迪拜危机尚难预言中国房地产泡沫破裂

　　据上海证券报 中国就是中国，迪拜就是迪拜。尽管迪拜危机对中国严防房地产市场有警示作用，但迄今我们仍看不到所说的房地产泡沫有破裂迹象，现在预言中国房地产泡沫有朝一日会破灭还“为时过早”。

　　迪拜危机，震惊全球。尽管对处在复苏萌芽之中的全球经济而言可能是一个被放大的事件，但还是引发了全球主要金融市场的剧烈震荡。值得注意的是，迪拜危机是由房地产泡沫破裂引发的一场债务危机。因而，有评论认为，迪拜危机就是一个缩影，从中可以预见到形成中的中国房地产泡沫未来一定会破灭。

　　不过，在笔者看来，这样的断言或许有些匆忙或情绪化。如果仔细分析一下迪拜与中国房地产市场之间存在的诸多区别会发现，中国就是中国，迪拜就是迪拜，两者之间缺乏可比性。对此，我们可以从以下三个方面做一番简要的对比分析。

　　其一，金融危机对迪拜的影响与对中国的影响是“不可同日而语”的。

　　这是因为，导致迪拜危机的重要原因之一是房地产泡沫的破裂。事实上，房地产投资开发主导的经济发展模式，一手造就了建在沙漠和大海环抱中的中东城市迪拜。但是，迪拜这个海湾“梦幻之都”是靠金钱堆出来的，大规模的房地产建设资金主要来自于包括全球大型银行在内的国际贷款。随着金融危机的爆发，国际银行业本身面临流动性危机，这多少影响了许多在建工程因资金困难而停工，加上迪拜地区的房价下跌，使得迪拜世界的偿付能力出现了问题。这样，房地产泡沫破裂引发的流动性危机最终导致迪拜债务危机。

　　相比之下，金融危机对中国的影响要小得多。例如，金融危机对中国的可贸易部门（如制造业）影响较大，但对非贸易部门（如服务业）的影响较小。随着出口对经济增长的贡献度变为负值，非贸易部门的发展成为中国刺激经济复苏的主攻方向之一，其中就有了房地产市场的快速发展。另外，适度宽松的货币政策也为中国房地产市场发展提供了相当充裕的资金来源。从某种角度分析，金融危机反而促进了中国房地产市场发展。

　　这表明，在金融危机背景下迪拜与中国房地产市场的发展前景是截然不同的，金融危机刺破了迪拜的房地产市场泡沫，却助推了中国房地产市场的快速发展，尽管中国房地产泡沫正在生成之中。

　　其二，迪拜与中国房地产市场的资金来源与投资者结构不同。这些差异是显著的、又是重要的。如前所述，迪拜的房地产建设资金主要来自于海外，迪拜一度曾作为全球资金的“避风港”，但全球资金的逐利性使得这些资金的“进入”与“撤回”速度都相当快。当“迪拜神话”上演时，大量的逐利资金会蜂拥而至；但当这一神话破灭时，迪拜就会成为逐利资金出逃的“牺牲品”之一。另外，这个地区房地产市场的投资者来自于全球各地，金融危机及该地区房价的下跌，导致这些投资者的流动性迅速恶化。最终，房地产市场的流动性危机导致迪拜债务危机的产生。

　　但在中国，资本管制使得房地产市场的建设资金、投资资金及投资者都主要来自于国内。这个市场是相对封闭的。还有，当下中国的实体经济尚处在回升之中，加上投资渠道又较为狭窄，银行信贷和投资者都会较为积极地选择房地产投资。尽管当下中国已存在房地产泡沫，但目前这一市场绝对不会因流动性的短缺或投资者的撤离而导致房地产泡沫的破裂。

　　其三，迪拜无法与中国房地产市场的规模与结构相互对比。这点理应引起我们的注意。

　　如果说迪拜的房地产市场是个小舢板的话，那么中国房地产市场的规模与空间是巨大的。如果说迪拜可能无法承受主要来自房地产泡沫破裂形成的冲击，那么中国房地产市场有足够的纵深腹地可以承受来自不同程度的房地产泡沫冲击。

　　其实，这两地房地产市场结构也存在着相当明显的差异。例如，在迪拜，房地产市场发展走的是高端商业地产开发路线，如世界最高摩天大楼“迪拜塔”、世界最大人工岛“棕榈岛”等。

　　但在中国，房地产市场是分层次的，特别是当下中国在加快保障房建设进程，试图通过对房地产市场的结构调整，来逐步化解正在形成中的房地产泡沫。所以，形成中的中国房地产泡沫在未来是否必定会破裂，现在还很难说。

　　综上所述，就目前而言，“迪拜危机”对中国房地产市场发展的实际影响很小，但却为我们当下中国经济逐渐转向“房地产主导增长模式”提了一个醒，要密切观察形成中的中国房地产泡沫风险，但也千万不要“小题大做”，借“迪拜危机”预言中国房地产泡沫（其实还在形成之中）必定会破裂。（作者 乐嘉春 经济学博士）

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