短期内不要奢望房价回调

　　中国银行私人银行（深圳） 投资顾问 陈波翀

　　对于当前的房价，市场已基本达成共识，即泡沫化趋势十分明显。否则，也不会有收紧房贷政策的传闻。那么，我们究竟是该坐等房价下跌，还是跟风追涨呢？

　　要回答上述问题，必须先搞清楚房价运行的自身规律，以及房价泡沫形成的原因。房价历来不是简单由供给和需求决定，其作为一般商品的属性甚至弱于投资品。因此，在某种程度上，房价类似于国际原油期货价格，投机的成分更多一些。既然有投机因素的存在，就不可避免地会有泡沫的产生。如果以国际通行的月供收入比、租金覆盖率等指标衡量，房价泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房价也有过高之嫌。

　　房价泡沫是如何产生的？自然离不开二手房成交的活跃。一般来讲，自住需求的满足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投资需求的实现却全部表现为二手房的成交。因此，在房价上涨的初期，二手房是盯住一手房定价的。但到了房价泡沫最为疯狂的时候，往往是一手房盯住二手房定价。我们知道，成交是推动房价上涨的核心因素，于是就不难理解房价泡沫缘于二手房的成交了。对此，我们可以用一个指标来衡量，即二手房成交与一手房成交的比例，如果说持续在2：1之上，那么表明房价泡沫日趋严重；如果低于1：1则表明投资需求相对萎缩。以深圳为例，2007年三季度的每个月，二手房成交均两倍于一手房，于是，10月份之后房价开始见顶回落。

　　如果说在房价再创历史新高的时间窗口，期待房价的回落，虽然在情理之中，但可能会事与愿违。首先，房价本身具有快涨慢跌的属性。这也是大多数投资品的自然属性。回顾深圳房价上一轮的涨势，从2007年三月份开始加速上涨，仅仅半年的时间，涨幅就在50%之上。随后的房价调整，也是在成交逐步萎缩之际，差不多15个月才算触底。即便是我们认为当前的房价处于顶部，那么房价的显著下跌，可能还不是未来两三个月能见到的。

　　其次，通胀显性化有助于释放房地产的投资需求。进入四季度后，由于对应去年底极低的基数，翘尾效应逐步消失，CPI、PPI等代表物价水平的指标可能会逐步转正。10月份，居民消费价格同比下降0.5%，工业品出厂价格同比下降5.8%，似乎还看不到通胀的影子。但近期油价、电价、水价的上调，加上美元贬值推高的大宗商品价格因素，通胀预期早已形成，外围经济体已有加息的举动。在通胀周期中，比较好的投资标的无疑是有价证券和房地产，这也是房价疯长的重要支撑。预计在通胀预期逐步兑现之后，对于房地产的投资需求还会持续升温。

　　最后，“金九银十”之后，市场开始期待小阳春。根据房地产市场运行的客观规律，我们不难发现有比较典型的两大旺季，其一是春节前后的小阳春，其二就是国庆前后的“金九银十”。从历史数据来看，春节前后的成交也不会太差，这除了与开发商选择集中推盘之外，也与购房者的收入结构有关。在环比不会大幅下降的成交支撑下，房价自然也不会明显回落。

　　基于上述判断，短期内要期待房价的回调，欲速则不达。我们判断房价泡沫可能还会持续一段时间，大致在明年4月份之后才会出现较为明显的回落。一方面，在于今年3月份开始，房地产新开工面积逐步回升，一年之后正好转换为可售面积。也就是说，届时将有大量的一手房供应市场。另一方面，今年春节在二月份，刚性需求的释放大致有1-2个月的周期，在4月份需求也会回归到正常的水平。如果说房价的下跌还需要一个催化剂的话，那么我们认为央行的首次加息可能会取代房贷紧缩政策，成为压垮房价的最后一根稻草。

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