抑制房地产泡沫迫在眉睫

    文/苏培科    

    近期，银监会明确要求商业银行收紧房贷，督促国内银行对房地产开发商实施密切监控。不难看出，银监会已经嗅到了房价泡沫的危险，担心房地产泡沫破裂会将中国的银行体系拖入深渊。如果中国的房价泡沫真的破灭，将被房地产泡沫拖入深渊的何止是银行体系，整个中国经济和社会安定都会面临动荡。为了避免这种可能性的灾难发生，抑制高房价迫在眉睫。

    自今年“信贷井喷”以来，银监会的很多逆周期操作都值得圈点，而且具有一定的前瞻性和忧患意识，但是仅让银监会从信贷着手来抑制和防范风险显然是不够的，对于房地产泡沫的抑制起不到根本性的作用，尤其在目前通胀预期强烈和流动性预期泛滥的情况下，人们追逐房地产泡沫的热钱极度高涨，在这个时候人们对利率的变化会产生麻痹；另外，还有很多学者（其中一位市场人士曾在中国股市唱多8000点而臭名昭著之后又开始转向唱多楼市）和官员（住建部的一位官员大喊中国房地产牛市还会持续20年）盲目唱多房地产，导致很多人预期房价继续上涨，从而盲目追涨，使得房价节节攀升，从而让通胀预期提前兑现，而这与中央提出的通胀预期管理严重相悖。

    有数据统计，今年1-9月份，全国商品房销售面积58371万平方米、商品住宅销售面积53673万平方米、商品房销售额27532亿元及商品住宅销售额24267亿元，与中国房地产增长最为火爆的2007年同期相比分别高出了123%、124%、147%和151%。另外一项数据显示，自亚洲金融危机以来，国内房价上涨已经超过10年，一线城市的中心区房价上涨已经超过10倍，三线城市房价上涨也超过3倍，而我国房价收入比远高于国际水准，比如北京核心区域的房价收入比已经达到了22倍，远高于国际公认的4-6倍，随着房价的飙升，相信这一数据还会进一步扩大。

    或许有人会说，中国的城市化进程还没有完成，这个国际公认的标准不靠谱。但是我们知道，社会财富的增长如果远低于房价的增长，那么真实的需求来自何方？显然，畸形的高房价是不正常的。另外，如果房价太高，而收入又没有同步提高，那么购房者的其他消费行为必然会受到抑制。比如，高房价肯定会使“未买房而欲买房”的人群选择“更多地储蓄”，而压缩其他消费；高房价也肯定会使“已按揭买房”的人群省吃俭用还房贷，其消费行为也自然会被长期抑制。另外，有些刚毕业就买房的“啃老族”，还搭进了父母、亲戚的养老钱，这样不但影响了他们自身的消费，还影响到了整个家庭、家族的消费。

    有人举例说，上一轮中国股市暴跌蒸发了老百姓近10万亿财富，股民损失的只是过去积累的财富，一旦楼市失控则会给老百姓带来百亿级的损失，而且房产大跌不但会蒸发了老百姓过去的财富，而且还会蒸发掉人们未来数十年的预期收入，会将中国的内需引擎彻底击垮。这绝对不是危言耸听，因为国内很多中低产收入者大都是倾全家之力和按揭买房，而且还贷周期都在20-30年，一旦房价出现像日本在1990年和香港在亚洲金融危机时的暴跌景况，则很多“房奴”会沦为“负资产”一族。

    从9月、10月M1连续两个月大于M2的状况，以及存款“长期转活期”的变化来看，货币流转速度在加快，货币乘数效应在进一步放大，流动性泛滥和通胀将会接踵而来，资产价格泡沫会进一步推升。如果在高房价泡沫的基础上继续吹泡泡，宏观调控部门继续坐视不理，则房价泡沫破裂的风险也将为时不远。

    当务之急，需要社会各界对当前的房价泡沫隐患要有高度和统一的认识，宏观调控部门应该通过组合拳的方式来抑制房价泡沫的进一步推升。如果实施单一的抑制，不但抑制不了畸形的房价，反而会延长泡沫期，会加剧人们的预期。

    因此，笔者建议应在即将召开的中央经济工作会议中，明确提出启动征收物业税试点（将征来的税收用于保障性住房建设），抑制投机性购房，利用税收的方式来提高对囤地、捂盘者的成本，迫使其释放大量的空置房。在房地产卖方市场的情形下，简单地提高征收开发环节税，只会推高房价和增加购房者的成本。

    其次，应该严格限制境外机构和人士到中国购房，防止输入的热钱将房地产泡沫进一步推高，一旦外资抽走或“剪羊毛”，则会对中国的房地产和中国经济造成致命打击。况且，住房作为老百姓的基本生活用品，从某种程度上来说具有公共用品的性质，而非投资品和投机品。

    第三，政府应该加大保障性住房、廉租房的供给，以平抑市场中的地产商“捂盘”、“抬价”行为，平抑市场的预期。

    第四，应该收紧二套房贷，这样不但会抑制投资性需求和防范信贷风险，也会给央行尴尬的货币政策减压。尤其在连续两个月M1大于M2的情况下，基础货币的创造能力在不断放大，收紧二套房贷也是减少银行的信贷创造，尤其房贷作为一种中长期贷款，如果过早进入信贷创造环节，则会让现有的流动性膨胀的更大。

    第五，各行各业的主管部门应该督促其辖内的单位发展主营业务，尤其要监督其对国家和公众财富的使用，防止其盲目介入房地产领域，避免造成中国产业空心化和中国经济系统性风险。有人研究各国的房地产泡沫破裂前夕的现象发现，每一次房地产泡沫破灭前，最后的接盘者都是上市公司、保险公司、银行和国有企业等公众资产公司，都不是拿自己的钱来刀口舔血。

    从今年中国的“地王”现象分析可以发现，拿地的往往都是国有大企业和上市公司，像海尔、海信这类企业也大举介入房地产，很多上市公司也将其发展主营业务的资金和募集资金拿来做地产。这与危机前夕的状况几乎雷同，希望监管当局高度警惕。

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