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试行农地入市 须在坚持耕地合理红线前提下进行

 

CCTV.com  2009年11月24日 11:09  进入复兴论坛  来源:广州日报  

  对农村流转土地的总量要有一个宏观控制,这关系到国家粮食生产安全和土地生态安全。其次,要着手筹建针对农地流转的交易中心并成立相应的中介机构。

  据报道,有地方将推广农村集体建设土地入市,逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式。

  这一历史性的创举极有可能给国内房地产市场带来颠覆性变革。放开农村集体建设用地向城镇流动闸门,将会全面改善目前城市商品房土地供求失衡局面,对遏制房价飙涨起到釜底抽薪的作用。

  当前,随着城市化进程的加快,大批人口迅速汇集城镇,导致城镇新建商品房以及土地供给均呈“捉襟见肘”之势。农村集体建设用地入市改革的核心,在于将农村土地整合重组后,以商业流转的形式用作城镇工业用地和商业用地。而留存的农村土地在获得流转权力之后,同样能吸引社会资本投资现代农业,从而提高土地的经营效益。可以说,这一改革将起到“一箭双雕”的积极效果。

  同样的影响更在于房地产市场。事实上,国内多个省市都在农村土地流转方面做过各种尝试。例如,上海曾在松江等郊县展开农村宅基地置换的多个试点。据测算,2010年上海市区面积预计将达到800平方公里,而上海全市土地面积达到6340.5平方公里。一旦农村土地流转大门打开,则意味着商品房等商业建设用地供求将发生彻底改变。比如,位于城郊的别墅房产,将随着农村集体土地大规模入市而与周边农民房并无二致,这将直接影响商品房的市场定价水平。

  但农村集体建设用地入市改革还面临着现实困扰。主要症结在于,如何将“农村集体”名义下的土地权属清晰地划分到农民个体。由于“农村集体”这个概念较为抽象,由此导致集体所有土地主体在事实上是虚置的,也是以往产生责权不清、处置无度和权力寻租等各种问题的主要原因。若这一技术性问题得不到解决,则极有可能导致普通农户难以公平地享受土地流转收益,权力主导下的灰色地带将由此滋生。此外,避免开发商“囤地”冲动在农村土地流转过程中继续蔓延,也是十分重要的因素。只有“囤地”现象真正得到有效抑制,才能让农村流转土地切实体现为城市土地增量。否则,这一改革初衷将会被开发商的贪欲所扼杀。

  所以,在农村集体建设用地入市改革全面推广之前,相关先行制度当尽早建立。首先,当对农村流转土地的总量有一个宏观控制,这关系到国家粮食生产安全和土地生态安全。保护耕地是第一位的,农村土地流转的探讨和尝试,都须在坚持耕地合理红线的前提下进行。其次,着手筹建针对农村建设用地流转的交易中心并成立相应的中介机构。规范的交易环境将有利于促进农村流转土地信息公开化。在专业评定的前提下,将待售地块、成交价格、交易对象等供求信息充分披露,让市场之手代替行政力量主导交易,将有利于规避在集体的名义下土地“灰色”交易等问题。此外,诸如加强对相关行政部门的审计监督、完善农村保障体系建设等一系列配套措施也十分重要。 (马红漫,经济学博士)

 

责编:张福伟

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