“限大令”能否抑制地王热和囤地风

　　近日，国土资源部印发通知，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市(镇)7公顷。此政策被一些业内人士称为“限大令”。

　　不少人士认为，这一办法对抑制地价过快上涨、减少开发商“囤地”等具有现实作用，但成效如何取决于政策是否落实到位。市场对“限大令”的实施效果充满期待。

　　出让土地“大型化”的利与弊

　　国土资源部日前下发通知公布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，前者对大、中等、小城市(镇)的土地出让面积分别作了上述具体限定。

　　这一“限大令”针对的是土地出让“大型化”的趋势。比如，北京土地整理储备中心官方资料显示，在北京今年已经成交的商品房地块中，有10余幅地块的出让面积超过了20万平方米(20公顷)，在20余块“正在交易地块”中，有多幅商品房性质用地的出让面积超过20万平方米，个别地块大小甚至超过50万平方米。

　　一般来说，地方政府乐于将面积较大的地块统一出让，既可以迅速回收土地资金，也有利于后期统一规划。但相关政策设计在现实市场中却产生了一些负面的“外部性”。比如，重点城市大面积的地块极易被竞拍成“地王”。最近以50 .5亿元天价刷新北京土地总价纪录的顺义区天竺开发区“地王”，面积达到52 .7万平方米，扣除25 .5万平方米的代征地面积，建设用地面积依然达27.16万平方米。而11月初由央企中信集团砸下36亿元巨资“加冕”天津“地王”的津南区八里台镇地块，面积更是达到248万平方米，堪称天津乃至全国土地市场的“巨无霸”。

　　此外，数十万乃至上百万平方米的土地，即使是全力开发，也要持续数年。在此情况下，开发商的“囤地待涨”似乎更加“理直气壮”。上海易居房地产研究院的房地产研究专家杨红旭认为，一个大盘开发多年，实际上是一种“变相囤地”。