政策调控收紧房企资金链

　　10日，国务院办公厅下发通知，明确提出二套房贷款首付不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；同时要求金融机构严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放开发贷款，防范信贷资金违规进入房地产市场。

　　业内专家指出，此次国办通知是对2009年12月14日国务院常务会议提出的“国四条”的细化。确立的政策目标是抑制投资投机性购房需求，增加有效供给，稳定楼市预期，遏制房价过快上涨。这对房企而言，最直接的影响是资金链收紧；同时，投资需求削弱、房价高位盘整将降低房企的销售额和利润率，对房企的业绩增长产生负面影响。

　　或整体“退烧”

　　分析人士普遍认为，国办通知就促进房地产市场健康发展提出的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大举措，对楼市而言，无疑是“退烧药”，有望为楼市降温。

　　安信证券陶学明认为，目前房价已超越历史高点，有资产泡沫化倾向，抑制投资和投机性需求的政策似乎箭在弦上。如果价格继续上涨，那么按揭优惠政策可能在2010年2季度后“实质性从严”。

　　业内人士指出，投资性需求退出对楼市降温效果明显。2010年，价量齐升的局面可能难以再现，市场需要一定的时期来消化高房价。房企销售额同比可能出现下滑。

　　西南证券认为，房地产行业外部融资环境正在趋紧。2010年，房地产信贷会出现明显下滑。信贷资金结构性调整明显，严格控制新开工项目的贷款投放。房地产行业则被列为风险控制范畴。西南证券估算，2010年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25%-28%。另外，国土部与证监会配合核查再融资项目，这意味着房企从资本市场获得资金的难度在加大。

　　供给有望提升

　　国办通知同时要求，各地加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。业内人士认为，在该政策的影响下，房地产投资和新开工量有望进一步上升，供给不足也将有所缓解。

　　日信证券指出，2009年，全国房地产新开工面积已出现明显回升，其中，8月、9月、10月及11月新开工面积同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月的新开工面积已高于2007年同期水平，预计这些新增供给将在2010年下半年显现。而随着各地加紧推进保障房建设，预计房地产开工量将继续上升。

　　另外，地方政府将抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这表明，未来楼市的供给结构将出现变化，产品供应量将趋向于普通住宅。（记者 林喆）

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