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亚洲房地产市场阴霾重现
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在曼谷，一幢建成近两年的大型写字楼如果入住率能达到一半就值得幸庆了．Colliers Jardine
的房地产代理人SuttipanKreemaha谈及５８层高的帝国大厦有如此出租率时不由感叹：”这已
经算很好，很好了”．任何亚洲国家的首都，若写字楼仅有一半出租率，简直就是一个灾难．
而Suttipan上述赞誉却应另当别论．曼谷是１９９７年亚洲金融危机发源地．建筑过多，房屋
空置率高一直是经济低迷的标志之一．１９９９年，曼谷一流写字楼空置率高达３６％．因此，
新楼能有一半的出租率确实已属不易．
然而，不能过于乐观．虽然过去三年中，曼谷，香港，汉城和新加坡的房屋空置率均有大幅
下降，但前方阴霾已然再现．就顶级写字楼平均租金一项，截至６月３０日的前三个月中，
上述这些城市家上东京就告全线下滑．而且，网站和外资跨国公司等写字楼的主要入租行业，
目前也因全球经济低迷．无力成为写字楼租赁的消化方了．
房地产业建筑过剩被认为是１９９７年亚洲金融危机的罪魁祸首之一．但当时美国经济依然
强劲，尤其是美国消费者对亚洲廉价出口商品的强劲需求，推动了该地区经济的迅速复苏．
然而，亚洲经济复苏却未从根本上改变导致过多资本涌入房地产市场的风险报酬不均衡状况．
眼下，全球经济下滑，再无救世主可言．美国经济也和其他国家一样身陷泥沼．亚洲房地产
业恐将再度滑入低迷．保诚证券香港公司地区策略家罗伯特．朗特里说：”亚洲房地产业正
处低谷，而且看来情况不会发生突变．亚洲建筑过剩．虽然部分楼市价格看来颇为低廉，但
实质上不过是较其峰值相对低廉．”
亚洲房地产行业确实曾有艳阳天．危机之前，香港主要写字楼每平方英尺的月租金将近１０
０美元．眼下却不到６０美元．新加坡写字楼平均租金同期内也下滑近４０％．但亚洲任何
地区房地产贬值的程度恐怕都不及东京．日本政府最近公布的一份报告显示，剔除日圆兑美
元汇价波动的因素，东京地价已连降九年，眼下为４８６，０００日圆（３，９５１美元）
／平方英尺．
正如朗特里所指，亚洲房地产价格下滑并不代表价格再无下跌空间．他说：”纵览整个亚洲，
下档空间依然存在．”鉴于写字楼出租率和空置率一向是宏观经济的跟踪指标，房地产业前
景黯淡在情理之中．宏观经济表现不佳，尤其是对亚洲经济影响颇深的美国和日本更是身处
险境．日本最近公布领先经济指标连续第六个月低于５０，表明经济已沦入下滑通道．此指
标连续三个月低于５０即意味经济陷于衰退之中．在美国，就业人数减少，制造业连续１２
个月下滑．半导体业订单数月来也告萎缩．
非但如此，还有其他问题浮现．以香港定于９月份开盘的Centrium大厦为例．该楼盘面积偏
小，共计２５，０００平方英尺．信和置业拥有其７０％股权．信和的租赁代理机构称，公司
至今未同一位承租人签约．
３８层高的汉城金融中心从１９８４年动工以来，去年年底终于开始出租．７个月后，在写字
楼市场出租率高达９５％的情况下，该中心空置率仍有２７％．
汉城的高级写字楼市场可谓三足鼎立，每一部分市场均有其各自不同的承租客户．Kangnam
地区是韩国咨询科技业的神经中枢，也因为此，该地区的房地产市场成为最易受全球咨询科
技业衰退影响的地段．中部商业区是零售，金融和外资公司的聚集地．全球经济低迷或将打击
该地段的外资跨国公司．最后，Youido是汉城的金融中心，该地区房价或许未曾受压．但不
可否认的事实是，该地区房价很大程度上受外资购买韩国写字楼产业之提振．然而眼下，外
资需求似已无力成为支持价格的动力源泉．若经济衰退挫伤外商需求，则价格下跌不可避免．
新加坡房地产价格面临的下行压力虽有不同，但跌势却无相异之处．未来５个月中，至少有
４座Ａ级写字楼将在新加坡中心商业区开锣，新增供应量１００，０００平方英尺．不过，
写字楼相继开盘意味着新加坡建筑业自危机后首次恢复正常．
高盛香港一位地产分析师说，未来数月中，香港也将有数座大型新建筑开盘．单单将于２０
０２中推出的国际金融中心二期工程就有１８５，０００平方英尺，租金无疑会受压．他预
计，租金水平２００３年将有回升，因为２００３年和２００４年无新楼开盘．届时若经济
强劲复苏，预计价格和租金都将大幅回弹．
然而，香港房地产市场面临着准Ａ级”边缘”写字楼供应过剩的问题．所谓准边缘写字楼指
地段略处中心商业区之外的优质写字楼．香港房地产开发公司Pamfleet执行董事安德鲁．
莫里说，这类房产因为网站公司大批倒闭而受创．在他看来，由于承租人寻求更便宜的房产，
这类写字楼的过剩不久就会影响价格更高档的楼业．香港FPDSavills一位房地产分析人士
说，香港不同地段房产之间的价差”已经失控”．
如果亚洲地区的房产价格和租金颓势不减，至少会有助解决一个顽疾：投入房地产行业的资
金太过庞大．９０年代亚洲经济繁荣导致了过度投资．香港第五大房地产公司，信和置业的
主席说，目前房地产业不景气不过是周期循环使然．他说：”开发商建造房产，不可避免会
出现供应过剩，价格势必会因此进行暂时性调整．”他认为，亚洲真正的问题在于缺乏信心，
尤以房地产行业为甚．他说：”随着信心转好，相信价格也将开始回升．”
只有一位开发商持相同的乐观态度．拥有帝国大厦的泰国酒业巨富CharoenSirivadhanabhakdi说：
”我们会让帝国大厦全部出租，等着瞧吧．”
很少有开发商抽身而退而不冒风险．他们的生意便是一大赌注，即使面临市况艰难和经济下
滑，也会表现出十足的信心．
《摘自桥讯社》
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