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房价跌了没感觉（(2003年02月27日 22时11分)）  |
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多年来，北京房价高居全国首位，高昂的房价一直是很多在北京生活的人安身立命的一大障碍。但北京市有关部门最新统计资料显示，2002年北京商品住宅平均销售价格比2001年下降了249元，降到自1997年以来的最低点。那么，这249元能多大程度上被买房人感觉到呢？房价变动对北京房地产市场将带来什么变化？
房管局：北京房价一年降了249元
作为各城市中规模最大、价格水平最高的房地产市场，北京的房地产价格对国内房地产整体价格走势都具有很大影响。而根据国家计委和国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的调查，2002年第四季度，全国房地产市场继续保持了增长态势，房屋销售价格比上一年上涨了3.5％。在各地房地产市场价格普遍保持上涨势头的时候，为什么北京的房价偏偏会下跌？
北京房地产管理局局长苗乐如告诉记者：“和2001年相比，2002年，全市房价的平均价格为每平方米4467元。”据介绍，2000年北京的商品住宅价格为每平方米4557元，2001年为4715.9元。记者注意到，近3年来北京商品住宅的年度价格，几乎都在4500元左右波动，虽然涨跌没超过300元，但去年的平均房价却达到了3年来的最低点。
北京的商品住宅下跌的同时，2002年我国东部地区的宁波、青岛、上海、杭州等地房屋销售价格却继续保持大幅增长，涨幅维持在6％以上，最高达到了17.8％；就连兰州、银川、重庆等城市受西部开发建设带动，房屋销售价格也上涨了3.5％到5.4％。
2002年中国房地产市场涨势不减，据统计仅上半年就同比上涨3.6％。在经济相对发达、富裕阶层聚集的地区和重点城市中，东部沿海省份的部分城市则继续保持了大幅飙升的态势。如2002年三季度，上海房屋销售价格同比上升7.9％，杭州上涨了8.4％，南昌为9.3％，青岛为8.7％，宁波则高达19.2％。另据国家计委、国家统计局日前联合发布的全国35个大中城市房地产调查结果显示，2002年第四季度，全国商品房价格上涨3.4％，尽管全国房价呈现的是上涨趋势，但总体涨幅却在不断回落中。各大城市商品房均价分别为北京4066.7元、上海4553.8元、广州5572元、深圳6364.4元、成都2906.5元、重庆2450.4元、南京2858.2元、杭州5861.6元、天津2820.2元、沈阳2806.1元。由此可见，虽然北京房价与自身相比有所下降，但在全国范围内仍是价位最高的几个城市之一。
购房者：房价降了没感觉
统计数据显示，2002年北京市共销售商品住宅面积1604.4万平方米，比上年增长42.3％，而商品住宅平均销售价格却比2001年下降了249元。这对要买房的北京人来说无疑是个好消息。但他们真能在市场买到比过去便宜的房子吗？记者对北京房地产市场进行了采访。
记者沿着长安街从国贸中心附近开始往东，在所调查的楼盘中几乎没有一家的房价比去年下跌，有的甚至比去年同期有所上涨。接受采访的购房者表示，他们没有感觉到北京的房价下跌。
 通州位于北京的最东部，修建中的轻轨八通线正向这里延伸，它是北京房地产活跃的地带。记者随机走进了一家新华联家园的售楼处。销售代表王红军介绍，在此购房的主要是在国贸工作的年轻人，白领占到一半以上。
在售楼部的一面墙上贴着售控一览表，记者看到大部分房号上都贴上了标志着已经售出的小红旗。在旁边的价格表上，有着“无折扣销售”的字样。王红军称，90％ 多的房已销空，现剩房子不多。
据了解，新华联家园的总面积达到50万平方米，在当地算是规模比较大的。目前现房的均价为每平方米3350元，而去年同期还不到3000元。王红军表示，整个地区、整个项目的均价指数都有一定提升，大概上涨了200左右。
离开新华联家园，记者来到马路斜对面的翠屏北里。售楼处的置业顾问尹秋告诉我们，他们的现房均价为3130元，比去年同期涨了100多元。目前已经发售了90％。
翠屏北里置业顾问尹秋说：“有30％是北京市拆迁来的，将近50％是外地的。比如在国贸的白领，这些人基本上收入较高。”
据北京市社会科学院新近完成的《居民生活质量研究报告》和《市民需求期望调查报告》显示：北京城区有48.6％的在职人员月收入在1－2千元之间，月收入在1千元以下的占到40.3％，仅有11.1％的就业者收入在2000元以上。
与此相对应，有关统计表明，80％多的消费者准备购买价位在每平方米5000元以下的住房，仅有1.6％的人选择每平方米8000元的住房。
在采访中，记者还了解到，不仅通州的低价商品房吸引了北京城区的人，就连在通州与河北省交界的燕郊经济技术开发区也多了不少买房看房的北京人。东方御景是从通州进入河北燕郊境内的第一个住宅楼，也是燕郊最早开发的商品房。据销售主管李德介绍，这里有百分之八九十的人都是来自北京的在售楼处，记者遇见了几位来看房的北京人。他们认为，这里房价较便宜，交通很方便，到北京去只需要半个多小时。
在售楼处门口的墙上，记者看到一幅简单的地图，上面清晰地标示着燕郊到天安门的距离——30公里。燕郊紧邻北京通州，离通州的中心城区不过几公里。这里的房价和通州有多大的差别呢？
李德介绍，这里的房价在1710左右，去年则为1480上下。这几年北京城区内的房价一直居高不下，连四环外都涨到了每平方米四、五千元甚至更高。对于工薪阶层来说，这种价格是难以承受的。而燕郊的房价不过每平方米1000多元。所以从去年开始，很多北京的老百姓将目光转向了燕郊的低价商品房。据了解，现在燕郊只有很少的现房在销售，有的是越来越多的期房。
“经济房”拉低了北京房价
采访中，很多普通购房者都反映，从房地产商给出的价格上很难感觉到北京的房价在降，一些楼盘的价格甚至在一路上扬。北京市房地产管理局表示，统计数据与现实感受间出现的差异现象并不矛盾。
苗局长告诉记者，按现行统计方法，平均房价是将房屋总销售收入除以总销售面积后得出的数字。由于各种楼盘开盘时间不一样，不同时段统计的数字会有差异。如果一段时期低价楼盘较多，其平均价格就拉低；若高价楼盘开盘较多，平均价格又会上升。
记者注意到，目前的统计方法是将经济适用房和商品房放一起统计。而按有关规定，购买经济适用房的人须是本市居民，因此商品房就成了需要购房的外地人惟一的选择。
截止到2002年，北京市已经建成的经济适用房总面积达316.4万平方米，大面积的经济适用房虽然拉低了平均房价，但却不能真正反映出商品房的价格变化。
苗乐如表示，低价房产项目建得多了，整体均价自然下来了，这并不等于一个具体的房产项目价格下降。就房产项目本身而言，不存在每平方米都减200多元钱的问题。它的价格该是多少，还是多少。这实际上是市场结构更合理了，更适应人们需求的表现，并不代表所有房价都降了200多元。
记者在采访中也发现，大多数人需要购买的商品住宅价格并未如人所愿地大幅下降。
2002年，导致北京市房地产平均价格稳中有降原因在于：经济适用房销售面积总量增加，中低价位商品住宅销售比重上升；而公寓别墅销售比重及价格却在同时下降。在这中间，经济适用房热销对平均价格水平下降的拉动作用最大。记者对这些经济适用房的销售状况进行了调查。
长安新城是北京西部四环路附近最大的经济适用房小区。尽管这里的现房是2002年底才竣工交付使用的，但是记者来到这里时，在售楼处却没有看到消费者争购的场面。
北京大成开发集团有限公司销售经理周营梅称，记者来时这里都是现房了。“我们在卖时就是期房，在售罄时也是期房”
由于在长安街延长线附近，地理位置比以往开发的经济适用房要优越，加上7万平方米的绿化环境条件，学校、幼儿园、2万平方米的体育广场等配套设施，接近商品房的品质。消费者都期房认购，争购的热潮在2001年就已掀起。
周营梅说：“我们从2001年4月开始推出到现在，一直卖得非常好。”
据介绍，长安新城社区分经济适用房和商品房两部分先后开发。经济适用房部分执行市政府的最高限价——每平方米3950元。比同一地段，他们开发的商品房，价格要低1000到2000元。而期房和现房价格一样。买到房准备入住的业主，对认购的场面仍然记忆犹新。
一位业主说：“当时买房时要排队。排号排到你了就是你”。由于购买北京经济适用房的消费者较多，购房者要预先在房子推出前到售楼处认购登记，按先后顺序购买。
记者从查询售楼处的电脑记录得知，有近3万户人在此登记，而实际能销售的只有4000套左右，不到认购数比例的15％。尽管社区内后期经济适用房即将完工，但是仍不能满足中低收入市民的需求。业主普遍认为，北京市民的收入和高价格的商品房不相匹配。
小户型“模糊”了高房价
在经济适用房火爆的同时，2002年北京商品房销售中出现了一种反差：单价5000元以上的楼盘销量下跌，5000元以下的楼盘销量却平稳增长。消费者对低价位房产的需求依然强劲。一些房地产开发商看到这点，闻风而动，开始调整自己的市场战略。
记者在“炫特区”的售楼处发现，标价每平方米5700元的商品房是纯粹的期房，连样版间还没有竣工，但其认购率却超过了一半。
一位年轻的购房者表示，40、50平方米的商品房户型小，在经济上比较能承受。北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克认为，现在小户型的竞争还没有达到白热化的程度。
小户型商品房推出，迎合了北京众多外来人口购房需求。再加上开发商推出小户型的同时，采取加量不加价的策略，赠送精装修、家具电器等促销手段，让以小户型为主打的“容丰2008非常男女”等社区从2002年就已经开始走俏。
一位购房的女士表示还能够承受价格。她说：“房子的面积将近30平方米，价格也就一二十万元，首付是五、六万，月供1000块钱左右。”一位先生认为，买个小户型还便宜，经济实惠，在北京工作平时特别方便。
在北京部分消费者追逐小户型商品房的同时，记者注意到，北京商品房的价格，却并没有因为户型的减小而降低。以2002－2003年初热销的两处小户型商品房为例，地处北京南二环的容丰“非常男女”社区小户型现房每平方米售到7800元，而位于城区东四环外的“炫特区”小户型现在推出的期房价格已达到5800元。
高房价，之所以热销，是因为户型都在50－60平方米以下，总体房价在20－－30万左右。容丰“非常男女”社区最先销售一空的是15－－20平方米的超小户型。
容丰房地产开发有限公司董事长王征说：“超小户型成本比大户型提高20％，但它卖得快， 那个大户型却卖不动。”
虽然没有数字显示商品房的价格在下降。但是开发商早就提出，市场对总价较低的商品房有很大需求，小户型商品房的开发是他们适应市场细分市场的结果。
北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰表示，现在小户型在市场上是热点。它作为一种过渡性产品出现，反映了开发商开始慢慢紧张起来，不像原来那么从容。
专访：清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授
小户型热销北京，除了地产商炒做因素外，更主要的原因还在于1998年银行按揭放开后，北京大部分具备高消费潜力的购房群体陆续购买了住房，新的购房主流群体普遍资金实力降低，购房者向低收入、低年龄和高龄人群转化。
有人对北京房地产市场的消费能力作过分析：目前，在北京本地购房群体中，80％左右的人只能接受总价在40万以内的住房。这一人群包括了拆迁户、离退休职工、机关企事业单位员工及急等住房安家的年轻创业人群。他们需要面积不大、价格便宜的普通住宅。那么，怎样看待这一变化呢？
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，销售的火爆说明经济适用住房的政策受老百姓欢迎。二手房的市场发展不理想，让很多想改善住房的人实现不了愿望，于是转向经济适用住房市场。由于需求者很多，北京市建经济适用房可能在全国来说都是最多的。
记者：“上海已经取消了经济适用房的概念，没有什么外地人和本地人的差别。您怎么看待这种问题？”
刘洪玉：“上海实际上也没说取消，只是一直没强调要建设经济适用房。这里有一个很重要的原因是上海市的房价相对北京低，而收入却较北京高，所以其居民的支付能力比北京要强。另外，上海市的高低差距拉得较开，中低收入家庭可通过商品房市场和二手房市场实现住房的愿望。因此，它对政府的经济适用住房计划没有迫切的需求。和上海比起来，北京现在的二手房市场不发达。于是逼得大家一步登天，一买就得买120平方米的新房。这就使得支付能力和房价的矛盾非常突出。”
记者：“2008年北京市要举办奥运会，现在各项市政设施都在加紧进行中。你认为，随着这些设施的完善，北京市的房价会有什么变化？
刘洪玉：“这些设施的建设会带来土地和房屋的升值，但这种升值也要和经济的整体发展相适应，不能盲目地说，这个地方交通条件好了，房价就要涨，否则就容易把房价推动地脱离了实际经济发展水平，出现过热或泡沫现象。”
在北京房地产最热的前几年，曾有种说法——北京人买房买概念、上海人买品质、广州人买品牌。它多少反映出，当时北京市场的房价较其它地方炒做的痕迹更深，虚高的成分更多。今年的北京市城建工作会议透露，2003年北京市还要新建经济适用房300万平方米，竣工200万平方米。相信北京市房价还有可能进一步降低，回归到更合理水平，到时，在北京安家将更加容易。
（《经济半小时》记者：李长松 殷莉 李娟 于蕾）
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