上海房地产市场 宏观调控唤来土地储备制度

央视国际 (2004年07月02日 19:14)

　　新华社上海7月2日电 上海市政府日前通过决议，决定从今年8月1日起正式实行土地储备制度，对土地的转让和变更限制更加严格。此间专家认为，早在多年前上海就有建立土地储备制度的呼声，但直至今日才正式实行，这与本轮中央宏观调控的大背景不无关系。

　　回顾今年以来对上海房市的政策面影响，主要集中在三方面：土地政策、金融政策和交易政策。土地和金融政策主要来源于中央，比如整顿房市的源头土地市场、提高房企资本金要求等；而交易政策则主要集中在地方，比如上海政府的期房限转、商品房销售合同网上备案和登记制度以及即将出台的放宽预售标准等。

　　政府的一系列抑制投资过热的新政策出台已经使上海的房地产投资热和房价上涨受到抑制。今年以来，上海的房地产投资规模呈逐月回落之势。今年1至4月，商品房销售价格每月环比增长分别为1.9%、0.9%、1%和0.9%，比上年末累计增长4.7%。这与去年全年房价增长速度达到24.2%，房屋均价、房价增幅均居全国省级城市之首形成鲜明对比。

　　从长远来看，目前出台的宏观调控政策对上海房市存在双重影响。根据现状和政策面长期效应分析，今后上海的楼市很有可能出现市中心房价温和上涨，郊区出现大量中低价房，全市均价止涨或略有下滑的趋势。可以预见，未来商业银行对一般房地产企业会减少银行贷款的数量，对信用差或拖欠款严重的房地产开发企业将停止银行贷款的数量，对项目定位不合理的房地产项目将不给予贷款支持，加之上海每年对动迁规模的控制日趋严格，上海市中心新建楼盘的竣工面积及销售面积增长速度将会回落。而由于在土地政策上，推行“招、拍、挂”，成本拉高和土地取得透明化，将是至少3至5年的总趋势，这又将提高土地开发成本。这些因素将使上海市中心楼盘成为有限的资源，为房价打开温和上升的通道。真正可能对市中心房价构成下跌风险的是政策对投机购房者的打击。今年4月上海投资性购房的比例约为16%，而国际上通行的警戒线是20%。上海为此相继出台期房限转、商品房销售合同网上备案和登记制度等政策，抑制房地产市场上人为的短期投机炒作、哄抬房价等行为。而银行也对投资、投机性购房和购买高档房者的住房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予贷款。这些政策已经初见成效，一个投资者在一个楼盘买下十几套住房的新闻已经很少看到，但当初“囤积”房屋的投资者还未见有“抛盘”的迹象。

　　受到宏观调控政策影响较大的是上海郊区的房产市场。受到银行紧缩银根的影响，一些规模较小的开发商可能不得不以低价出让土地以保证资金链不致断裂，这些地块多集中于郊区。而为了保证普通商品住宅的建设和供给，未来主管部门将大力推进普通商品住宅的建设，平抑商品房价格。上海的中低价房建设主要集中于郊区，由于这些房屋的建设面积普遍偏大，这将对整个上海的房屋均价上涨产生最大的抑制作用。

　　在已经和预期将实施的有关政策压力下，地产行业必然受到系列负面影响，行业的平均利润水平将会下降。具体表现在：开发资金来源将严重受限，房地产行业面临巨大的资金压力；优胜劣汰加剧，行业集中度提高。投资增长速度、竣工面积及销售面积增长速度将会回落。可以预计，由于未来有关部门将严格控制土地和资金，商业用地将基本采取招标拍卖方式出让，土地成本上升，同时，严控房地产开发贷款和个人住房按揭贷款，延长了房地产项目开发周期，降低房地产项目销售速度，压制价格上涨，间接提高了项目开发成本和销售成本，另外，未来贷款利率可能上调，更增加了开发商的资金成本。受这些因素的影响，专家预计房地产行业平均毛利水平将下降5-8%，盲目投资的现象会减少。(记者季明)

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