计时的牌子，而一些购房者和5年内的房主也明显忙活起来，赶着在优惠窗口关闭前达成交易，楼市的“营业税倒计时综合征”渐渐显露出来。
业主加紧挂牌，市场成交量上扬
距离营业税减免政策的期限越来越近，市场交易量的递增也开始加速跑。继9月份北京二手房网签量创出今年以来新高后，10月份小长假之后的成交量也持续高涨。中原地产统计显示，10月中旬与9月同期相比，存量住宅成交量上涨了23.66%，二手房成交量量持续上涨，甚至今年首现交易量超过一手房，这与营业税优惠政策不能说没有关系。
另一方面，房源挂牌量也有明显增长。据链家地产市场部统计，10月9—20日期间，该公司二手房挂牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年内房产占到七成左右，即增加了10%左右。
北京美联物业市场部统计数据也显示，大量5年内营业税优惠期涉及的房源都选择了挂牌待售，在10月份该公司房源总量同比新增了15%以上。
成交均价下跌，议价空间再现
不过，与二手房成交量和挂牌量的增长背道而驰的，是实际成交均价的下跌。“从九十月份来看，成交均价都在下跌”，美联物业总经理白纪远表示，北京的二手房均价在今年上涨幅度接近40%，从7月开始达到12000元/平米以上，8月更是达到了12420元/平米的顶峰价格，而从9月开始价格就已经明显地出现了下降的现象，而10月上半月这一下降幅度更是惊人。美联物业统计数据显示，目前均价已经比9月上半月均价下跌了3.47%。
还有业内人士告诉记者，前几个月曾远离北京市场的议价现象现在也逐渐多起来了。营业税优惠仅有2个多月的实施日期，而一般二手房的销售周期也需要1个月左右，目前已经有越来越多的5年内业主选择将房源挂牌，看看市场承受能力。
不少业主向中介表示，如果有客户有意向购买，价格可以商量，部分业主甚至表示可以优惠5万左右。而这种议价现象，从3月份至8月份在北京市场上是很少见的。
买卖双方追赶营业税优惠末班车
业内人士认为，成交量、挂牌量增长，而成交均价却下跌，其背后的一个重要因素是营业税优惠即将到期对买卖双方心态的影响。
为何营业税政策对二手房市场的影响如此之大？白纪远分析认为，首先是全额征收的绝对值高，按5.5%的标准来看，对于目前北京二手房市场，一套涉及营业税的房源动辄将需要缴纳5万以上营业税，而84号文的叠加效益又使营业税的威力进一步放大，根据84号文，黑白合同的取消使得原来可以避税的房源变成了全额缴纳，5年内房源再交易成本增加成交总价的3%以上。
白纪远进一步分析说，北京市场上受营业税政策影响的房源数量巨大。这主要包括两部分，一是最近几年内建设的商品房再上市，主要是五年内次新房，这已占到目前房源的60%左右，另外还有原来的公房等在近几年已交易过的房源三次上市，这些房源在现在的政策下基本上没有营业税影响，而一旦恢复营业税缴纳政策，这些房源都将增加交易费用。
中介利用优惠倒计时作为卖点促销
“现在对于房主和客户，我们都会加紧营业税优惠将要到期的宣传，主要是促使一些犹豫中的买卖双方能下决心”，一家知名中介的负责人告诉记者，一些同行已经打出了“营业税优惠大限降至倒计时”的牌子。该负责人说，年底一般都是成交的淡季，赶上“营业税优惠末班车”也就成了一大卖点。
记者采访中发现，中介公司的反应远不如买方和卖方那么强烈，多数中介公司认为，政策延期的可能性比较大。不过，不少中介公司也都采取了一定的措施，比如美联物业目前已加强对5年内的房主进行回访，促进这部分房源尽快成交，同时，对于大量需要贷款的刚性需求，美联物业也已开始促进成交，因为这部分需求更容易受到税费等影响，一旦优惠政策取消，更难置业。
营业税政策影响或波及一手房
不少业内人士还表示，营业税优惠到期若不再续期，其影响还可能波及一手房市场。链家地产市场研究部认为，营业税政策到期后，一部分二手房产的交易成本增加5.5%，但是相对于一手房普遍高出二手房15%左右的价格，以及一手房主流户型偏大，总价偏高的特征，受营业税政策波及群体依然很难因此转移到一手房；但是二手房市场一旦形成比较严重的观望情绪，有可能蔓延到一手房市场。
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