房企业绩爆发式增长 四季度楼市"量价配合"可期

　　随着竣工量上升，房地产企业开始进入业绩收获期，陆续公布三季报的房地产上市公司业绩呈现爆发式增长。50余家A股地产公司中，有近半数企业第三季度净利润增幅超过100%。受益于今年以来全国楼市“量价齐升”，房企后续结算资源十分充裕。前三季度，A股地产公司实现的预收账款是同期营业收入的近1.4倍，这意味着，上市房企2010年的业绩已基本锁定。

　　“金九银十”，楼市销量经过短期调整后再度放量。业内专家指出，四季度，国内资金面将延续宽松，随着新房开工率的趋势性复苏，市场供应将逐步提升。未来半年内，国内楼市有望再度上演“量价配合”，房企业绩也将保持快速增长。

　　盈利大幅提升

　　截至10月27日，按申万行业分类的A股地产公司已有51家公布了2009年三季报，其中包括“万保招金”等一线地产商。WIND数据显示，今年前三季度，51家地产公司合计实现营业收入906.21亿元，同比增长30.8%；实现营业利润173.44亿元，同比增长26.8%；实现归属母公司股东的净利润119.77亿元，同比增长27.7%。

　　51家公司中有29家前三季度净利润实现增长，其中，14家公司增幅超过50%。其中，第三季度房企业绩呈爆发式增长，据WIND数据统计，51家地产公司第三季度合计实现净利润39.97亿元，同比增长82%。有24家公司第三季度净利润增幅超过100%，占比达47%。

　　经过重组的万方地产(000638)三季度净利润同比增长56.6倍。另外，中天城投(000540)、阳光城(000671)、南京高科(600064)等公司三季度的净利润增幅超过10倍。万科(000002)、保利地产(600048)、招商地产(000024)和金地集团(600383)三季度净利润增幅分别达101%、67%、179%和338%。

　　业内人士指出，房企三季度业绩大幅增长，一是受房地产企业结算制度的影响，去年11月以来楼市销售逐季放量对房企业绩的推动力从今年三季度开始显现；二是去年受金融危机影响，销售低迷，同比基数也相对较低。另外，从环比数据看，公布三季报的房企中，半数以上企业实现增长，这表明房地产业增长趋势已十分明显。

　　前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%，其中，商品住宅销售增长46.4%；商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%，其中，商品住宅销售额增长78.2%，增速比1-8月份加快。

　　楼市热销直接带动房企预收账款的增加。据中国证券报记者的统计，已公布三季报的房企共实现预收账款1251.8亿元，同比增长62.5%，较年初增长113.3%。扣除不可比因素后，51家房企前三季度平均期间费用率明显降低。以万科为例，公司1-9月管理费用同比降低11.6%，销售费用同比降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例同比降低35%。

　　“量价配合”或上演

　　目前，业内普遍担忧：房价高企后，楼市可能步入调整期，而且，今年市场大幅回暖很可能透支未来两年的业绩，明年下半年开始多数房企可能陷入负增长。金九银十，全国楼市经历短期调整，“十一”黄金周后，主要城市商品房销售再度放量。不过，市场人士预计，四季度后，房企延续高速增长还需要“量价配合”。

　　万科总裁郁亮认为，今年以来楼市回暖导致可售存量迅速消化，短期内的新增供应跟不上销售，到三季度市场可售资源降至近年来低点，制约成交量的扩大，并导致房价快速上升。他同时指出，“9月份开始，多数城市的批售面积较7、8月份已出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善。新房逐步入市，有助于四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。”

　　四季度，新开工趋势性上升，带动楼盘入市量增加。国庆节后，全国楼市整体成交量恢复上涨。长城证券监测的20个大中城市节后两周的成交量大幅增长。其中，10大重点城市单周整体销量环比上涨87.9%，创近3年历史新高，较5月最高纪录上涨2.8%。一线城市单周销量环比上涨52.5%，二线城市销量环比上涨117.4%。

　　房价整体趋稳。国庆节后，北京、深圳、重庆房价涨幅超过10%，杭州、天津、武汉、苏州等城市略有下调。20个重点大中城市房价整体上升4.75%，其中，一线城市整体均价上涨9.8%，二线城市均价上涨1.7%。

　　申银万国报告指出，经济实质性复苏速度快于预期，房地产与经济之间的正循环作用正在加强，这有利于成交量的持续回升。国泰君安预计，新房推盘量将在10月中下旬和11月达到下半年高峰；10月、11月新房销量将环比有所上升。同时，供应上升后，开发商对继续提价将保持谨慎。

　　政策定向微调

　　8月以来，相关部门对房地产市场的调控政策已发生变化，包括二套房贷政策的从严执行、核查开发商的捂盘现象以及加大对闲置土地的处罚等。临近年底，部分优惠政策也即将到期。业内认为，今后，政策可能定向微调，防止房价过快上涨。

　　从券商在各地的调研情况看，目前，商业银行对二套房贷的整体执行已非常严格。这主要是商业银行在央行对于下半年信贷微调之下的自我调节。其中，四大国有银行的按揭贷款业务增长迅速，目前对继续增加按揭贷款业务热情已不高，更愿选择“厚利少销”。不过，这种调节预计在2010年上半年会有所放松。

　　国金证券认为，目前地产调控政策并非是“一刀切”，银监会仅是再次重申严格执行二套房政策，也即首付比例满足40%的条件，对利率是否上调至1.1倍并没有新的表态，未来出台全国性从严政策的可能性不大。

　　克而瑞报告认为，信贷调控政策有可能会分步骤实施。对于首次置业和改善性需求还维持“7折利率优惠”，而对于投资性需求则继续在首付成数和贷款利率方面予以限制和收紧。

　　宏源证券报告也指出，房地产投资增速、商品房新开工面积及施工面积增速均保持持续回升态势，政策暂时不会再出利好，但由于地产增长依然远低于2000年来的均值，因此，目前对房地产行业不具备“从严”的条件，在“控制房价”与“促进增长”的权衡中，政策难以形成实质性利空，更可能处于相对平静期。

责编：张福伟