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杭州楼市：盖的快不如卖的快（(2003年01月15日 22时18分)） |
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上有天堂、下有苏杭，杭州的美丽不仅在于湖光山色，也在于当地温文尔雅的人文环境。但这两年，在杭州房地产市场上却丝毫感觉不到这种温文尔雅，反倒显得有几分疯狂，无论是什么楼盘，只要一开盘，就被抢购一空，甚至连图纸都还没有的项目，也有人赶着掏钱。
2001年下半年，杭州房价涨幅连续半年回落，当时就有人预测，1998年以来一路高扬的杭州房价有可能在2002年遭遇下跌。然而预测归预测， 2002年杭州楼市热度竟然丝毫不逊色于前两年，数百万平方米新楼投放市场，基本都卖完，绝少有积压。一年过去，房价不仅继续上涨，而且涨幅是近几年最大的。杭州的房地产市场为什么这么热？我们《经济半小时》的记者在杭州展开了调查。
 杭州楼市无现房可卖
杭州的房子卖疯了，这是记者在杭州听到最多的一句话，在前不久举行的杭州房交会上，50多家参展商竟然没有房子可卖，不得不把图纸拿出来展示。记者身后的这个楼盘，尽管刚刚开始施工，但已经被预订一空。
正在施工的是这个楼盘的二期工程，预计今年6月份才能开盘销售，要到2005年才能拿到现房，但是预约排队的人已经远远超出房子的数量。
售楼工作人员：我们二期的房子一共是560套，现在号已经排到1500号了。
售楼小姐说，这里卖房基本不用推销，只要一开盘，买房的人自己就找来了。他们一期的房子，开盘没有几个月，已经售出95%了。在距离市中心8公里左右的钱塘江北岸，一个叫春江花月的楼盘，售楼处还没有投入使用，一期的房子绝大部分已经卖出了，更多的人只能排队等候2005年才能完工的二期房子。即使如此，排队预订的人也已经满了。想要排队约号，还要托关系，找门路。
杭州市房地产开发商赵锦标：一千多的客户要求买这个房子，那么一期工程我们只有850套房子，预约的客户希望都能买到这800多套房子，所以在几天之内都来我们的销售部想买到称心的房子。那么房源有限，其中有一部分买不到一期的房子。
房地产的热销也带动了房价的上升。从1999年到今天，杭州市区很多地方的房价，几乎翻了一倍。位于市中心区的平海公寓，1999年预售时，每平方米是4000多元，如今已经涨到了8000多元。一直从事房屋置换的邱建明，目睹了杭州房子价格的飞速上涨。
杭州市房屋置换公司邱建明：2001年的12月底曾经做过这样的一个楼盘叫康乐新村的，当时的市价是3000元一个平方，到了2002年12月，这里卖掉是4500元。
据邱建明介绍说，杭州市的商品房均价已经从2000年的每平方米3000元左右，上涨到了5400元左右。靠近西湖的高层住宅更是高达每平方米3万元。
三万多元一平方米，这样的高价就是在北京、上海这样的大都市也很少见。那么，杭州的房地产价格为什么这么高？高价房的背后有多大的泡沫成分？这个星期，我们的记者一直就此在杭州明察暗访。
杭州楼价为何飞涨？
在杭州，关于房价高的原因，听到最多的就是外地人抬高了杭州的房价。
看房者：现在主要是外地人多了。
平海公寓是2002年8月才交付的高档住宅楼，这里地处杭州中心区，西边不远就是风景秀丽的西湖。据这里的居民讲，温州、台州等经济发达地区的富裕，往往一买就是几套，除了自己居住，其他的则用来投资。在房产管理局附近的一家中介公司里，记者看到，一套2003年6月6日才交付的房子也贴在了墙上。据这里的工作人员介绍，经常会有尚未交付的期房，在这里买卖。
在杭州市提供的一份房地产交易统计表中，记者发现，2002年出售房改房的数量仅比上年增长了1万多平方米，而二手商品房的买卖却比上年增长了近20万平方米。
杭州市房屋置换中心负责人陆斌斌告诉记者：在年初的时候，整个买房的客户跟可以供出售的房源比率是4比1，而现在，当然也有年底的一个影响，现在这个比率已经变成1比0.7，我想这是一个非常微妙的信号，也是一个非常敏感的信号。
陆斌斌说，在杭州的房地产市场中，消费结构中，很大比例是投资性消费。二手房的突然增多，不排除炒房者出货的原因。记者还发现一个奇特的现象，很多已经交付很长时间的楼盘，晚上6点到9点，有3、4成的房子没有灯光。尽管有很多人认为，是炒房者抬高了房价，但是当地的舆论，也把矛头指向了逐年增高的土地价格。当地人告诉记者，临近西湖有一块30多亩的土地，拍卖价格却达到了5个多亿。也就是说，每亩价格接近2000万元。搞什么项目能够挣钱，成了未知数。除了大标语牌，临街的一排商铺成了暂时挣钱的项目。
由于城区地价不断攀升，数量逐渐减少，城郊的土地也成为了紧俏商品。在钱塘江边的金色海岸，土地拍卖价已经达到了每亩450万元，分摊到楼面价每平方米达到了2700元。土地价格为什么上涨这么快呢？记者决定和杭州市土地储备中心联系。
记者：你好，我想查一下土地储备中心的电话。
查号台：电话保密了。
记者：是您给保密的吗？
查号台：它自己要求保密的。
经过多方打听，记者来到了杭州国土资源局。由于比较敏感，对方不愿就房价接受采访。但记者还是了解到了每年的土地供应量。2002年，杭州市区一共出让土地3046亩，共获得收益110.65亿元，平均每亩360多万元。而2000年，土地的平均价格还只有六、七十万。
浙江大学房地产研究所所长赵杭生：还是由于杭州本身的一些情况，那么这种房地产相对比较热，导致了一些开发商特别是一些外来的开发商对杭州的房地产市场看好，土地资源相对比较稀缺，大家又都想来投资这个市场，必然会对土地资源有一番争夺。那么这个过程有时候是失去理性的，为了得到这个东西，他可能会不惜代价。
为了在有限的土地上获取更大的利润，开发商更愿意开发高档的大户型住宅。这样不仅加速了房价的抬升，也造成房产结构趋于单一。有关资料显示，80平方米以下的房子只占到10%。
据杭州市统计局公布的2002年人均可支配收入是11778元，杭州市民一年的收入只能买到两平方米的房子。目前在杭州一般的房子都在50万左右，按3口之家计算，年收入与房价之比已经达到了1比15左右。
杭州市房屋置换中心负责人陆斌斌：我们来评价一个房价合不合理有两个标准，一个标准就是看他的年收入，他的年收入一般7、8年左右，这样是一个房屋总价的比较合理的价格。那么还有一个就是租赁的价格，我把这个房子买下来用于租赁，我多少年来收回投资。那么像一些比较成熟地区的房价，一般差不多是十二、三年的样子，但是杭州现在要达到二十到二十一年。
记者从杭州建委了解到，每年市里都会推出一些经济适用房，来满足中低收入者的购房需求。2001年，杭州市一共建成经济适用房72万平方米，但是面向个人销售的只有23.6万平方米，一共1580套。平均每套在100平方米以上。按照杭州经济适用房每平方米3000元的价格计算，一套房子仍然高达三十多万元。对于工薪阶层仍然是一个大数目。
浙江大学房地产研究所所长赵杭生：我们确实要加强未来对市场的预警和预测，看看杭州这个市场发展何去何从。
面对房价一路飞涨，当地一位业内人士比喻说：杭州楼市，就像一个进入青春期的少年，健康靓丽，但也最容易躁动，最容易出问题。就在昨天，杭州市统计局的有关负责人在回答媒体的采访时认为，杭州市的房地产市场的确存在着一些问题，商品房价格涨幅过大，投资结构不合理，以及过度投机现象的出现，使得杭州的房地产呈现出不正常的发展。
在92、93年第一轮全国性房地产开发热中，海南曾首当其冲，但也因此形成了巨大的房地产泡沫。1994年国家实施金融调控政策后，海南房地产泡沫轰然而破，坏账至今难以完全冲销，当地经济元气大伤。惨痛代价使我们对房产泡沫不得不更加慎重。目前我国房地产业的现状如何？有没有泡沫成分？《经济半小时》联系到万科企业股份有限公司董事长王石。
主持人：我们知道现在杭州房地产的价格非常高，那你们公司在杭州有房地产项目吗？
万科企业股份有限公司董事长王石：万科没在杭州投资。
主持人：为什么？
万科企业股份有限公司董事长王石：我们没去投资，基于本身的考虑就是觉得地价过高，而且我们也知道，现在是市场经济，是城市之间的竞争。应该非常清楚，我们虽然没在杭州投资，但是我们知道很多杭州资本在外投到上海去，到其它地方去，其中主要原因就是地价过高。
主持人：那你认为杭州房地产价格会持续走高吗？
万科企业股份有限公司董事长王石：如果某个城市地价过高，造成房价过高，显然就会影响它的开发的积极性。因为它的房价过高，资本会转移，所以这个城市也会通过这样一个市场的变化来不断地调整。在杭州，我觉得过高来讲它是多方面因素引起的。其中首先一个因素就是杭州现在经济的环境非常好，西湖保护得非常好，它非常适合人的居住，所以它可提供的土地也比较珍贵，地价高是必然的。但又带来第二个问题，如果杭州仅仅是在老城区这些地方，它不能再扩容，那么它的高地价对城市的更长期的经济发展是没有什么好处的。所以调整杭州的高地价，只有它通过新的城市扩容来提供更多的土地，来平衡这样的关系。
主持人：那你对中国目前房地产市场的现状怎么看？
万科企业股份有限公司董事长王石：房地产部门存在着三个问题：第一个就是圈地有泡沫；第二个就是投资有过热；第三个是消费超前。我们看看第一个，开发小区越来越大，甚至大到一万亩甚至更多，商品房基本一个地区一年的消化量也就20万平方米，这是极限了。如果是一万亩这么大的面积，要消化多长时间？从这个意义上来讲认为是有泡沫。那么再一个投资过热，我们看到不仅仅是房地产发展商加大了投资力度，而且很多非房地产的行业也把资金进入房地产行业。第三个我讲的就是消费超前。从二战之后看西方发达国家在解决住宅问题也是走这么个趋势，从五六平方米一套到一百、到一百五、到一百八之后再有一个理性的回归。随着国内生产总值的收入的增高，不是面积在增大，反而在回归，就是再从一百八降到一百六、一百五。所以中国现在这种消费来讲，也一定会有这样一个曲线，所以就是说消费超前了，就是根据我们的国内生产总值收入，住的显得偏大了。
就在前不久，国家计委经济研究所发布了我国第一份房地产行业景气分析报告，报告用三点概括了2002年我国房地产行业的整体状态，这三点是：总体景气冲高回落；地区冷热不均；真实的房地产泡沫已经出现。
房地产有泡沫
报告分析指出，目前房地产业发展的一个最值得注意的问题是商品房积压持续增加，2000到2002年连续三年商品房的总积压量将接近2亿平方米。从商品房空置率上看，2002年1－8月份全国商品房空置率上升为14.1%，增幅比上年同期高13.2个百分点，其中空置一年以上的商品房面积达4397万平方米，同比增长11.5%。而国际商品房空置率的警戒线是10%。
房地产过热的明显征兆是近年来房地产炒作的意味太浓，2001年7月12日杭州市土地公开拍卖，曾出现过每亩1800万元的高价中标记录，厦门市区的一处地价曾被炒高到每亩2000万元以上。
而短期内房价的持续暴涨更是房地产泡沫的直接表现。目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过4000－5000元每平米。
另一方面住房消费的增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长。2001年我国商品房的竣工面积比销售面积多出6524万平方米。2002年1－8月份，全国商品住宅销售额同比增长25.1%，比投资增长率低9.1个百分点。
与这份报告的结论不谋而合，近期又有国家统计局副局长邱晓华、中国房地产业协会会长杨慎等专家先后警示，目前房地产结构有些不合理，房地产投资者应该根据消费者的需求来加快结构调整，紧盯市场需求定位，严防盲目开发和人为过热。1998年以来，我国社会物价总水平持续下跌，但房地产产业却一枝独秀，呈现出强势运行态势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，一派繁荣景象。可是中国宏观经济与行业景气预测课题组撰写的《中国行业景气分析报告》却预言，持续繁荣了近5年的房地产业将进入中期调整过程。为什么会得出这个结论？我们《经济半小时》采访到了这个课题组的负责人、国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广。
专访王小广
 主持人：如果简要的说，你认为房地产的发展里头存不存在着泡沫？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：存在泡沫。
主持人：你认为大吗？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：应该说在一些地方还不小，但是总体上讲泡沫也很大。我觉得还不能断言它对宏观经济造成一种非常恶的影响，它还是一个区域性的。
主持人：你认为最危险的区域是集中在什么地方？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：应该还是在东部一些大的城市。
主持人：包括像北京、上海这样的城市吗？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：我想是包括的。
主持人：那就是说，实际上在我们的房地产市场中是很大的一块。
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：对，很大的一块。因为北京今年1到11月份房地产投资接近800个亿，整个西部地区就是800个亿，上海是600个亿。
主持人：它的潜在影响会是什么呢?
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：我觉得是一个超高速的增长，特别是过快的增长以后，你要不加以控制，让它实现一个慢慢的降温的话，它可能就有一天涨得太高以后，它自动地回落。这个回落的时候可能对社会的伤害就比较大。另外一个就是对我们金融体系有很大影响。因为我们房地产支撑的力量，在很大的程度上还不是靠房地产商他自己有很多钱来投资，而是因为他可能是贷款的，还有许多是通过消费信贷，还有就可能是缴的预付款。这些东西要是泡沫回落的时候，它会产生对金融的一种冲击。
主持人：会使银行变成了房东。
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：对，是这样。
主持人：按照你现在的研究，我们现在的泡沫已经到了危险的临界点了吗？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：应该不远了，就是还没有到，但是离得很近了。为什么我们要提醒呢？要促使它的软着陆，就是想让它不至于发展到那种我们无法控制的程度。
主持人：你觉得软着陆或者说挤压泡沫的方法是什么？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：有一个办法就是改善住房的供给结构，减少高档的、带有奢侈品的这种住房的消费，然后扩大中低档住宅建设。第二个就是多发展一些廉租房，我觉得中低收入者不一定自己能买得起房子，从长远来讲他可能也买不起房子，但是可以让他、鼓励他租政府为他提供的廉租房，这是改善供给结构。另外就是发展二级市场。二级市场的发育，有些地方起步还比较快，像上海。但还有很多地方发展还是比较缓慢。促进二级市场能够促进把价格形成一种向下的引力，另外它能活跃整个的市场，特别是一种流动性，就是对房地产这个资产的流动性非常有好处。
主持人：你希望调整之后，房地产的增长率在什么样一个区间内是合适的或健康的？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：按照可持续发展的方向来讲的话，应该在比GDP能高一倍左右。我们现在GDP是7%到15%的样子，或者10%。我觉得10%以上应该是有保证的。
主持人：那么如果速度降下来了，对现有的房地产行业会不会产生什么样的影响？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：有些影响，可能对一些地区影响稍微大一些。我们讲50%降到20%几，对GDP的增长可能会有一定的向下拉动作用。
主持人：假如如你所愿或者按照你所说的，我们成功地控制了泡沫或者挤压了泡沫。那么作为购房者来讲，他们可能很希望看到的就是这样之后，房价是不是会下降。
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：实际上价格的降低是扩大了需求，或者讲把它培养为新的增长点的一个重要的要素，包括汽车，我们的汽车价格一下降，需求增长地就非常快。这样对房地产商来讲，它可以抵消它的价格造成的损失。
主持人：按照你的预测，你认为价格会下降吗？
国家发展计划委员会经济研究所副研究员王小广：会，但是是缓慢的。
2002年第二季度和第三季度中国人民银行发表的货币执行情况报告都再三强调，要警惕房地产泡沫。就在此后不久，中国人民银行宣布将对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查。日前，中国人民银行又与建设部、国家计委等六部委联合发文，要求严格审查住房开发贷款发放条件，防止住房开发贷款增长过快，强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款，规范个人商业用房贷款管理。虽然我国房地产市场总体仍然健康，但不容回避，局部泡沫已经出现，值得警惕。
（《经济半小时》记者康敬锋、王燕编辑报道）
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