主持人 李 楠
嘉宾 潘福祥 新动力工作室首席顾问
主持人：深万科是一家很受投资者关注的上市公司，上市十年以来，一直保持着高速的增长，但是在快速发展的背后，最近有关深万科遇到财务压力的议论也越来越多，深万科的经营以及财务状况究竟如何呢？为此我们的记者到深圳进行了实地探访，我们一起来看记者的采访。
深圳万科企业股份有限公司成立于1984年，以房地产为核心业务，是首批公开上市的企业之一。上市十年以来，净资产收益率一直保持在10%以上，每股收益维持在0.4元左右。到2000年底，万科总资产56.2亿元，净资产29.1亿元，拥有员工6616名，全资及关联公司37家。2001年11月，深万科再次成为世界权威财经杂志福布斯全球最优秀200家小型企业的公司之一。今年以来深万科剔除了百货等业务，重点加快了城市住宅开发的速度，目前深万科在深圳、上海等10个城市的土地储备，累计已近871万平方米，这些为深万科今后的可持续发展提供了有力的保障。深万科良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力都受到市场广泛认可。在近两年主营业务都以30%的速度增长之后，最近，它又提出，今后5年，今后每年也将以30%的速度增长。
记者：深万科下一步的发展目标是什么呢？
王 石：万科现在是百分之百的经营房地产，经营住宅的公司 ，目前万科是在全国10个城市开发项目，以前万科是把100万以上城市人口的城市作为发展的一个市场。象100万以上城市人口44个，我们现在10个，预计在五年之内把44个城市覆盖。
主持人：我们从记者的采访中了解到从98年房地产行业复苏一直到现在，深万科一直保持着以每年30%的增长速度，但是我们也知道房地产行业发展也是有一定周期性，所以我们想知道随着入世和申奥的成功，房地产行业特别是象深万科它能不能保持这种高速发展的局面呢？
潘福祥：应该说从房地产整个大的行业来说，为房地产这个行业能够快速发展奠定了坚实的基础。按照我们现在国家的基本规划，在十五期间，年增长速度基本上可以达到7%。另外一个和我们整个基本情况发展水平目前阶段相适应的，居民住房需求现在作为一个大的市场被开发出来，比如说到2000年底的时候，我国城镇居民人均住房面积基本达到了20.4 平米，按照目前西方发达国家来说，他们现在目前差不多是44.6平米，根据他们的经验来说，人均住房在30-35平米这个阶段的时候，应该说有一个飞速发展，从这个角度来说，我们国家从未来10来内，应该说我国房地产行业还有一个非常好的前景，根据国家建设部的一些统计数据说明在未来的10年中，每年城镇住房需求基本上达到1亿平米这么个水平上，从这个角度说，未来房地产相当长时间有一个好的前景。
主持人： 深万科想保持主营业务每年30%的增长速度，这就需要巨额资金的支持，但是我们注意到，2001年中期深万科现金流出现负值，达到-7.25亿元，这是为什么呢？我们的记者就深万科资金，以及应收帐款，还有存货等问题采访了深万科董事长王石，让我们先来一起看一下。
2001年中期深万科每股经营活动产生的现金流净额为-7.15亿元，有人说，深万科转让万佳百货股权，申请发行15亿元公司债，和华润集团的合作等，都是为了解决公司的资金难题。
记者：有人认为深万科的资金存在压力，您认为深万科资金是否充足，能够保证今后5年每年以30%的发展速度？
王石:在2000年按照原来的计划万科是通过华润的定向发股，差不多一次筹集20亿资金，应该说，这个方案是在临时股东大会之前放弃了，但显然这个在市场带来种种猜测，就是说这个方案放弃了，是不是带来万科资金周转的困难，实际上现在银行给万科的额度，就是你不用去额外申请，是20个亿，现在还没有用，本身帐面上，年底 11月份的资金存量是7个亿，预计到年底资金存量还能往上升，所以资金应该是没有问题的。
主持人：在采访中王石还告诉我们的记者说，现在房地产类上市公司的平均资产负债率是75%，而深万科还不到50%， 因此他认为深万科还是比较好的，不存在资金上的问题， 那么您认为深万科的资金是否足以保持5年以30%的增长速度？
潘福祥：应该说现在房地产行业是整个银行重点支持的一个行业，作为深万科具有一个比较好的品牌优势企业来说，在未来主业发展上来说，资金上应该不会成为制约因素，但是万科历年的财务报表，我们发现这个企业过去在财务运作上比较稳健的，或者说他大量的贷款很多都是一些短期贷款，基本上都是3个月到1年的期限，这样实际上他是把一个短期贷款长期化，经过货新款来还旧款。这样就可以保持利率能够比较灵活，基本每年情况，都是在6个亿到10个亿以下这个规模，但是他长期贷款过去基本上很小，6000万到8000万，在2001年他的中期报表上我们发现，他的长期贷款已经达到了1.9亿。
主持人：这是什么原因呢？
潘福祥：都是2003或者2004年到期，所以从这个角度来说，我们可以看出可能万科在自己高速扩张这个过程中，资金上也还是有一些压力的，所以开始也偿试做一些期限稍微长一些的贷款，这个整体情况应该说是比较正常的，特别是对万科这样扩张比较快速的企业来说，适当增加一些企业银行贷款，应该说完全是可以接受的。
主持人：那么他增加了长期的贷款主要是什么原因造成的呢？
潘福祥：因为我们对这个企业进行研究后，发现大量的项目运作过程中使现在的规模在不断增加，从过去比较小的运作规模向更多的城市，更大的楼盘开发，另外一个它整体的土地的储备这方面动作比较大，所以说整体上在这方面的投入是比较大的。
主持人：如果它的资金存在一定的缺口话，您觉得它应该采取怎样的筹资方案，既能够保证原来财务上的稳健原则，又可以增大股东的利益呢？
潘福祥：应该说有几种途径，第一种应该说他要清理的一些跟主业并没有太吻合的一些行业投资，比如说在今年上半年已经做了，他把万家超市给转让掉了，就是出售了，出售以后，回收了4个亿的现金，这时候相当于未来它把主业集中在房地产，他把与房地产不相关的产业逐渐变卖掉了。
主持人：剔除出去了。
潘福祥：这样就可以回收资金，可以转到房地产发展上，我们说这是一种途径，另一途径我们说银行贷款，银行贷款根据它公告的信息来看，具有额度可以获得银行资金支持，能有38个亿的银行贷款，在前一段时间我们也看到，万科也公告它准备要发行15个亿的可转债，我们知道可转债对于万科这样的主业比较明确，整体主业发展前景还比较被看好的企业来说，应该是可以受到投资者的欢迎，而这对企业来说，筹资成本也低一些，对股东的权力可以有一个更好的保障，比单纯的股权的融资来说对投资者也会有益，所以我们说这些途径可能都会成为他未来解决自己资金约束时候的可选择的方案。
主持人：我们也注意到除了资金上的这些问题，应收账款也是深万科存在的一个很重要的问题，就这个问题我们的记者也采访了王石，让我们一起来看看王石是怎么认为的？
记者：我们发现万科在2001年的中期应收账款是5.8亿元人民币左右，占销售收入的24%，而这一比例在2000年全年只占13%，这些应收账款的背后是否存在着风险和压力呢？
王石：从一个经营规模的上市公司来讲，它的应收账款 ，第一是相当正常的，第二关键不在看它的应收账款比例在增加，而关键应该在应收账款的来源是在哪里，比如象万科80%的应收帐款是银行的按揭款，所以按照银行的有关规定，到时候他都把钱给你拨过来，所以这种应收账款是非常正常的。
主持人：王石认为，存在这种应收帐款比较高的现象是因为由于他们卖的房子主要是以银行按揭贷款来销售的，那么我想问一下，是不是在整个的房地产行业，上市公司中都存在这样的现象呢？
潘福祥：应该说是一种比较普遍的现象，在某种程度上可能万科相对来说还是比较低的，这个当然有一个特征情况，就是说2001的报表中体现出来的，今年上半年的应收帐款的比例增加，主要的原因是因为它中报的时候，销售收入用的是上半年的销售收入，而应收帐款用的是总的结存的尽额，这时候销售比例相对来说，如果把全年的销售收入放进去计算的话，这个数据可能有比较大幅度下降。
主持人：实际上除了应收帐款偏高以外，我们也注意到存货偏高也是房地产上市公司的一个问题，而且最近深万存货比重也是在不断的增加，就此我们的记者也采访了王石，我们一起来看一下他是怎么说的。
记者：万科的存货一直在不断的上升，对此您怎么看？
王石：存货显然和万科一个比较快速的增长，土地储备增加是有关系的。万科75%的存货是土地储备和在建工程。存货的结构里面只有19%是在建待销售的房子。而19%里面7%是属于刚完工的，在销售当中的，所以应该说从结构上来讲呢，它的存货完全是在一个合理范围内，我相信随着万科城市的增加，土地储备量的增加，存货也会随着一块的增加。
主持人：我们注意到王石解释说，深万科今后的存货还会进一步增加，您对他这种解释有什么样的看法呢？
潘福祥：房地产企业一般存货总的比例比较高，深万科基本上是在60%左右的存货比例，这里实际仔细分析一下，我们说对房地产企业存货比例高是一个一喜一忧的问题。因为主要从他内部结构来看，因为一般房地产企业存货主要是以他开发完工的开发产品，在建的开发成本和土地储备来构成的，从土地储备来看，它反映是企业未来可供开发项目的开发空间和余地。
主持人：这是它喜的一面。
潘福祥：对，所以应该说对一个企业拥有比较多的土地储备是这个房地产企业未来有良好的发展后劲的一个标致，深万科在这方面情况是不错的，现在差不多有871万平米的土地储备，从现在2001年开发的面积基本上是100万平米，也就是未来基本上在若干年内，他整体上开发的空间还是比较大的，这是他的一个好处。另外我们说他忧的一方面在什么地方呢？它和任何一个企业都一样，有时候产品的销售不畅也会造成存货膨胀，就这方面来说，万科过去这方面的存货比较低，但是也不是没问题，比如说他深圳的项目，竣工以后，当年实现销售是80%，但是剩下的1.18个亿的销售，现在进展情况是比较缓慢的，也就是说作为一个高档的销售住宅，它整体上的销售现在并不是很好，现在还有1个多亿存货，这个对他来说今后是要加大销售的力度的。另外他销售存货比例比较大，还有一个原因就是他过去历史上比较长年积累下的一些伪房，这个没有做坏帐准备或者计提，比如说上海95年就已经峻工了，到现在为止在它的帐上还有1680万的存货，没有做任何的坏帐准备，这时我们说应该对企业来说也是存在一个潜在的风险，因为按正常情况下，对于这些整体长年销售不出去的一些房子，或者说销售可能性比较小的这些存货应该做一些坏帐准备。
主持人：我们还注意到万科的利息费用在损益表上的数字远低于现金流量表上的数字，经我们的记者询问，他的解释是由于利息被资本化了，您能给我们解释一下什么是利息资本化吗？
潘福祥：按照企业会计制度的要求，这个在建工程主要是借款来完成的，那么这块借款的利息可以计入在建成本，这就是所谓称作利息资本化。因为这样做处理以后，可以使企业降低财务的费用，使得它整体的效益比较好一点，对一个企业这样运作之后，可以使整个财务比较健康，万科企业，我们说从它的现金流量表来看，它的利息支出，差不多去年是达到了4700万，而在他的损益表上体现出它利息支出项目只有1300万，所以说应该有300多万是空余的，被利息化了，这块对于存货能不能做利息资本化，我们说实际是值得商榷的。
主持人：那么新动力工作室究竟是如何评价深万科的？
潘福祥：新动力工作室认为深万科是面临着房地产一个大的发展时期，应该说是有良好的发展机遇，只是在存货管理上费用上应该下一些功夫。
主持人：好，感谢潘福祥先生给我们进行的分析，周一新动力一直在努力！
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