今年上半年，我国房地产投资保持了高速增长的态势，房地产开发投资比去年同期增长约32.9％，而另一方面，商品房空置面积增加，商品房销售价格继续走低。
32.9％的增幅，是在2000年、2001年连续两年增长的基础上所达到的高点。房地产业投资大幅度增长的原因是什么？
国家统计局固定资产投资司房地产处处长贾海认为，目前投资增长的特点是，住宅、办公楼、商业营业用房投资全面增长；国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金（主要定金及预收款）都有所增加。这一统计结果表明，开发商对房地产市场发展形势全面看好，尽管目前销售不是很理想，但开发商对市场预期有信心。25％的国内贷款、31％的自筹资金和34％的定金及预收款，形成了较合理的资金构成比例。尤其值得注意的是，利用外资同比增长15％，尽管数量不是很多，但这是一个趋势，反映了外商对房地产业的投资信心。对于商品房销售价格走低，贾海认为，近两年房价上升幅度较快，房价偏高不利于市场销售，房价回落对于房地产市场是一个利好因素。
国家统计局有关负责人指出，今年上半年投资快速增长主要有三个方面的因素：一是积极财政政策继续实施，为国有单位的投资保持快速增长提供了有利的条件。今年以来，整个投资的资金来源情况良好。二是投资环境不断改善，激活了企业和个人投资的积极性。在一季度，城乡集体和个体的投资增长10.6％，二季度提高到25.3％。上半年城乡集体个人投资增长了17.8％，这些充分表明民间投资正在趋多。三是今年的气候条件从总体上看有利于施工建设，许多重大的工程相继开工，比以往施工建设的时间都有所提前。
此外，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，彻底变革住房福利制度，居民直接进入市场解决住房问题，也是近年来房地产市场投资快速增长的主要原因。目前，通过公有房向城镇居民个人出售，居民住房自有率达到80％左右，基本形成以个人产权为主体的住房产权结构。从新建住房看，个人购买商品住宅比例达到94％，市场化程度越来越高，市场机制在住房分配中开始发挥重要作用。
目前，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经降到40％以下，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。调查显示，居民对现在住房的满意率不到20％，约有48％的居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房中有67％希望通过换购住房改善条件和环境。正是居民潜在的住房需求给房地产市场以强有力的支撑。当然，房地产结构确实有不合理之处，房地产投资者应该根据市场需要加快结构调整。既要考虑富裕的阶层，也要考虑中等收入阶层，还要考虑低收入阶层等多层次的需要。
同时，应该注意到，商品房空置面积的增加，将对市场的良性循环和投资效益带来影响。专家分析认为，这反映出房地产市场两方面的问题。在住宅供应方面，高档商品房供过于求，面向中低收入家庭的经济适用房不能满足需求；一些城市为低收入家庭解决住房困难的廉租房制度还没有启动；在许多城市，住房二级市场和租赁市场没有得到很好发展。在房地产市场秩序方面，违规开发、广告虚假、面积缩水、中介虚假信息、合同欺诈、物业管理不规范等六大问题的存在，损害了住房消费者的合法权益，挫伤了购房者买房热情，影响了住宅消费的进一步启动。
据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示，低收入国家人均住房建筑面积8平方米，中低收入国家18平方米，中等收入国家20平方米，中高收入国家30平方米，高收入国家45平方米。目前我国人均住房建筑面积20平方米，正处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。按照“十五”规划，到2005年，城市人均住宅面积将达到22平方米，到2010年，可望达到25平方米，因此，今后几年仍将是住宅的快速发展期。专家认为，面对住宅的需求和发展趋势，应该引导投资方向，调整住房供应结构，尽快解决房地产市场秩序存在的问题，以促进房地产市场保持良好有序的发展态势。（孙玉波 齐中熙）
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