主持人：姚振山
北京嘉宾：国土资源部土地利用管理司副司长 冷宏志
北京嘉宾：华夏证券研究所行业研究员 吴春龙
土地作为房地产行业的一项核心资源，一直倍受开发企业的注意，从2002年7月1日起，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，也就是业内人士称之为11号令的规定正式实施，意味着协议出让土地被叫停，土地市场一场静悄悄的变革正接近高潮。究竟11号令对房地产市场产生多大影响，对房地产上市公司将会产生多大影响？
曾经有人戏称我国的房地产市场是“有钱的人找不到地，有地的人找不到钱，没钱没地的人在做房地产”，从今年7月1日起，国有土地使用权招标拍卖制度实施，这样的局面将会改变。在国土资源部11号令实施之前，土地使用权可以通过协议、招标、拍卖三种方式出让，由于选择性较大，在某种利益的驱动下，很多地方土地出让就只有协议一种方式，不仅土地管理部门有权批地，其他部门或某个官员也可以将地批下来。协议出让导致土地使用不公开，难免掺杂着“幕后交易”，直接导致了国有资产的流失，制约了房地产市场的健康发展。
正如万科集团董事长王石所说的，要进入这个城市，你就得慢慢建立关系，慢慢了解，慢慢疏通关系，这种事快不得。他告诉记者，根据万科以往的经验，要进入一个新城市，差不多至少要花费6个月到10个月的时间，时间长的还可能需要20个月甚至更长的时间。中远发展股份有限公司总经理傅平对此也深有同感，他认为这最主要的还是土地的一级市场透明度不高，因为对房地产企业而言，拿土地这个阶段是最关键的。
由于房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，于2002年7月1日正式实施。
主持人：可以说，国土资源部出台的11号令受到了业界的高度关注，今天我们北京直播室特别请来了国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志，同时我们也请来了华夏证券研究所行业研究员吴春龙，欢迎二位。冷司长，首先请你简单地给大家介绍一下，土地利用管理司主要的职能是什么？
冷宏志（国土资源部土地利用管理司副司长）：土地利用管理司是国土资源部管理土地使用权和土地市场建设的一个重要的职能司，它的主要职能是管理地价、土地资产以及土地市场，制定各项土地政策。
主持人：管理地价是管理什么的价格？
冷宏志：这个地价主要是制定基准地价。
主持人：我想在11号令公布之后，对很多房地产企业来说，市场能发生非常重要的变化，这个政策出台的背景是什么？
冷宏志：这个政策出台，总体上说是我国建立和完善社会主义市场经济体制的客观要求。那么具体地说，有两个重要的背景，第一个就是建立公平、稳定、安全的土地市场的需要。经过十几年的土地使用制的改革和土地市场的建设，应该说取得了巨大成就。但是在市场建设当中也存在一些问题，集中地表现在市场配制土地资源的范围还比较小，以招标拍卖的方式，还有划拨或者协议方式来供地。公开、公平、公正的机制没有形成。这就造成了企业间的不公平竞争、政府行为的不规范，甚至产生腐败。那么这就影响了土地市场公平、稳定、安全运行。
主持人：这个政策的出台就是为了让土地出让显得更加公开、公平一些，透明一些？
冷宏志：对。从第二个方面来讲，就是落实党中央、国务院重大决策的需要，去年国务院下发了加强土地资产管理的通知，要求大量招标拍卖，同时今年中纪委七次会议和国务院廉政会议上，也要求经营性土地使用权必须进行招标拍卖。
主持人：就是说其实出台的背景是多方面因素造成的，但是核心是让土地的拍卖和转让更加公平一些，更加透明一些？
冷宏志：是的。
主持人：冷司长，通过节目我们可以看到，大家对房地产企业反应还是比较积极的，那么，新的规定出来之后，整个市场总体情况怎么样？
冷宏志：是这样的，近年来，各地大力推行招标拍卖和挂牌抽样，那么到2001年底，全国以招标拍卖和挂牌方式出让的土地就有6万8千4百多宗，面积达到1万6千6百多公顷，收取地价款达到1240多亿。光是今年的1至5月份，收取的地价款就达到了300亿。
主持人：那么我想以这种方式获得土地是不是比以前国家通过协议转让方式收取的土地出让金要多很多？
冷宏志：应该是。以这种公开方式进行，它能够充分地体现土地资产价值，这样政府的收益就会增加了。
主持人：那么这里面我想存在一个问题，原来协议转让的时候，房地产商它的开发成本，土地成本低一些，现在按照这种方式，按照市场价的方式，土地成本高了，会不会对它的开发成本有影响，从而影响它们的业绩，吴春龙，你对这个是怎么看的？
吴春龙（华夏证券研究所）：以我的看法，从当前来说可能影响不会太大。我们知道协议转让的价格，从目前来看，这个价格比招标拍卖要低，但是到最后这个差价，开发商会用其他一些办法算进房屋成本的地价中去，实际上可能和招标拍卖的成本不会差距太多。 比如我举个例子，像北京现在一个平米楼面地价可能要两千块钱左右，假设它通过招标拍卖，可能是一千五，那么另外的五百块钱的差价，通过炒地，或者通过其他的一些方面最后都要进入土地房屋的成本。
主持人：就是说这两种方式对于房地产企业来讲它的利润率水平到最后算下来还是相当的，没有太大的变化？
吴春龙：我理解是这样的，但如果能够通过一些关系拿到地，那么这些企业的利益就得不到了。
主持人：从7月1日起11号令已经开始实施，目前市场反响如何呢，我们来看上市公司的反应。
傅平说，这必将对房地产市场新一轮的公开公正的竞争，创造一个良好的条件，必将使有志于在房地产领域长期经营的企业增强信心。我们会进一步强化对本地市场和进军异地市场的信心
王石也说，通过这种拍卖、这种挂牌的形式，可以大大减少寻租，而增加这种行业的门槛，显然这对行业的发展是有好处的，做为发展商来讲，显然大大降低机会成本。
2002年2月28日，北京市土地交易市场正式成立。定位十分明确，今后全市所有土地出让，都必须在交易市场公开挂牌交易。北京市土地整理储备中心副主任尹岷告诉记者，本身这个规定的出台其中的一个目的就是要变现有的暗箱操作为阳光交易。
记者在北京土地交易市场发现了一张北京市固定资产投资项目审批程序改革流程，主任尹岷向记者表示，现在的流程和以前有了很大的不同：“现在要搞经营性土地的开发就是必须要通过市场来拿到土地，所以土地交易市场在最前端的位置，原来的土地经营性项目大量都是协议出让，所以它跟原土地使用者进行协议商谈，有的需要花费很长的时间，这样通过市场拿地就相对简单、快捷。”
由于招标拍卖方式将成为主流，资金实力将在很大程度上决定竞争的成败，房地产行业的准入门槛提高了。
在上市公司的土地储备排名中，目前万科排名第一，土地储备达到了856万平方米，尽管王石表示，这次土地的改革，对万科近期不会产生太大影响，同时也希望借助条例的实施，实现今后的战略布局。王石透露，新的规定为万科进入新的城市带来了新的机会，明年万科开发的重点将是在苏州、杭州、宁波、温州等这些新的城市。
目前沪深两市近50家上市公司中仅有11家涉足异地投资，土地出让方式的变化，对上市公司更长远的影响是将会造就中国房地产行业的航母，对市场的不规则又无可奈何的开发商。可以加快异地投资的步伐，真正实力的比拼将加速行业的规范和成熟，业内人士预言房地产原有格局将打破。
尹岷：外地开发商拿到这个项目以后，它省去了前期开发大量的手续，省去了很大的人力物力，甚至可以说少跑了几十个章，拿到地以后它就设计它的楼，做它的环境，做它的品质。
王石：我们即使进入了十个城市开发，我们的市场占有率也就是2％不到，估计这种在中国还要5年到8年的时间才能形成一个所谓的二八黄金分割，就是20％的公司做80％的市场。
沈建中（建设部住宅与房地产司副司长）：我觉得将来这种发展的格局就是通过竞争，把那些弱小的、没有发展前途的淘汰掉。应该说这个条例在加快淘汰弱小公司的步伐上起到了一定作用。
主持人：冷司长，你觉得这个政策出台之后，未来房地产格局最突出的变化是什么？
冷宏志：我想这个政策出台以后，形成了一种公开、公正、公平供给机制，这样对营造房地产良好的市场环境是非常有好处的，对房地产企业也是非常有好处，一个它可以促进公平竞争，堵塞了关系地和炒地，使那些真正有实力的公司，靠着合法经营公平竞争来发展壮大，而不规范的公司将被淘汰。
主持人：现在有40多家房地产上市公司，按照冷司长这种理解，吴春龙，你觉得哪些企业会成为最有实力的公司？
吴春龙：我们从两个方面来判断一下这个公司，一个方面看现在储备土地资源状况，我做了统计，48家房地产公司当中，到目前储备已经超过一百万平米，可要开发的建筑面积有17家，占到35％，其中就是说有6家已经超过300万，6家包括万科、深宝安、银基发展、中华企业、北京城建，外高桥这些企业，这些企业一方面储备了大量的土地，可以供以后开发，另外一个途径就是看这个企业的市场竞争能力，它能不能把这些土地利用好，在经济转型的过程当中，壮大自己在市场的适应能力。这里面像万科这样的企业，它兼具两个方面的特点，我认为这些企业有可能会成为实力比较强的。
主持人：就是说短期之内这个政策可能对上市公司没有一个直接的影响，但是长期来看，可能促生一批更大规模模的企业出现，未来的影响可能会更深远一些。
吴春龙：是的。
主持人：好，非常感谢两位今天来到北京直播室。今天，我们主要讨论了11号令对于房地产开发企业在获得土地储备方面的重要影响，通过记者的采访和嘉宾的访谈，我们不难了解到，作为房地产开发核心的土地资源由协议转让改为进入土地交易市场，无疑会使得土地的获得更加公平和透明，也有利于房地产企业展开良性竞争，在我们能够住上品质更加优良的房子的同时，投资者也能在股票市场上找到有很好增值潜力的房地产类股票。
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