2010北京楼市十猜想:房价涨幅放缓 捂盘风险加大

    商品经济市场下，楼市难免有起伏涨跌，但2009年北京楼市带给人们的“戏剧性”感受却超过了其他所有行业，从2009年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房，老百姓们也体验了多年来最大的一次由市场经济引发的“心跳”，而今年1月的一场大雪给虚火上升的楼市一下子降了温，政策也同时下了营业税恢复、二套房收紧等几剂败火药，但人们的恐慌会不会就此止步？高昂的房价会不会就此低头？让我们关注2010年楼市十大猜想。

    猜想1

    房价涨幅放缓 成交量不容乐观

    新年开局，北京楼市迅速降温，新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日，商品期房住宅日均成交量仅142套，与2009年12月日均532套的成交量相比，下降73%；二手住宅日均签约108套，不及2009年12月日均成交量的十分之一。据美联物业市场研究部统计，自去年12月23日营业税细则一出台，北京二手房市场就明显降温，成交量连续下滑。同时，二手房议价空间增大。

    另外，新房开盘较少也是成交低迷的原因。北京仅有水岸花墅、建邦枫景、明悦湾、香榭花园等4个楼盘新获预售许可。目前，北京市商品期房住宅的库存量为61323套，按照12月份的成交量计算，4个月左右便可消化完毕。截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套，仅为59954套，已达到近三年来的历史最低点。经历了一年的火爆行情之后，与2009年1月1日的105824套相比，北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高达43%，这一指标的走势在全年来看也是明显的持续下跌趋势，新开房源的补充成为一个迫在眉睫的问题。

    成交量上来看，一进入今年，楼市的调控政策和新年的大雪都使得楼市成交有所降温，预计今年，受到政策影响和“房荒”的影响，成交量的下滑似乎已经可以判定的结果。

    虽然成交量不容乐观，但房价方面的反应应该会慢一些，中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，目前购房者对房屋的增值保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下，市场将呈现短暂的供不应求现象。此外，经历了09年的热销开发企业已经失去了快速回笼资金的压力，预计2010年北京商品住宅仍将维持上升走势，但在宏观调控的作用下，房价涨幅将有所放缓。

    今年的土地市场，市国土局透露，2010年将继续调整供应节奏，力争一季度供应1000公顷，上半年完成供应2000公顷，主要集中在轨道交通沿线及新城，预计这两个区域土地可供应量将达到5000公顷以上。专家推算，今年下半年，北京市场将迎来一个新盘放量的高峰。届时可售商品住宅期房存量将有望回升。

    猜想2

    捂盘惜售风险加大

    今年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张。据北京市房地产交易管理网数据显示，至去年12月中旬以来，北京市商品住宅期房的库存量多次跌破6万套。

    由于供需矛盾的存在，开发商捂盘惜售仍然会延续，由于自身不缺乏资金，并且出于销售的持续性，开发商还是会延续之前小批量供应，多次开盘的销售策略。捂盘惜售在2009年已经相当盛行，不少开发商一再延期开盘，而每次延期都让房价上涨，但是买房人仍然是趋之若鹜，这更助长了开发商捂盘惜售的气焰。在2009年尝到捂盘甜头的开发商们，2010年也不会放弃这么好的获利方式，一旦市场供应量短缺，开发商还会待价而沽。不过，捂盘惜售虽然可以获利，但是也存在风险，一旦错过最好的销售时机，将会对后期的销售很不利，特别是一些体量大的项目，还是要掌握一定的推盘节奏。同时，捂盘惜售也不是政府所允许的，如果政府开始调控房价，捂盘惜售者将首先被治理。因此，2010年，诸位开发商，尽管你是“皇帝的女儿不愁嫁”，但是，也别造成“留来留去留成仇”的尴尬局面。

    猜想3

    住宅郊区化日趋明显

    2009年，北京楼市上演了一整年的疯狂大戏，从6月份开始，房价走上高速增长通道，平均每月涨幅达到每平方米上千元，使得不少区域的刚性需求因此一退再退，并造就其周边郊区县的空前繁荣。住宅郊区化随着北京城区内土地的减少而日益凸显，而2010年，这一趋势将更加明显。从1月份预计开盘的项目来看，就可以看出端倪，1月份预计开盘的22个项目中，有一半都是位于远郊区县。

    尽管远郊区房产已经不便宜，但是仍然具有价格优势，比如燕郊为离北京最近的郊区板块，始终以大幅低于近邻通州和顺义的价格优势接纳市内“逃逸”的刚需，尤其是在万元房荒进一步扩大的今天，燕郊楼盘的价格优势再次凸现出来。

    协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出，因五环内土地稀缺，使得五环外项目长期占供应量的主体，现今的住宅郊区化越发明显，郊区县的房价在高涨房价前也是吸引众多购房者关注的前提，政府一直大力在开发中心城与郊区县之间的铁道交通，致力于这些地区的环境改善与配套的建设，相信这些区域的道路交通、地铁和生活、市政配套会越来越贴近购房者心理需求。

    猜想4

    房山、通州或成黑马

    几年前，人们习惯将通州称为“CBD后花园”，而今年CBD东扩的方案出炉后，这个后花园要慢慢走上前厅了，东部地区毗邻轨道交通，出行便利，使得轨道沿线不断涌现出很多新盘，掀起阵阵抢购热潮。在2009年12月24-26日召开的中共北京市委十届七次全会上，北京市委书记刘淇表示明年北京新城建设的重心将向通州倾斜，市委市政府将“集中力量聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城。”在CBD东扩的利好下，东部地区也将再次迈上高速发展通道。新北京东站目前也已经确定落户通州新城果园。这么多的利好消息，可以预见，2010年将是通州飞速发展的一年。

    房山区域一直因位置偏僻、缺乏产业支撑而成为地产价格的洼地，房价始终呈现缓幅的自然增长。“公共配套不足”、“交通闭塞”甚至“不大适合居住”，这些是外界部分人对房山多年来的固化印象。但随着城铁房山线建成通车时间的确定，加之万科房山拿地，房山中央休闲购物区（CSD）的启动加剧了有价值洼地之称的房山楼市新一轮的补涨。万科企业有限公司营销总监肖劲曾判断，北京西南区域需求非常旺盛，因为这个区域有大量的军队大院、国家科研机构、医疗机构、政法单位等一些很庞大的办公或者就业人群在这个区域。既然缺供应，又有需求，不应该是块洼地。据房山国土分局副局长周振国介绍，今后，随着土地储备力度的加大，房山区土地供应的力度也随之加大。2010年，房山区将重点推出长阳组团和良乡组团轨道沿线1000米范围内的储备地块。周边小区如加州水郡的均价，目前已经达到了9000元/平方米，投资潜力很大。而对于房山区即将出让的轨道沿线的地块，专家预计地价将会再创新高。

    猜想5

    保障房建设能否平抑房价

    据北京市国土局副局长曾赞荣透露，明年计划供应的住宅用地不少于2500公顷，规划建筑面积在3000万平方米以上，其中有六到七成住宅土地将用于政策房建设，也就是说政策房面积将在1800万平方米至2100万平方米，这比去年的1230万平方米增加50%以上。这必然会加大政策房的受惠群体。

    据了解，今年预计共建政策房13.4万套，其中包括廉租房4000套、公共租赁住房8000套、经适房3.2万套、限价商品住房3万套；用于重点工程建设拆迁、旧城历史文化保护区人口疏解、棚户区改造、城中村整治搬迁居民等定向安置用房6万套。

    加大供应的同时，政策保障房的门槛也将有所下降。

    在2009年12月18日召开的“2010年全国建设工作会议”上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，经济适用房面向范围将从低收入者扩大为中低收入者，各地可根据建设的实际情况，对经适房申购人群的收入标准进行调整。

    而在此之前，北京通州区已经把保障房的门槛降低了，提高了家庭年收入以及家庭总资产净值。以三口之家申请经适房为例，旧标准中的家庭年收入和家庭总资产净值为36200元以下和288000元以下，新标准中的准入数值为45300元以下和360000元以下，分别提高了9100元和72000元，这意味着更多中低收入的人群可申请政策性保障住房。

    建设面积扩大，申请门槛降低，两相作用，2010年受惠于政策保障房的群体将进一步扩大。

    猜想6

    中服地块花落谁家

    2010年，土地市场依然是最令人关注的领域之一，而地王也依然是最集中视线的地方。曾经多次提及入市却最终未能入市的中服地块，很可能再度成为新年关注度最高的地块。

    由于该地块地处北京CBD核心区，被业界称为北京CBD最有价值的土地，预计该地块成交价不会低于100亿元，甚至有超过120亿元的可能性。

    该地块2006年即开始一级开发，并多次传言入市，2009年，土地储备中心官员更是明确表示将于第三季度入市，后又改为12月入市，但最终未能入市。据相关负责人透露，如无意外，中服地块将于今年1月中旬入市，以便为2010年北京土地市场迎来一个“开门红”。如此一来，很可能下周就会开演新地王大战的好戏。

    该地块一直受到SOHO中国、远洋地产、大连万达、保利地产、九龙仓等地产巨头的高度关注，而这些都是可动用资金数百亿的企业。远洋地产、保利地产等央企资金实力雄厚，而且，远洋地产是该地的一级开发商，对此地势在必得的意愿远超其他开发商，很可能将最终获得此地。

    除了中服地块，2010年的土地市场虽然很难重复2009年的辉煌，但很可能还会地王迭出。

    猜想7

    二手房需求面临回落

    2010年的二手房成交量从高峰顺势回落几乎已成必然趋势，下降幅度预计在三成左右，但仍会保持在相对高位。

    根据近几年来二手房成交涨幅趋势，可以估算，在2009年二手房市场直接消化掉的二手房需求至少在3.6万套左右；此外，再加上从2008年商品房市场过渡过来的累积需求，预计2009年交易新高累积需求的支撑占到18%-20%左右。

    2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市场价量经历了较快速的高位上涨，这一方面是政策恐慌带来的急于成交和追涨价格的局面；另一方面是价格上涨让一部分需求对未来房价继续高位上涨预期较强，从而提前入市。也就是说，这种2010年的需求提前涌入2009年是支撑2009年年底成交得以再次高位上涨的根本原因，预计2009年交易新高年底提前入市需求的支撑占到8%左右。

    2009年底，国家相关部门多次会议上对房地产宏观调控有所提及，中央经济工作会议、国务院常务会议以及后来的住建部约见副市长会议，所传递出来的信号就是2010年将是一个房地产宏观政策缩紧的多发年，这样一来，在政策集中出台的初期，势必有部分需求举棋不定，造成成交缓慢。但鉴于各会议基本都已经明确增加普通商品住房的有效供给以及继续支持居民自住和改善型住房消费的基调，因此政策“抑价保量”的基调非常明确，绝大部分需求在政策明朗后仍会释放，预计最终这部分因政策而延后的需求对2010年交易量的影响不会特别大。

    猜想8

    万科力保老大地位

    2009年，万科以630亿元的年销售总额再度获得年度销售冠军的桂冠，保持了行业老大的地位，但是，排在第二位的绿城年销售额达到510万，紧追万科不舍，保利、中海外也分别以430万、413万的成绩获得第三、第四名。这三家企业已经对万科龙头老大的位置形成了强烈威胁。2010年，万科是否还能坐稳行业龙头的宝座？

    对来自同行咄咄逼人的态势，万科也表现出新的动向。2009年初万科副总裁肖莉表示，万科将对高端市场加大关注；年末，万科总裁郁亮宣布万科将实行“二八策略”，重返商业地产；年底时，董事长王石则表示，万科将在2010年放弃毛坯房，全面进入精装修阶段。同时，2009年，万科在住宅产业化方面加大了研究和探索力度，进一步扩大了模块化的建筑部件在住宅建筑中的利用率。

    从2009年万科透露出信息看，无一不是在提高利润方面精耕细作的信号，与万科高层曾多次表示过万科对人口结构研究的关注相结合看，万科又瞄准了社会人口结构变化带来的下一个商业契机，并在做周密准备。因此，即便万科在企业规模、市场占有率方面真的被后来者超过，但在行业技术开发、趋势把握上，依然技高一筹。

    虽然，在全国领域万科销售老大的位置颇为不稳，但就北京地区而言，2010年，将是北京万科奋起直追的一年，房山长阳镇两块土地将于今年秋天入市，40余万平方米的规模非常有利于北京万科一改多年来的形象，品牌加品质，势必成为今年热销楼盘之一，同时，万科蓝山、万科公园五号、中粮万科紫苑等项目，也将为北京万科新一年的业绩添砖加瓦。如无意外，北京万科很可能会打入北京销售前列。

　　猜想9

　　城铁小户型 LOFT产品受欢迎

    一居室、两居室、三居室，这些传统户型概念2009年增加了一个新成员，就是“LOFT”，“LOFT”概念虽然很早以前就有了，但一直被人们视为另类前卫人士喜爱的户型专用名称，而一直未走进大众，直到去年，LOFT的普及程度一年之间遍布大江南北。LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征！在20世纪90年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。如今，一些开发商将高层高的户型分成上下两层卖，这种户型就叫LOFT户型，由于房价在2009年的高速上涨，这种买一层等于买两层的户型大受欢迎。

    2010年初房屋还面临供应不足的问题，可以预见，LOFT户型以其使用率高、购买面积小、总价低的特点，将会受到更多置业者的青睐。

　　猜想10

　　商业地产能否否极泰来

    2009年的房地产市场其实是冰火两重天，住宅市场火爆到沸点，而商业地产却冷到冰点，一方面，售价频频出现卖不过同地段住宅的现象，开发商苦不堪言，另一方面租金屡屡下滑，投资者叫苦连天。如此惨淡，几乎从未有过。常言道，否极泰来，2009年的商业地产已经落至冰点，2010年的商业地产是否会否极泰来？从2009年下半年的一些信号可以看出，2010年的商业地产很可能会出现转机。

    近日，中原地产研究中心发布的最新研究报告指出，到2010年，沉寂一时的国内综合性市场尤其是商办楼市场可望进入平稳筑底阶段，商办楼盘的投资价值也将逐渐隐现。

    中原集团研究董事程澐博士认为，自2009年下半年起，各地商办楼用地推介力度开始加大。从2009年各地热门的成交地块资料看出综合性和商办楼用地开始受到市场追捧，尤其是一线城市这些用地开始出现供需趋暖的新态势。

    由此看出，2010年的商业地产很可能将走出2009年的低谷。只是CBD区域由于连续多年的大规模供应，甲级写字楼空置率仍将高居不下，从而影响到区域售价和租金，但是，除此之外的区域，甲级写字楼市场将迎来更好的开端。而商铺市场已经出现转暖契机，去年年末，珠市口某商业项目更是出现开盘售罄的局面，因此，可以判断，2010年的商铺市场也会辞旧迎新。(记者 鲁欢 张蓓 赵丽萍)

责编：肖成迪