第四集：不平静的小区

央视国际 2004年01月26日 15:49

　　道理是越辩越明，官司并不是非打不成。这里是中央电视台经济频道，观众朋友，过年好！欢迎收看《经济与法》春节特别节目《不该发生的官司》。

　　

　　1999年底，坐落在上海市浦东新区齐河路的都市庭院小区，迎来了他的第一批住户。然而乔迁的喜悦还没有退去，业主们就发现了小区里种种不如意的地方。

　　业委会委员孙小贞：一个是维修基金没有到位，另外小区里面本身管理也比较乱，包括停车、绿化这些都比较差。

　　业主周定真：还有就是由于蓝印公司（开发商）把没有独立产权的架空层全部卖给了业主，我们业主就要向开发商索赔。

　　但是和开发商的交涉并不顺利，开发商说这些业主根本没有资格来跟他们谈。经过咨询，业主们知道如果有了业主委员会这个组织，就可以代表自己维权了。

	被告都市庭院业主委员会主任马根祥

　　业委会主任马根祥：到2000年6、7月份入住率达到50％以上了。按照1997年公布的上海市物业管理条例，我们已经有这个资格成立业主委员会了。

　　有了想法，马上行动，在浦东新区建设局指导下，通过业主们选举，2001年1月19日，都市庭院业主委员会依法正式成立了。积极参与维权的马根祥，被推举为都市庭院第一届业委会的主任。

　　由于有小区全体业主作为强大的后盾，临危受命的业委会与开发商的谈判也取得了重大进展。

　　业委会主任马根祥：七、八个月的交涉以后，开发商也承认自己的不足，也愿意拿出一部分财物进行补偿，所以说我们拿到30万元的补偿金。

　　除此之外，业委会还为业主们争取来了价值400多万的车库、公用建筑等房产，同时，开发商应该支付的那部分维修基金也到帐了。作为业主们的代表，业委会终于不负众望，首战告捷。

　　谈判结束后，都市庭院这个大家庭里风平浪静。此时的业委会将工作重心转移到了小区建设上。

　　业委会委员陈洁华：大概花了近两年时间，自己捐款、种树，没日没夜地种，这后面已经变成了一个大花园。

　　业委会主任马根祥：把这个钱拿到了以后，首先把小区该做的事做上去了，绿化补上去了，门路进行了维修了，做了一个亭子，空调的滴水管装了，消防设施，一点没有消防设施的，消防设施补上去了。

　　就这样，大家的都市庭院一天一天变得像样起来。但是，就在这繁荣的背后，一些矛盾也在悄悄地滋生着。

　　2002年春天召开的一届四次业主代表大会，仿佛一根导火索，引爆了整个都市庭院。在这次大会上，业委会提出了一个奖励方案请求通过，这就是从开发商的补偿款中，拿出一部分奖励当初与开发商谈判和积极参与小区建设的有功人员。

　　业委会主任马根祥：因为这不是维修基金，维修基金如果这样发，绝对是违规的。因为我是补偿回来一部分，我拿出3％到5％，对这部分人进行奖励，我认为很正常。

　　业主周定真：我们认为这个补偿款是属于全体业主的，比如这30万块钱补偿款，它是专款专用，你不能用到别的地方去。

　　尽管有个别代表反对，发放奖金的方案还是被大会通过了。这个决议很快在许多普通业主那里掀起了波澜。

　　业主周定真：他发的奖金几乎是每个业主代表都可以发到的，他实际上通过利益的关系，把大多数业主代表给收服了。

　　业主们认为，参加表决的人基本上都是能领到奖金的人，这样的表决本身就不公平。于是，给部分有功人员发放奖金，使得一些业主开始怀疑业委会的工作动机和财务状况。曾经并肩战斗过的业主和业委会之间开始有了裂痕。

　　业主吴小明：我认为，他做了一些事，但是他出于什么目的我们现在不清楚。

　　很快，种种猜测就扩散到了整个小区，也迅速蔓延到了业委会的所有工作上。关于业委会工作人员的津贴问题，关于小区各项工程的花费，还有当初与开发商谈判的过程等等，都成了持怀疑态度的一些业主们急于想了解的东西，他们怀疑业委会肯定还有什么瞒着大家。

　　吴小明：为什么他们手上的钱有这么多？

	楼房全景

　　周定真：向开发商索赔到多少东西，我们不知道。

　　业主们的疑点越来越多。最终，就连当初业委会代表业主们与开发商谈判的成果，也成了很多业主置疑的目标。架空层就是其中之一。因为，当初开发商归还小区的架空层，没有独立产权，也不能出售，但是现在，其中一些已经有人住了，还有一些似乎也准备住人，正在装修当中。

　　业主：一会儿讲开发商把它卖掉了，一会儿讲业委会把它卖掉了。到底是谁卖掉了，他们自己知道……

　　业委会强调架空层并没有卖掉，只是租了出去，在这个问题上之自己并没有违规。

　　业委会主任马根祥：因为我们业主委员会是代表业主的，我们按照有关规定出租给业主。出租给业主把这部分钱拿出来以后，进行小区的改造，弥补前期开发不足。

　　而在用钱上，业委会称他们更是小心谨慎。除了每月按规定拿500到900的津贴外，并没有再为自己牟取私利。

　　业委会委员孙小贞：实际我们这里有严格的制度的，成立业委会以后，定了各项制度，包括财务制度。

　　业委会主任马根祥：如果确实是有这个问题，政府有关部门肯定马上跟你发责令整改通知书了。给你进行处分了，我每年都去进行审计，审计报告也写得很清楚，没有挪用，外借。维修基金本金、利息都没有动用。

　　于是，业主们强烈要求业委会除公布所有账目外，还应该公布如谈判记录、各种发票原件等等。

　　对于公布账目，业委会表示这是应该的，而且自己一直也是这么做的，但是对业主们要求公布与开发商的会谈纪要却持反对意见。

　　业主周定真：他代表我们去谈的，但是没有告知我们他谈判的内容《会议纪要》。

　　业委会主任马根祥：开发商的协议公布过了，该公布的都公布过了，因为这《会谈纪要》是一个谈判的过程，过程引起的决议就是一个协议书。我认为把协议书公布出来就可以了。

　　对于业主们公布发票原件的要求，业委会觉得既没有道理，也没必要。而业主们却认为即使不张贴到公告栏里，那至少也应该能让他们自由查看。

　　业主吴小明：最简单的方式你叫他看账，你认为哪个方面的账要看，我就提供给你这个账，这个问题不就解决了吗？

　　业委会主任马根祥：我小区有1000多个业主，今天你来查，明天我来查，今天父亲来查，明天儿子来查，那天他老婆来查，我没有办法开展工作。

　　各种复杂的因素交织在一起，使得业委会和部分业主之间，彼此都不再信任，长达几个月的争执当中，业主们还有了一些过激的行为。

　　马根祥：就找你茬，给你造谣的，用书面的，小字报，拉横幅，说我们挪用公款怎么样怎么样，把小区的维修基金全部用完了。我跟他们讲，你们讲话要有一个依据，他说你不摊账，我就可以这么讲。

　　就这样，由业委会奖励部分有功人员而引起的信任危机，使得业委会和部分业主之间在长达几个月的争执当中，矛盾已完全僵化，沟通的路被彻底堵死了，曾经并肩战斗过的双方最终不得不走上了法庭。

　　2003年4月，上海市浦东新区人民法院做出了一审判决。按照上海市居住物业管理条例的规定，判令业委会在小区宣传栏内公布维修基金账目和业委会活动经费账目。对公布会谈纪要和发票原件等其他请求不予支持。

　　业主们对此判决表示不服，随后向上海市第一中级人民法院提起上诉。2003年7月17日，一中院做出了驳回上诉、维持原判的终审判决。

　　官司虽然了结了，但业委会和业主之间的矛盾却依然无法调和，这种僵局现在已经明显给都市庭院这个大家庭带来了一些影响。

　　业委会的工作现在几乎已经停滞，值班记录终止，办公电话注销，而一些业主和业委会委员在小区里相见时也都形如陌路，互不理睬。

　　小区的健身房等设施现在也都闲置了，院里的一些花木也因为没人打理，有的已经开始枯萎。

　　业主和业委会本是一家人，可一家人却说起了两家话，就这样把一个本来挺温馨的都市庭院弄成了“多事庭院”。而我们下面要讲的另一个同样发生在小区的故事，却显得更有些特别。这个故事发生在业主和物业公司之间。有人把业主和物业比喻成主人和管家，要说主人对管家挑剔一点也属正常，因为你毕竟是我花钱雇来的，可如果我要告诉你，就有那么一个管家却把自己的主人给告上了法庭，你会感觉奇怪吗？让我们接着看这个发生在北京的故事。

	原告大成物业公司经理陶明

　　陶明是北京市大成物业公司的经理，就是他代表公司，将所管理的小区内12户业主告上了法庭。提起这场诉讼，陶经理表示，这样做实在是迫不得已。

　　陶明：我告诉你不行，你偏偏那么干，最后你承担后果，那我怎么办？

　　陶经理所在的大成物业公司，在2002年7月开始对位于北京市丰台区的长安新城进行管理，然而，进驻小区还不到半年，一号楼上就有12户业主不顾物业公司和开发商的一再劝阻，把原本敞开式的阳台给封闭了起来。

　　陶明：阳台原来的定义是什么，就是大家跟大自然接触的地方，北京话就是叫我透空气的地方，你把阳台封闭起来，整个风格格调你全部改变了。

　　陶经理介绍，小区在设计上以通透与简约为理念，阳台都是敞开式的，这12户业主封闭阳台的做法不但破坏了这种设计理念，更是公然违背当初签订的在公约中明确写着：不准擅自封闭阳台。自己只有无奈的将这12户业主送上法庭了。

　　陶明：我自然要向法律求助了

　　既然在《业主公约》上签了字，可业主们又为什么不去遵守呢？

　　记者先来到了住在一号楼4门的业主党先生家，他家就是12户封闭了阳台的业主之一。

　　党红军：只有你亲自住进来了，在这里生活，你才能够体会到这个房子这个阳台到底适不适合你生活需要。

　　党先生带着记者来到了他家的主卧室。主卧室是通过一个很大的落地窗与敞开式阳台连通的，冬天时很不利于保暖。由于小区内的住户们采用的是烧天然气的方式自己供暖，这样一来就需要烧更多的天然气以保证卧室的温度。

　　党红军：我把我的暖气炉开到最高的数值上，因为它最高的温度数是9，我开到7或8，那个屋里温度没有达到过16度。

　　记者又来到了住在楼下的冯大爷家，退休在家的冯大爷也对阳台进行了封闭。

　　冯大爷：没封的时候，我们到这个阳台上来，这灰尘，特别的脏，穿这鞋不能进这屋，而且我们拿着水在这儿擦好几遍，才能干净。

　　随后记者又来到了小区内，采访了一些业主，对于封闭阳台业主们都谈了自己的看法。

　　业主：防尘，还有小孩（容易掉下来），安全问题。

　　业主：你像北京哪个小区不封啊，每个小区都基本封的。

　　在记者的采访中，业主们反映，敞开式阳台主要有三大弊端不保暖、灰尘大、不安全。

　　既然如此，那么当初这些业主为什么还要在《业主公约》上签字，同意不封闭阳台呢？

　　签订公约是在2002年6月30号，正是领取新房钥匙的日子。而要领到钥匙，业主们必须先与物业公司签订一系列条约。

	业主代表党红军

　　党红军：你把所有的钱都交完了，物业公司才把钥匙给你，你要签各种各样的条约，都是他们事先拟定好的，这些东西你没有讨价还价的余地。

　　《业主公约》就这样签订下来了，而且当时正值夏天，敞开式的阳台确实有许多好处，让业主们感到比较满意。

　　党红军：每一家一个突出的小阳台，比较简约的这样设计，整体划一的，我们觉得还是不错。当时心里也很高兴。

　　但是，几个月后，天气开始变凉，阵阵秋风却一天天吹起了业主心中的不满。业主们发现外观的好看并不能带来什么实际的好处，敞开式的阳台所带来的麻烦，越来越让他们难以忍受。于是，业主们找到了物业公司，希望更改《业主公约》里的内容，把阳台封闭起来。

　　由于党先生从事的是与法律有关的职业，人又比较热心，所以被推选为代表和物业公司协商封闭阳台的事情。不料，这一提议却遭到了物业公司的拒绝。因为在物业公司看来，阳台这种设施具有一定的公共性质，如果封闭的话很可能引发危险。

　　陶明：这三棵柱子的主要作用是起装饰作用的，它不是起主要的承重作用。这是一个从设计的角度来说不太赞成做这个封闭的原因了，难度也在这里。

　　除了安全以外，小区内整体的美观与整洁也是物业公司要考虑的问题。如果业主要封闭阳台，必然会使整个小区的美观受到破坏。

　　陶明：这个阳台最大限度的体现了人与自然的亲密接触，从这个建筑结构上看很现代，线条很流畅。

　　物业公司的说法听来似乎也不无道理，于是，急于封阳台的业主们又想出一个两全其美的解决方案。

　　党红军：事先协商，就是请物业公司你们出面，你们来协调，统一给大家封，我们那时候强调统一封闭。

　　可是这样的协商又一次遭到了物业公司的拒绝，毕竟这只是部分业主的想法，如果统一对整栋楼的阳台进行了封闭，必然会导致那些不同意封闭的业主找自己的麻烦。所以在业主们没有达成统一意见的情况下，物业公司表示不能答应他们封闭阳台的要求。

　　陶明：假如说这一百户业主有两户业主就不封，那这部分业主的利益怎么体现呢？

　　尽管可能会有业主不同意封闭阳台，但是如果大多数业主有这样的需求，物业公司不但应当重视而且也应该同意。抱着这一想法党先生等几名业主们开始在全楼征集意见。

　　党红军：既然要封那大家封起来，这是集体的力量，而不是你们某一个人要怎么样。

　　结果在一号楼的180多户业主中，有超过100户的业主对封闭阳台这件事表示赞同。这样的结果令业主们满怀信心，于是派两位代表的将材料送到了物业公司，不料，业主们得到的答复依然是不允许。

　　陶明：不赞成业主，把这部分本应该属于人与自然交流的部分再封起来。

　　虽然不让业主封闭阳台，但物业公司觉得自己并不是与业主对立的，而且是为业主服务的，只是小区还没有成立业主委员会，因为只有业主委员会通过的决议自己才必须执行，毕竟自己管理的是整个小区，这100户业主相对整个小区来说只是很小的一部分。

　　陶明：如果业主委员会没有成立的话，我操作起来确实比较尴尬，您的意愿我没法的具体的操纵去体现它。

　　由于长安新城才刚刚开发，目前入住的也仅是第一批业主。而根据北京市出台的相关规定，成立业主委员会必须全部小区入住率超过50%，或者第一批业主入住两年以后才能成立。现在的长安新城显然两个条件都不能满足。

　　党红军：那这我们一算，这恐怕到奥运会（2008年）了吗？

　　由于没有业主委员会，无论是业主还是物业，谁都无法说服对方，谁也没有足够的力量压倒对方。于是，双方就在一次又一次的谈判中展开了拉锯战。

　　然而，一次小偷的意外光顾却打破了这种对峙的局面。

　　失窃的正是一号楼的一户业主家。虽然被盗的财物并不很多，但这也使业主们对安全问题的担心变成了现实。业主们认为，正是敞开式阳台为盗贼提供了方便。

　　业主李恕：因为前边进不去，前边有防盗门，防盗门还是不错的，前面绝对进不去，他只能够从阳台进去。

　　为了证明这一点，党先生也为记者做了演示。

　　党红军：你看阳台的锁，我现在把它给锁上，锁上之后从外面很容易打开，这个扣已经扣住了，如果在外头他只要一推这个门就变形了，如果从外面的话很容易就打开了。

　　现在业主们关心的已经不仅仅是保暖防尘等问题了，而是涉及自己人身与财产的安全。于是业主们决定不能再等了。

　　党红军：那么我们决定我们自行封闭我们自家的阳台。

　　阳台一定要封闭，现在也没有商量的必要了，出于对物业公司的尊重，业主们这个决定做出了一份通知，由两位业主代表递交给了物业公司。

　　接到业主们送来的通知，物业公司感到非常生气，因为自己的所作所为是对全小区的利益着想，阻止业主这样做自己并没有得到什么好处，业主们实在太不理解自己了。

　　陶明：我图什么，跟大家伙这么苦口婆心地说。

　　物业公司面对的不仅是业主们的不理解，还有开发商的压力，因为按他们与开发商的约定，必须两年内将长安新城建成市级文明小区。如果现在业主们封闭了阳台，这个目标可能就很难达到，这样就难以向开发商交代。所以处于左右为难的境地。

　　陶明：这个事就使物业公司很为难了。

　　物业公司的这种苦衷在业主们看来是很没道理的，照物业公司这么说，业主的利益还怎么维护，要物业公司还有什么用？毕竟物业公司是自己花钱雇来的，现在自己的生活有了问题，物业公司不但不出面解决反而还不断阻挠。

　　业主：该管的他没管到，不该管的瞎管。

　　由于物业公司一再的拒绝，业主们干脆不再和物业公司进行交涉了。因为他们觉得房子是自己花钱买的，是自己的东西，封阳台这样的事自己凭什么不能决定。

　　党红军：这个房产是我购置的，这是属于我的财产，我怎么处置我的财产这是我的权利。

　　对业主的这种态度，物业公司也很恼怒，他们觉得在这件事上自己如果妥协，将会后患无穷。

　　陶明：如果个人的需求随意扩大化的时候，对整体的影响是不言而喻的，这就是我们所担心的。

　　虽然物业公司有很多担心，但随着盗窃案的发生和天气的逐渐转凉，业主们封闭阳台的决心越来越坚定了。按照通知中约定好的时间，2003年1月18号，业主们订购的塑钢窗送到了小区门口。

　　党红军：塑钢公司的车就来了。

　　陶明：保安拦着不许进。

　　党红军：我们就让车司机车，你们就往里进。

　　陶明：我们跟业主说不行。

　　党红军：保安不许往下卸，我们自己往下卸。

　　陶明：过马路有人行道，你偏偏不走我怎么办？

　　看着火热的安装场面，陶经理的心凉了下来，他知道，要想阻止业主们封闭阳台，只有一个办法，而这个办法原本是他最不愿意采用的。封闭阳台的那天是个周六，本该是休息的日子，可陶经理还是连夜和律师联系，写好了起诉状，周一一早就来到了法院，对封闭阳台的12名业主提起了诉讼。

　　陶明：我只能通过法律来保护我自己了。

　　北京市丰台区法院对此案审理后，做出了一审判决：由于当时购房合同中对于阳台是否封闭约定不明确，物业公司强制业主们签订的《业主公约》中关于不许擅自封闭阳台的约定无效。

　　驳回原告要求12户业主拆除阳台的诉讼请求。

　　法院判决以后，原本处于观望的业主，也开始对阳台进行了封闭。现在的二区一号楼，和原来的设计有了很大的不同。

　　据陶经理介绍，现在有些业主将消防连廊这样的用于防火的公共地区也给占用了，并进行了封闭。还有一些业主甚至从没有阳台的墙面上开始自己搭建阳台。

　　陶明：大家伙说了他们能封我们为什么不能封，我们也要封阳台，封阳台怎么办？不具备支撑条件怎么办，自己作盒子、制模板，做钢梁，做木板，整个自己搭出阳台，为的是把阳台封闭。

　　业主们的行为让陶经理感觉无能为力，也无所适从，而对因此而带来的更大的安全隐患，陶经理更是忧心忡忡，然而对这一切，正忙着封阳台的业主们似乎还没有意识到。

　　您也许注意到了，在上海的都市庭院小区里，只有业主和业主委员会，而没有物业公司；而在北京的长安新城小区呢，却只有业主和物业公司，而没有业主委员会。一个小区，从理论上来说，三方都有了，这机制才算健全。但是，这也并不是说，缺少一方就一定会出问题，或者是三方都有了就一定不会出问题。小区对我们来说，还属于新生事物，相关各方都得有一个良好的心态，不仅物业公司要学会如何当好管家，业主和业主委员会同样要学会如何做好主人。如不然，不仅是管家感觉憋屈，主人更会享受不到应有的体面。关于小区建设话题，希望观众朋友能各抒己见，并通过电子邮件的方式参与我们的讨论。