国泰君安：中央经济工作会议利好房地产 荐27股

　　中央经济工作会议对于地产行业的政策基调是积极扶持的。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性,并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,加快城镇化。

　　放宽中小城市和城镇户籍限制将加快二三线城市城市化发展步伐,提升量价空间。会议提出,要把解决农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制。这将为二三线城市带来持续的城市化发展动力及大量刚性和改善性需求。

　　与我们中期深圳房地产策略会议的观点相符:二三线城市的行业将具有更大的发展空间。二三线城市房价上涨速度慢,整体尚未达到前期高点;而需求结构总体表现良好,主要是刚性和改善性需求;同时,在城市化进展和城际地铁轻轨建设提速等有利因素驱动下房价上涨潜力较大,且为中长期趋势,看好二三线城市量价空间。

　　土地供给量及保障性住房均将有所增加,将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度。由于增加土地储备、拍地至销售需要一段时间,短期对于行业供应量的压力不大。保障性住房的增加力度和地方土地财政格局改善程度有关。

　　二手房营业税减免政策预计于年底到期后,取消优惠的可能性更大。

　　其它优惠政策有望维持现状。取消优惠有利于抑制二手房(尤其是一线城市)房价上涨过快,打击炒房的投资投机需求。

　　维持行业增持评级,建议超配,包括一线龙头和二三线地产股在内的整个房地产板块都有很好的投资机会。地产行业政策面的稳定与基调在我们预期之内,但超过市场平均预期。

　　未来可售量有望大幅增长的一线公司重点关注招商地产（000024）、华侨城A（000069）、万科,关注保利地产（600048）和金地集团（600383）。

　　继续维持9 月以来对二三线城市代表股票的重点推荐,建议重点关注信达地产（600657）、苏宁环球（000718）、ST 鲁置业、嘉凯城（000918）、名流置业（000667）、建发股份（600153）和北京城建（600266）,积极关注华发股份（600325）、苏州高新（600736）、中国宝安（000009）、冠城大通（600067）、中南建设（000961）、卧龙地产（600173）和浙江广厦（600052）等。

　　他们具有一些共同特征:土地储备具备规模优势(普遍400 万平米以上);拿地时间早,地价成本非常低;项目集中分布于某一个经济发达区域(如江浙、山东、海西等)或者基本实现全国性布局;未来开发速度有望加快。

　　能够持续低价获取土地的代表是华侨城A 和中铁二局（600528）。国内别墅产品代表是华侨城A、中粮地产（000031）和新湖中宝（600208）。关注大股东资产注入代表标的张江高科（600895）、北京城建、城投控股（600649）和中华企业（600675）等。REITS 试点和保险投资不动产的受益股包括金融街（000402）、张江高科、浦东金桥（600639）等。

　　(国泰君安)

责编：王玉飞