不知从何时起，一些上海人对于住房按揭贷款开始热衷于提前还贷。日前，有关提前还贷银行是否要收违约金的事被炒得沸沸扬扬，一会儿说有关银行已经推出，违约金的支付办法也说得非常具体；一会儿有关银行又说还处在酝酿阶段，具体办法还没个准。
其实，不管提前还贷是否要付违约金，关键首先得弄清楚提前还贷到底合算不合算，别听说要付违约金了，就来个逆反心理，偏偏要提前还贷，还以为自己捡了个大便宜。如果想少付利息的话，那最好原先就不要贷款，一旦决定贷款按揭，提前还贷真的损失不小。且听银行专家怎么说。
提前还贷猛增
提前还贷迅猛增加成为沪上各大银行面临的新问题。4月份建行上海市分行个人住房商业性贷款回收6.2亿元，在回收额中，正常还款在2亿元左右，提前还款4亿元，比三月份增加一倍多。
最近，建行上海市分行的个人住房贷款率先通过了ISO9001质量管理体系认证，进一步增加了建行个人住房金融品牌“乐得家”的含金量，使这一家喻户晓的品牌具有更大的亲和力与信誉度。截止到2002年4月底，建行共为60万户居民发放个人住房贷款600余亿元；受上海市公积金管理中心委托共归集个人住房公积金448亿元、个人住房补充公积金35亿元。
开办个人住房贷款10年来，建行上海市分行还是第一次碰到提前还贷大量增加的现象，据该行房地产信贷部专家解释，主要有以下几方面原因：
股市低迷，一些借款人的股票投资收益缩小甚至为负，股票投资无所作为，借款人就将现金用于提前归还贷款。沪上一些单位相继推出了货币化住房分配方案，一次性或定期分配给其职工住房基金用于住房消费，这部分收入构成部分提前还款的动因和前提。
今年利率下调以后，由于在三月份以前发放的个人住房贷款今年利率不作调整，一些借款人觉得不合算，因此到银行提前还款。此外，公积金“冲还贷”以及上海市停止实施蓝印户口政策也造成了提前还贷增多。按有关规定，贷款所购住房不能办理蓝印户口，部分外省市的借款人为了挤上蓝印户口“末班车”，纷纷提前结清贷款。
提前还贷并不合算
住房贷款提前还贷，已成为沪上市民关心的热门话题。其实提前还贷不是大部分客户的愿望，而且也并非唯一的选择。市农行有关专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源，否则提前还贷多支付不少利息，吃亏的只能是客户自己。
该行有一位外贸公司的许姓客户，因对自己贷款后续资金来源低估，而选择了最高年限30年，总额68万元的贷款，其每月等额还款金额为3906.62元，（其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12（月）＝8947.56元，偿还利息为3160.99×12＝37931.88元。）可见在等额还本付息方式下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1％。此时若选择提前还贷，大量利息损失不算，还可能支付一笔不小的违约金，真是“赔了夫人又折兵”。因此市民在选择提前还贷时一定要心里有本账。
在向银行申请个人住房贷款时，借款人一定要三思而后行。倘若客户预计到今后可能会选择提前还贷，那么在贷款时要注意以下几点。
首先，贷款期限以短一点为好，以避免造成不必要的利息损失。因为贷款期限越长，先期支付的利息越多，损失的利息也多。
在贷款方式的选择上，可采用“等额本金”还款法。此种还款方式的优点是本金保持不变，利息逐步递减，期间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少。而“等额本息还款法”每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而贷款同样贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。
巧妙避开违约金
另外，现在还有许多市民不会利用银行提供的转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，农行个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。通过转按、加按、换按三种方式的巧妙运用，满足市民各种不同的购房需求，即可避免付违约金，又不赔利息。
当然，现在投资理财渠道越来越畅通，向银行贷款买房，利用手中余钱进行投资，只要投资得当，不求暴利是完全可以得到一定回报的。比如6月份记账式国债柜台交易即将开始，市民可到农行营业网点购买投资；开放式基金、企业债券、外汇宝等等都是投资好方向。相比于多样化的投资方式而言，提前还贷实在不是上上策。
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