探问2009年“房价收入比”之谜

　　最近一段时间，对于房价上涨过快的争论此起彼伏。中国各个城市的房价到底应当维持在怎样的水平？涨多少为合理、涨多少为疯狂？传统的“房价收入之比”理论还奏不奏效？记者就此问题进行了采访。

　　根据联合国提供的有关标准，如果房价是家庭年收入的6倍左右，那么老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供需平衡。但在我国很多城市，尤其是一线城市，房价收入比远远高于这一数字。

　　以北京为例，2008年居民人均收入为29252元。按照典型的核心家庭计算，一个三口之家主要是夫妻两个人赚钱，家庭年收入不足6万元。而按照北京现在四环内均价2万左右来计算，一套90平米左右房子需要全家不吃不喝攒30年。房价收入比高达30倍。即使家庭中三个人都赚钱，也还要全家奋斗20年。

　　剖析当下的“房屋购买阶层”

　　中国社科院调研员韩孟告诉证券日报记者，人们把普通住宅的快速去库存化扩大成为整个楼市的全面回暖，而其实，房地产市场只有普通住宅部分在“一条腿走路”。而北京航空航天大学金融研究中心常务副主任王福重认为，那些富豪排行榜上的人物根本没有能力拉动全国房价；真正有实力拉动房价的，是部分行业的高收入群体。

　　尽管近几年城镇居民的收入在增加，但是人们对房价上涨的反应要比工资上涨强烈得多。而且，个人收入的增长相对缓慢，而房价上涨却表现为短期内快速上涨。北京航空航天大学金融研究中心常务副主任王福重认为，在高房价时代，主要购买人群并不是绝对的“刚性需求”消费者。

　　王福重认为，年轻人买房需要几代人动用多年储蓄的结果。如果靠刚性需求，房地产价格不可能一路凯歌，肯定存在一个实力强大的购买阶层。

　　18号文能否引导房地产“真实需求”

　　万科股份有限公司总裁郁亮认为，房地产的健康需要满足三个条件，首先是在现有的房价水平上有活跃的成交；其次是房价涨幅与老百姓收入的增加相适应；第三是人们买房子主要是用来居住的，而不是投资。

　　对比郁亮的说法，现在中国的房地产是不太健康的。根据国家统计局数据，当房价环比继续上升时，成交量环比连续4个月下降。

　　1998年7月3日，国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份被称为“23号文”的不长的文件，标志着中国人告别了福利分房体制，打开了货币购房的房地产市场之门。

　　房地产观察人士叶檀博士认为，房地产市场在曲折中探索了5年之后，2003年的SARS不仅改变了经济形势，也改变了房地产市场生态，拉动内需提振经济再次成为当务之急。

　　2003年8月底，建设部会同有关部门起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”)正式公布，其核心内容是，经济适用房供应对象的具体收入线标准提高、范围缩小，取而代之以增加普通商品房供应量的政策。有分析人士认为，供给和需求的天平就此开始发生偏移。

　　中国社科院调研员韩孟认为，发展房地产市场要关注到更多的消费者，要做到细分市场，细分不同阶层、不同购买力的消费者。

　　培育“可持续的”房地产消费人群

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，当前国内房地产市场价格飙升过快就在于住房投资比重过高。而叶檀亦则使用了耸人听闻的字眼，称自98年房改后，投机的潘多拉之盒就此打开。

　　王福重做了一个形象的比喻，认为当今房地产业为“典型的战国时代”，所有涉及房地产的企业，在自觉不自觉间，结成了某种联盟，任何降温房地产的举措，不管出自什么权威部门，都会遭到有效的抵抗。

　　房地产市场在各方力量的博弈中艰难前行，易宪容表示，未来几个月国内的房地产市场，由于房价过高，绝大多数消费者已经无力进入这个市场；市场面临着救市的货币政策退出，个人住房按揭政策回归，而房企完全有实力让房价持续在高位而不愿意出售。在这样的情况下，未来几个月房地产市场将出现僵持的局面。

　　北京大学客座教授徐滇庆认为，我们强调发展循环经济、可持续发展，房地产市场也要可持续发展。所谓的可持续的含义是，年轻人在经过一段时间的积累之后能够凭自己的财力支付银行按揭贷款的首期付款(首付)，在随后的二三十年内付清全部按揭贷款的本利。如果是这样，就会源源不断地有新的购房者进入房地产市场。

　　有专家指出，房地产消费的增长如果仅靠少数富豪拉动，必然是畸形的。稳定发展房地产市场，最终要靠各阶层消费者的合理分布和持续支撑，其中普通消费者不可忽视。但现实的情况是，过高的房价牵制住了一部分刚性需求消费者购房的脚步。

　　房地产市场的供需天平逐渐倾斜，供需如何“再平衡”成为房地产业健康发展不可回避的问题。

　　□2008年10月12日，中共中央发布《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。打破了以往土地一级市场的垄断局面，农民可以以出售土地、土地入股、自主成立房地产开发公司等多种形式参与房地产开发。

　　□2008年10月22日，央行、财政部等部门出台保障民生政策，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　□从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　□2008年10月29日，中国人民银行宣布从2008年10月30日起，金融机构人民币一年期存贷款分别下调0.27个百分点，各档次存、贷款基准利率相应调整，而个人住房公积金贷款利率保持不变。

　　□2009年1月，国务院总理温家宝签署第546号国务院令，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　□2009年3月5日，国务院总理温家宝在关于政府工作的报告中，提出促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

　　□2009年5月，国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。

　　□2009年5月24日，最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确诸多业主最关注问题，并将于2009年10月1日起施行。

　　□2009年5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

　　□2009年6月9日，国土资源部明确指出，深圳小产权房转正属媒体误读，政府必须坚决制止，妥善处理小产权房问题。

　　□2009年6月16日，财政部表示，房屋赠与有了新规。新政策规定，房屋受赠人无偿获赠房屋后，将缴纳接近房屋价值20%的个人所得税。

责编：庞帅