近年来随着我国住宅产业的不断发展，老百姓购买商品房有了更多的选择，但是随之也出现了不少的问题，为此不久前我们的栏目制作了关注商品房系列节目。节目播出以后引起了国家相关部门的高度重视，广大观众也希望能就这个问题继续进行关注。所以我们今天专门请来了国家建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾同志，还有中国房地产估价师学会秘书长柴强博士，就我们商品房买卖前后的一些热点话题进行探讨。在这里先让我们回顾一下我们《焦点访谈》播出过的一些节目。
商品房销售当中的广告欺诈、面积的缺斤短两、物业公司的不规范管理是当前消费者投诉的热点，为此我们栏目曾经推出过三期相关内容的节目。看过4月11号我们节目的观众可能对这个画面并不陌生，这就是发生在去年9月20号上海雅士居小区里，物业公司经理、保安队长在小区里肆无忌惮地殴打业主时的情景。
业主赵学富：好像我们进了雅士居小区，就好像我们以前进了敌战区一样。
谈麟是福州市一名年逾古稀的老人，他用半生的积蓄购买了福建东皇房产公司的一套商品房，可不曾想房产公司竟然在房屋面积上打了折扣。
购房者谈麟：当时我差了8个平方米，我吓了一跳。我要的不是钱，我要的是理，讨个说法。
2000年初在深圳市几家主要报纸上刊登了深圳山水居小区的售楼广告，由于广告上的小区环境优美、价格优惠吸引了不少买房者，而买房者拿到现房后却发现自己一不留神却掉进了开发商为自己铺设的美丽陷井里。
山水居的业主：到现在为止我们住进来一年多了，一个影子都没有，所有这些配套……
业山水居的业主：我们现在不要说上当受骗，我们简直是投诉无门。
没谱的面积——关注商品房系列报道（一）
没准的承诺——关注商品房系列报道（二）
霸道的物业公司——关注商品房系列报道（三）
这三期节目所反映的情况引起了建设部的高度重视，鉴于上海市有关部门在物业公司打人事件发生后已对此事做出了妥善处理。建设部此次派出专门的稽查特派员重点是对深圳山水居项目中所反映出来的广告欺诈、福建东皇房产公司的面积欺诈问题到当地进行查处。针对节目中所反映的问题，深圳市、福州市有关部门已决定对违规的房产开发商进行相应额度的处罚，涉及此案的有关主管部门的责任人也已调离了工作岗位，并被取消了公务员资格。经法院判决，福建东皇房产公司返还业主谈麟购房款及利息，并一次性补偿谈麟九千五百元。5月23号，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、工商总局、监察部下发了关于整顿和规范房地产市场秩序的通知。为进一步贯彻落实七部委下发的通知精神，6月25号七部委在北京联合召开了电视、电话会对整顿和规范工作进行了全面部署。
主持人：七部委下发的通知重点是要解决什么问题？
建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾：这回七部委下发通知重点解决这样几个问题，第一个是违规开发房地产项目；第二个就是面积短斤缺两；第三个是合同欺诈；第四个是中介坑蒙拐骗；第五个是物业管理乱收费。这样一些问题是最直接侵害老百姓利益的。查到这些问题以后，要责令改正，要处以罚款，没收非法所得，直至资质年检当中降低资质的等级和取消它的资质等等这样一系列处罚。
据了解，今年一季度建设部对部分报纸中的房地产广告进行了集中排查表明，违法、违规及不规范广告比例高达41.7％。
主持人：你们有没有做过一项统计，这种广告虚假，不能兑现的承诺大概都有哪些体现？
中国房地产估价师学会秘书长柴强：大致上这样，一个是位置，一个是距离，特别有些用车程来衡量，什么五分钟、十分钟车程。还有就是周围的环境，靠点山呀，靠点水呀。
主持人：对。有的就是一条臭水沟。他说是亲水住宅。
谢家瑾：这比较严重的问题就是现在社会上乱评比、乱排序，都是以收费，交钱他就给评一个精品楼盘第一名、第二名，他就把这些作为他的广告。老百姓不知道，他一看，你是精品楼盘评比第一名就去买了。
主持人：像现在我们国家对于这种虚假的宣传和不能兑现的承诺有些什么样具体的规定？怎么去约束这样的行为？
谢家瑾：今年我们建设部和国家工商总局关于规范房地产广告专门发了文（件），对这一类的虚假广告要严厉打击。有虚假广告成分的首先要让它立即纠正，对于不纠正的，在房地产开发企业年检当中，要降低它的资质，甚至于吊销它的执照。这一次我们特别要求广告当中一些主要的承诺和事项必须在合同中写明。
主持人：那举个例子呢？
谢家瑾：你比如说，广告上面说的旁边有什么样的星级式的物业管理，因为我有五星级的物业管理的话，你在合同里写清楚，我今后拿合同我来要求你有五星级的。你要没有的话，合同上我就可以要求你赔偿。
对于近年来投诉比例增加最快的面积的缺斤短两问题，2001年已占到房地产投诉总量的16％。
主持人：老百姓去买房的一个重点就是注意一个价格，可恰恰有时候往往忽视一个问题就是面积问题，你看起来很便宜的房子，由于面积缺了几平方米，这价钱又很高，结果买到手的时候，实际上这价格是很贵的。
柴强：面积这个问题比较专业一点。现在通常按照建筑面积来标价出售的。建筑面积含套内建筑面积和公摊面积，所以比较复杂就是公摊面积这一块。现实里面比较常见的这样几个问题，一个就是预售的时候合同的面积和实际交房的时候这个面积相差比较大。
主持人：说有一个缩水和涨水，缩水和涨水就是面积变化。
谢家瑾：少了，说买了100平方米，最后拿到了（实际交房）95平方米，差5平方米。
主持人：这就叫缩水？
谢家瑾：对，这叫缩水。
主持人：还有涨水呢？
谢家瑾：涨水就是说他（开发商）买房的时候跟你说80平方米，实际上拿到的（实际交房）时候91平方米。80平方米你能接受，91平方米你要多拿多少钱出来？
主持人：让你把这个钱补给他。
谢家瑾：他套你来买他这个房子。
柴强：刚才我讲了有几个。一个就是合同面积与实际面积不符。还有就是公摊的面积不准确，或者多摊了。还有就是公摊的面积事后把它出售了，出租了。
主持人：公摊面积涉及的范围非常广，走廊、电梯，还有院子里的一些设施是不是也算公摊面积？
柴强：对。
谢家瑾：有一些现在要明确的标明，只要是公摊面积，你（开发商）只要算进去，它（公摊）产权就应该是业主共有的。因为你（开发商）给我算了面积了，现在就是说，他（开发商）在算面积的时候，他（开发商）把公摊分摊给了业主，但是这一类的房子，他（开发商）又捏在他（开发商）的手上，他（开发商）又有用出租来或者再卖来牟利。实际上他（开发商）就侵害了业主的权利。所以这回我们要求，你（开发商）必须标明公摊面积在什么地方，公摊面积只要分摊了，你开发商你就无权去出售和出租。
柴强：现在倡导按照套来计价，或者按照套内建筑面积来计价。
对于如何解决面积纠纷问题，建设部在2001年6月1号发布的商品房销售管理办法中已有了明确规定：2001年6月1号以后购买的商品房存在的面积纠纷问题遵照此办法执行；此办法发布之前存在的面积纠纷依照甲乙双方的合同执行。据中消协的统计表明，存在多收费、少服务、服务态度恶劣等问题的物业管理投诉，2001年比上年同期增长了13.2％。
主持人：这个物业管理公司和业主之间发生矛盾的情况，应该怎么来解决这样的问题？
谢家瑾：物业管理公司和业主主要是一个合同关系。如果说发生了矛盾以后，我觉得主要是依据合同来处理，业主可以按照合同来追究物业管理公司的责任。你完全没有按合同办，我可以炒掉你物业管理公司，就算合同没有到期，我可以说炒掉你物业管理公司，我换物业管理公司。
通知除了对上述内容的违法违规行为的查处，做出了相应的规定，还明确了房地产中介活动中违法违规行为的处罚办法。对于违反决定不具备资格的，同样要受到降低资质等级或罚款等项内容的处罚。
主持人：那有什么办法让消费者把这些矛盾和纠纷解决在商品房拿到手之前？
谢家瑾：最关键的是，第一个你在看他（开发商）的宣传广告上面一定要看看有没有预售许可证。这个如果是预售的商品房，预售的许可证就是关键。因为预售许可证发的时候，他（主管部门）首先要看有没有规划许可证、施工许可证、用地许可证，都有了，他（主管部门）才会发预售许可证，而且建到了一定的程度。第二个就是你要认真签好合同。去年我们和国家工商总局发布了一个合同的示范文本，你要知道，他要有土地使用证给你去解决质量问题，交付使用的时间，如果不是按时交付的话，你要得到什么赔偿。广告虚假要怎么样，这全都有。有些开发商就不愿意消费者知道这么多内容，所以他不用我们的示范文本，他用自己的格式文本，我希望我们的购房者要求开发商出具这种示范文本。
柴强：从专业角度上来讲，房地产买卖是比较复杂的。包括房屋的质量、房屋的产权，还有环境、整个手续这些，所以老百姓肯定不是专家。按规范房地产市场来看，必须有中介服务这样一些机构来购买、办手续，还有其它一些的服务。
主持人：但现在更多的老百姓都是自己去买。
柴强：因为中介前几年发展不太规范、不可信，逼着老百姓自己去买，所以这样的话，出现了一些问题。在国外或成熟的市场里面都是通过中介来购置的。
应该清醒地看到我们国家房地产市场毕竟是近几年才发展起来的新兴产业。对于在商品房开发中存在的违法违规行为的规范，还需要花相当大的力气。好在这次我们国家已经有了相对完整和明确的法律法规。可是要把这些法律法规真正落实，还需要我们各级政府部门切实履行好职责。这不仅会增添买房者的信心，维护好购房者的权益，也是房地产市场健康发展的需要。
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