王石:和西方人相比中国人的住房面积显然过大了

　　《华尔街日报》：高房价与百姓需求的矛盾，如何解决?

　　王石：房价偏高和非常高只是出现在一些城市，在另一些城市，比如，沈阳、成都、西安、哈尔滨、兰州、乌鲁木齐等大城市，这些城市房价和收入的差别不大，和北京上海相比还是有差距的。这些城市占的比例很大，不可忽视。

　　北京的情况特殊，因为经济结构和政治地位的关系。经济结构决定北京有很大的寻租空间。到北京寻租，就要到北京买房子。北京的教育、医疗条件比其他城市好，所以有钱人向那集中，所以北京的房价无法按正常的市场规律来判断。所以北京就算这样高的房价，也还是供不应求。

　　上海是经济中心，由于其经济规模和增长速度可观，其土地释放量和需求量有差异，就会有供求矛盾。浦东再发展十年也没有地了。再加上热钱相对容易进入北京和上海，因为这里的投资选择多。所以特殊性和投机性决定了两地的高房价。

　　其他城市，如深圳，一共2000平方公里的土地，90%是山地，又有1400万人口，土地比香港还稀缺，没有土地供应，所以地价、房价都上升，可是附近的东莞、惠阳地价并不贵。

　　面对这样的矛盾，解决方法是，在北京上海这些大城市发展城市公共交通，能让城市郊区比较便宜的土地能够释放出来，解决更多人的居住问题。实际上北京向北四十公里，那里是山区，还是非常贫穷的，地价不可能变得很贵。

　　我觉得亚洲的城市必然是人口集中，这样效率才高。解决居住问题就要考发展卫星城市，卫星城很重要的一点就是公共交通。

　　房地产是一个很特别的产品，相当一部分中低收入人群需要政府特别的政策进行补贴，中国在这方面还有很长的路去走。一方面是市场经济，地方政府把商品化的土地当成主要的财政来源;另一方面，如何解决中低收入住宅。这更多的应该是靠中央财政收入。现在分税制造成税收大头被中央拿走了，要解决中低收入住宅，地方没有这方面的支出，就形成现在的局面。

　　《华尔街日报》：有数据说现在中国房屋自有率70%，怎么看这个比例和未来的发展空间，中国的住宅革命能持续多久?

　　王石：这与中国人的观念有很大关系。与西方人对房子的观念相比，亚洲人更在乎房子是不是自已的。比如西方很多有钱人，在曼哈顿租房子住。亚洲房屋自有率比例高是非常正常的。日本1960年的统计数据，100个家庭拥有房子比率是96%，而中国现在才是70%。从这个比例来看，中国还在城市化，每年有1400万人进入城市，不包括人口的自然增长，拥有房子的绝对数量现在还是在大量增长中，这不构成问题，但问题是住房的大小问题，是不是需要住这么大。现在中国城市人均的住房平米数是比较高的。大就是浪费，建筑还不环保，更是浪费。房屋也质量不高，你会发现很多20年前盖的房子，现在就要拆，也造成浪费。

　　我们了解到，欧洲主体户型平均面积120平米，而中国现在也是120平米，德国人人高马大，亚洲人身材小得多，人家收入比你高得多，所以我们的平均面积显然是大了。所以建设部曾发文严格规定90平米的住房要占70%。显然国家意识到了，中国住房面积过大的问题。当然这种规定不大符合市场经济原则。但这种规定表明从国策上并不鼓励这种消费倾向。中国的问题是如何合理引导，亚洲就是地少人多，所以不应该买那么大的房子，应合理使用。

　　万科住房的面积只是行业中同类住房面积的90%，虽然面积小了10%，消费者可以少花10%的钱，但是使用效率和空间感觉可能是一样的，这对设计要求更高。这方面日本做得更好。城市只能往高处发展，对设计的要求更高，面积就更不能做得太大。

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